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안녕하세요,
가치를 아는 현명한 투자자 프리메라입니다.
그간 읽고 싶었던 ⟪부동산 트렌드 2025⟫(저자 김경민)를
2월 돈독모를 통해 읽게 되었는데요.
그간 여기저기 유튜브를 통해
부동산에 대한 김경민 님의 인터뷰를 보아왔고
데이터에 기반한 해석을 내놓으셔서
이번 2025년 부동산을 어떻게 전망하시는지 궁금했습니다.
사실 저에게 ⟪부동산 트렌드 2025⟫는
새로운 내용을 알려주기도 하지만,
다소 아쉽게 느껴지는 부분도 있었습니다.
그럼, 그 이야기를 풀어보겠습니다.
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2025년 부동산 시장, 슈퍼 사이클에 진입하다
김경민 님은 2025년 부동산 시장이 ‘슈퍼 사이클’에 진입한다고 밝혔습니다. 이때 ‘슈퍼 사이클’이란 대대적인 상승이라기보다는, 완만히 상승세를 지속적으로 이어간다는 의미라고 말씀하셨습니다.
그에 대한 근거로는 1) ‘인플레이션’ 2) ‘전세가 폭등과 매매로의 전환 시작’ 3) ‘PF 사태 대처 실패로 인한 최악의 공급 부족'을 들고 있는데요.
인플레이션의 가장 큰 헷지 수단이 ‘부동산’임을 익히 들어 왔고, 현재 인플레이션이 잘 잡히지 않고 있는 상황이므로 ‘인플레이션’으로 인한 부동산 상승은 예상할 수 있었습니다.
다만, 정부의 ‘PF 사태’에 대한 대처를 좀비 사업체까지 살리는 방안으로 가다보니 좀비 사업체를 정리하면서 나올 수 있는 저렴한 토지가 매물로 나오지 않고, 그로 인해 토지값이 지금도 비싸게 유지되고 건설비까지 고공행진함으로써 수익성이 악화되어 건설사의 착공/분양이 급감하고 ‘공급부족’으로 이어진다는 논리는 새로웠습니다.
‘PF’는 부동산 가격에 별반 영향을 주지 않는다고 들어왔는데, ‘토지 가격’ 또한 건설사의 수익성에 영향을 미치므로 간과해서는 안 되는 요소임을 알게 되었습니다.
전세가 폭등과 그로 인한 매매로의 전환에 대한 근거 역시 제가 생각치 못한 부분이었습니다.
전세가가 상승하면 매매로 전환이 많아지는 것은 자연스러우나, 전세 건수와 매매 건수를 살펴볼 생각을 하지 못했기 때문입니다.
매도를 위한 매물 개수는 그간 간단히 살펴보았는데, 실제 거래되는 전세와 매매 건수 추이도 함께 살펴야겠다는 생각을 하게 되었습니다.
다만, 이 책은 24년 9월 말에 나왔고 그 이후 시장 분위기가 많이 바뀐 터라 추이를 직접 더 세밀히 살펴보아야겠다는 생각도 들었습니다.
정부 정책과 경제 성장률에 대한 이야기는?
23년 부동산 상승의 가장 큰 이유는 정부의 ‘신생아 특례대출’ 같은 정부 정책 대출이라고 개인적으로 생각하는데요.
23년 상승과 24년 하락 등 부동산 상승/하락을 논할 때 이 책에서 정부 정책에 대한 이야기가 자세히 언급되지 않아 다소 아쉬웠습니다.
25년 이전의 정부 정책 대출이 시장에 어떤 식으로 영향을 미쳤고, ‘신생아 특례대출’의 소득 요건이 대폭 완화되는 2025년에는 시장에 어떻게 영향을 미칠지가 궁금했거든요.
그리고 무엇보다 가장 중요한 ‘경제 성장률’에 대한 이야기가 빠져서 아쉬웠습니다.
‘부동산 가격=경제 성장률’이라고 단정할 수는 없지만, 두 개의 상관관계가 아주 큰 만큼 이에 대한 이야기도 있었으면 책이 더 풍성했을 것이라는 생각이 들었습니다.
경제 성장률 1% 대에서의 부동산 가격 상승은 경제가 좋아서 부동산 가격이 상승하는 것이 아니라 현재의 인플레이션과 금리 인하로 인한 대출 상승으로 부동산 가격이 올라가는 것이라고 가정한다면 그 상승세의 건전성에 의문이 들기 때문입니다.
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개인적으로
⟪부동산 트렌드 2025⟫에 아쉬운 점은 분명 있었으나,
‘공급 부족’의 위험성을 확실히 각인하게 된 것 같습니다.
다만, 착공/분양 건수는 확실히 급감하지만
주택 공급이 ‘분양’을 통해 나오는 매물만이 아니라,
시장에 나와 있는 기 주택도 매물에 포함될 수 있다고 생각하면
이 두 가지 요소를 어떻게 조합하여 해석할 수 있는지도 궁금했습니다.
그럼에도 ⟪부동산 트렌드 2025⟫를 통해
부동산을 바라볼 때 꼭 짚고 넘어가야 할
요소(공급, 금리, 매매량)를 상기하게 되어
유익한 시간이었습니다.
