돈버는독서모임- 부동산트렌드 2025 독서후기

돈버는 독서모임 - 부동산 트렌드 2025 (25.2)

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025 서울 아파트 슈퍼사이클 진입

저자 및 출판사 : 김경민/와이즈맵

읽은 날짜 :  2025.01.31~02.01

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #공급감소    #금리인하    #슈퍼사이클 시작

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10

1. 저자 및 도서 소개 

 :하버드대학 출신으로 부동산에 관련한 해박한 지식화 통찰로 유튜브를 통해 많은 정보를 알려주는 교수님으로 알고 있다. 현재도 서울대학교의 환경대학원 도시계획전공 교수님으로 활약하는 현직 교수님이다. 책을 통해 현재 서울 아파트 시장에 대해 진단하면서 서울 핫플에 대한 이야기와 마지막 부록의 전세사기에 대한 독설이 인상적인 책이다

2. 내용 및 줄거리

 : 2024년의 시장에 대한 이야기와 서울과 광역시 같의 아파트 가격 이야기, 서울 강남3구와 노도성 3개구의 가격 트렌드 이야기가 매우 흥미로웠으며,,  가격에 영향을 미치는 공급과 금리에 댜한 이야기를 통해 향후 가격이 어떻게 변화될지에 대한 이야기가 매우 의미심장하게 다가왔다. 

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 : 2024년 시장을 복기해보고, 2025 시장에서의 공급절벽에 대한 내용을 데이터를 통해 이해해 볼 수 있었던 점이 유용했다. 특히 20일 60일 장단기 이동평균선이 나오는 내용이 의미있었는데, 그 전에는 접해보지 못했던 이론이기에 이 이론이 의미하는 바가 무엇인지 궁금했었는데, 직관적으로 이해하기 쉽게 설명해주는 챕터에서 이 그래프가 의미하는 바를 이해할 수 있어서 매우 유용한 부분이었다. 두 번째로 유용했던 파트는 서울 인근도시에 있는 농어촌특별전형 대상지역이었다. 큰아이가 대입을 코앞에 두고 있어서 대학입학전형에 관심을 가지고 보며, 둘째 아이의 대입전략을 마음속으로 정리하는데, 우리 아이에게 농어촌 전형은 유리한가? 그렇지 않은가? 에 대한 생각을 해 본 적이 있었다. 물론 이 책에서 유불리에 대한 내용은 다루지는 않는다. 단, 농어촌전형이 적용되는 지역으로 기존에 알고 있던 지역들보다 더욱더 가까이에 있었다는 점이 흥미롭고 눈길을 끌었다. 어떤 정책이 나오면 관심이 생길때에는 그 정책에 대해 좀 더 광범위하게 파봐야 놓치는 점이 없을 것임을 새삼 다시 깨닫는다. 

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

 : 내 물건은 좀 더 오르기를 바라고, 서울시장은 좀 더 보합장이 유지되기를 바라는 양가감정을 가지고 감정적으로 부동산 시장을 바라바 왔었다. 고가 아파트 시장과 중저가 아파트시장을 비교하는 파트에서 다시 한번 객관적으로 내가 보유한 물건에 대해 바라볼 수 있었다. 현재 보유하고 있는 물건은 중저가 아파트 시장으로 강남과의 접근성이 1시간 이내로 그나마 출퇴근이 가능한 거리라는 생각으로 좀 더 장기적인 전략으로 가져가도 좋겠다는 안일한 생각을 했었다. 이 지역의 특성상 제대로된 직장 중심지가 없다, 물론 종로중구의 도심 업무지구의 접근성이 좋은 점은 분명히 존재한다. 하지만, 강남의 직장, 환경, 학군 등의 압도적인 편의성으로 강남 가까운 곳으로의 선호도가 더욱 강화되는 시장에서, 분명 중저가 시장과 고가 시장과의 차이는 더욱 벌어질 것이라는 점이 더욱 크게 다가왔다. 내 물건 갈아타기에 대한 접근을 좀 더 서둘러서 완성해야겠다는 결심을 하게 된다. 

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

P 000 (전자책인 경우 전자책이라고 작성 부탁드립니다😊)

:P 30 역사적 전 고점도 시기의 문제일 뿐 돌파할 가능성이 매우 높다고 필자는 본다. 즉 서울은 N파고를 넘어서 W파고의 가능성까지 존재한다. 

=> 서울 및 최선호 단지들은 전고점을 돌파했을 뿐 아닐, 새로운 전고를 향해 나아간다는 이야기로 해석된다.  23년 너바나님이 하셨던 말씀이 의미심장하게 떠오른다. 강남 사셔야죠, 지금 이 시장 지나면 더이상 살 기회가 없다는 말씀이 뇌리에 꽂힌다. 서울수도권 대세 상승의 시작이라는 이 책의 소 타이틀에서 이미 W 반등의 시작 시동이 걸렸다는 생각이 강하게 든다. 

