[오스칼v] 돈버는 독서모임 - 부동산 트렌드 2025 (25.2) 독서후기

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 부동산 트렌드 2025
2. 저자 및 출판사: 김경민 외 6인 / 와이즈맵

3. 읽은 날짜: 2025. 02. 03

    

STEP2. 책에서 본 것

몇 가지 핵심 키워드와 함께 내가 책 내용을 나만의 언어로 요약해보세요

[PART1. 2024 부동산 시장 다시보기]

• 2022년 1년간의 대폭락 2) 2023년부터 현재까지의 부동산 시장은 굴곡이 존재 → 가격이 상승했다 하락하는 N파고 등장.
• 서울 시장 상승을 예측한 이유 1) 빌라포비아 2) PF대출 연장으로 인한 토지가격 안 떨어짐, 저조한 인허가 물량 3) 향후 공급 절벽 / 전세가 상승은 대중인 인지하기 시작

• 국고채 흐름에 따라 주담대 금리에 영향을 줄 것으로 생각, 국고채 금리 하락 시나리오로 움직이는 중. 작년보다 빠르게 시장이 움직이고 있는 것으로 보임

   

[PART2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트]

• 시장에 뛰어들기 시작한 실수요자들로 인해 서울 아파트 시장에 N파고 등장. 21년 역사적 전 고점을 뚫는 W파고도 나타날 것으로 분석. 그 이유는 1) 골든크로스 발생 2) 매매거래량이 빠르게 증가 중
• 한강을 기준으로 이남 지역은 가격 확산이 활발히 진행중이나, 이북 지역은 가격 변화가 나타나지 않고 있다. 또한, 강남에서 분당, 용인으로 퍼져가는 이남과 달리 이북 지역의 경우 인접 지역에 확산되는게 아니라 각자 움직이는 모습을 보임.
• 마포구가 강남구와 유사한 주거 선호 지역으로 자리 잡는 것으로 보임. 유사한 패턴으로 상승함. 다만, 마포구 상승은 그 일대로 퍼져나가지 않음.
• 강남, 서초 고가 아파트와 노도성 중저가 아파트 시장의 시차가 존재. 고가 아파트는 이미 상승하여 고점을 찍었으나, 노도강은 가격이 정체됨. 이러한 요인은 가장 큰 것이 일자리와 직주접근성임. 강남 접근성이 떨어지는데 여의도 접근성도 좋지 않다.
• 공급 부족으로 인해 매매가, 전월세 모두 오를 것으로 보이고 거주 안정성이 떨어질 것으로 예측.

• 광역시의 경우 지역마다 상이한 패턴으로 상승 혹은 정체를 보이는 중. 따라서, 가격이 바닥을 쳤는가. 바닥이라면 수요를 고려했을때 정체인가 상승인가. 상승이 서울 수준으로 나올 수 있는가 고민이 필요한데 아직 명확한 답은 나오지 않음.

   

[PART3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 6]

1. 슈퍼사이클 : 서울 아파트 대세 상승의 신호탄

• 24년 4월부터 현재는 상승기 진입으로 보이며 전체 거래량에서 매매 거래 비중이 늘어나는 추세가 확연하다. 임대에서 매매 시장으로 돌아섰다는 것을 의미하며 이는 슈퍼사이클의 초입이라 볼 수 있다.
• 늘 강남은 먼저 오르고 늦게 하락한다. 강남은 서울 보다 먼저 4월부터 상승에 돌입했고 노원구는 그보다늦은 6월 첫째주에 상승 시작했다. 부동산 특성상 가격 변화가 생기면 매우 장기간에 걸쳐 진행된다. 상승기가 하락기보다 더 길다.

2. 인플레이션 : 부동산 상승의 기폭제

• 인플레이션은 주택 구매 수요를 증가시킴으로서 주택 가격을 상승시킨다. → 화폐가치 하락을 헷지하는 수단으로 실물자산이 주목받기에 부동산 수요로 연결된다. 또, 물가 상승에 따라 임대료 역시 상승한다. 주인 입장에서는 투자수익률이 올라가는 것이기 때문에 추가 부동산 구매를 유인한다.
• 시공비 상승 : 인플레인션에 따라 원자재, 임금, 대출비용도 모두 증가하게 된다. 시공비는 늘 올라간다.