P 43 수도권 부동산 시장에서 강남구, 분당구, 수지구는 다른 지역과는 차별화된 매매가격 흐름을 보인다. 이는 강남 지역에서 나타나는 동조화 현상으로 설명할 수 있다.

=> 강남구-분당구로의 동조화 현상은 이해하기가 쉬웠는데, 수지구의 환경과 그 가격을 보면 매우 이해하기 힘들었었다. 하지만, 21년 상승장에서의 그 파고가 수지구까지 퍼졌고 가격 패턴의 유형이 비슷하다는 점에서 동조화 현상의 끝단에 수지구가 있는게 아닌가? 하는 생각이 든다. 실제로 임장해보면 수지구의 환경은 그닥 선호 환경은 아니다. 하지만, 학업성취율및 그 지역의 거주민들의 차림새를 보면 실제로 분당의 구미동 보다는 수지를 선택하겠다는 생각에 이르른다. 분당에 비해 상대적으로 저렴한 주거비로 분당과 비슷한 생활패턴을 유지할 수 있다는 장점으로 이해된다. 

P 151 동북권에서 3년간 나올 물량(약 1만 9,000채)은 전체의 40%다. 따라서 동북권과 서초구에서 나오는 물량(도합 약 3만 7,000채) 이 전체의 79%다. 그렇다면 서울 서쪽 지역의 구는 절대적으로 입주 물량이 부족한 상황에 처할 것이다.

=> 서남쪽의 입주 물량이 25년에 2000건 이후로는 점차 주는 모양새이다. 그 반면 동북권에 입주가 25년에 굉장히 많이 몰려있다. 동북, 동남쪽의 신규 공급으로인해 전세가가 발목잡히는 모양새인데, 다른 면에서 생각해보면 동남, 동북쪽의 입지 개선이 현저하게 좋아지는 중이라는 것으로 해석된다. 현재의 전세가는 처참하지만, 2년~ 이후의 전세 가격은 상당히 오를 것으로 예측해본다. 반면 서남권은 지금 현재 입주가 거의 없는 편인데도 불구하고 중저가 단지에서는 전세가가 올라붙는 경향은 아니다. 양천구 신월동의 전세가가 55%대에 머물러 있고 강서구 또한 그렇다. 앞으로의 공급부족으로 전세가가 조금씩 오르는 분위기가 유지된다면 지난달에 보았던 신월동의 단지들 중 가치가 있는 단지를 중심으로 전세가가 소폭 상승할 가능성이 있음을 기대해 본다. 

P 157 2024년 현재, 서울 아파트는 상승 사이크에 돌입했다. 이는 앞서 설명한 것처럼 인플레이션의 영향(이슈2), 전세가격 폭등과 매매로의 전환 시작(이슈3), PF 사태 대처 실패로 인한 최악의 공급부족(이슈 4,5)에서 기인한다.

=> 인플레이션의 영향과 공급부족으로 전세가 상승 추세이고 전세가가 올라붙는다면 매매수요로의 전환이 시작되어 아파트 가격이 상승추세로 바뀐다는 이야기 이다. 반은 수긍하고, 반은 수긍하지 못하는 이유가.. 앞서 책에서 설명한 바와같이 서울이 강을 중심으로 이북과 이남의 시장이 따로 굴러가기 때문이라는 점이다. 실제로 동북권 아파트들의 가격은 공급의 여파와 여러 이유로 전세가가 발목잡히거나 서서히 떨어지고 있기 때문이다. 전체적인 서울 시장의 상승세의 기조는 시작이 되었으나, 지역적, 단지별 가격은 상당히 차이가 있음을 항상 유념해야할 부분이다. 

P 313 확정일자는 신청 당일이 아니라 다음날부터 효력이 발생하기 때문이다. 만일 나쁜 의도를 가진 집주인이라면 오전에 세입자와 계약하고 확정일자의 효력이 발생하기 전인 당일 오후에 은행에서 주택을 담보로 대출을 받을 수 있다.

=> 이 부분은 과거에도 이 법적 맹점에 대해서 정치인들이 개선을 위한 법을 발의한 기억이 없다. 실제로 있다면 너무나 땡큐한 부분이다. 실제로 서민을 위한 부동산 주택 정책은 여기에서부터 시작해야 하는 것이 아닐까? 서민들은 저가형 자가에 살고 있거나 전세로 거주하는 경우가 많기 때문에, 전세 보증금이 자산의 전부인 사람들의 법적 테두리가 견고하게 지켜줄 수 있어야 하는 문제를 이 책에서 짚어주어 진심으로 감사하다. 어느 정치인이 지금 현재 이 부분에 관심을 갖을 수 있겠냐만은, 앞으로는 확정일자의 효력일자가 신고 당일부터 발효될 수 있도로 법적장치가 신속히 마련되기를 간절히 바래본다. 

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

결국엔 오르는 집값의 비밀(한국경제신문)