3. 전세가격 폭등 : 매매로의 전환을 이끌다

• 서울시 전세가격은 큰 틀에서 언제나 우상향했다. 그 이유는 1) 거주하고자 하는 수요가 압도적 2) 인플레이션 만큼 혹은 그 이상 오르는 경향이므로. 전세가격 폭등은 늘 상승장 전에 왔고, 최근에도 폭등 수준으로 전세가가 올랐으나 이전에 지나치게 하락한 가격의 반등으로도 볼 수 있다. 서울 아파트가 갭투자에 매력적인 이유는 전세와 매매가격이 모두 올라 현금 흐름도 생기고, 매매가격 상승의 결과까지 얻을 수 있기 때문

• 전세에서 매매로의 전환은 시작되었나? 누구나 매매 또는 임차 중 선택하게 되는데 주담대 이자가 저렴해지거나, 입주 물량이 적거나, 임대료가 상승하는 경우 매매로 전환하게 된다. 이 모든 걸 충족하는 상황이기 때문에 앞으로 매매로 전환될 것을 예상할 수 있다.

   

4. PF사태 : 정책 실패와 최악의 공급 부족

• 정부가 PF 대출을 연장해주는 형태로 시장에 인위적인 참여를 하게 되면서, 수익성을 보고 달려들었던 금융기업들의 파산은 막았지만, 결국 싼 값에 매물이 시장에 나오지 못하고 개발이 되지 않는 결과를 초래해 미래의 공급 전멸이라는 결과를 낳게 되었다.

• 자본주의 경제 시스템 속 시장의 자기조정이 작동해야하는데 인위적으로 막음으로써 더 큰 재앙을 만드는 것 같다. 이 상황이 자산을 가진 사람에게는 기축 아파트 가격이 오르는 요인이 될 것이기에 실물 자산을 반드시 취득하여 이 상황에서 이익을 취해야 겠다.

   

5. 공급 절벽

• 빌라와 아파트 모두 착공 물량이 없고, 남은 서울 물량도 특정 지역에 몰려있다. 상대적으로 서울 서쪽 지역의 구는 절대적으로 입주가 부족한 상태가 된다.

   

6. 퍼펙트 스톰 : 공급 부족과 금리 인하의 협공

• 공급이 이토록 지속적으로 장기간 부족한 사태는 거의 최초의 일이다. 이미 시장에서는 전세보다 매매 거래 비중이 늘어나고 있고 남은 것은 금리인데. 더 이상 금리 인상은 힘들고 언젠가 인하가 될 것이다. 공급 부족과 금리 인하 이 모든 것들이 상승을 가르키고 있다.

   

[PART5. 2025 부동산 가격 대예측]

• 금리가 0.25% 포인트 인하될 경우 서울 전체 아파트 가격이 약 5% 상승할 것으로 예상되는데 금리 인하가 더 높을 경우 가격 상승률도 이에 비례해 더 높을 수 있다. 다만, 이를 고려해 정부에서 LTV, DTI 등 수요 억제 정책을 동시에 펼수도 있다.
• 임대차2법 폐지와 종부세 폐지같은 세제 완화도 언급되고 있는데 주택 매수자에게 좋은 신호로 보인다.

• 강북 지역, 특히 한양 도성 외곽 지역의 아파트 가격 상승폭은 크지 않은데, 향후에는 오를 수 있다. 가격은 강남에서 시작해 퍼지는데 강남은 이미 오른 상태다. 상승률로 보면 노도성과 같은 지역도 강남보다 상승률이 낮지 않다. 절대가에서 차이는 더욱 커지지만. 결론적으로, 서울 부동산은 장기적인 상승세로 갈 것으로 예측한다.

   

STEP3. 책에서 깨달은 것

1. 공급이 부족하다, 부족하다 다 듣고 알았던 내용이지만 이 책을 통해 심각한 수준의 공급 절벽이 앞으로 어떤 상황을 만들어 낼지 알게되고 더 피부로 와닿았던 것 같다. 앞으로의 시장에 내가 어떻게 준비할지, 어떻게 해야 시장의 유동성을 내편으로 만들 수 있을지 고민되었다.

    

2. 고가 아파트 시장은 이미 상승했고 또 지금의 내가 접근할 수 없는 시장이다. 아직 기회가 남은 노도성, 그리고 신축 다음으로 오를 구축까지 잘 보고 기회를 잡아야 겠다고 생각했다.

    

STEP4. 책에서 적용할 점

1. 그간 지방 앞마당 늘리는 것에만 집중했고, 서울은 어차피 내가 못 사니까…라는 생각을 하고 있었다. 하지만 수도권에 거주하고 있고 또 경기도에 0호기가 있는 상황이라 서울 4급지부터 경기도까지 흐름이 올 지역들을 잘 알아 놓고 언제든 가장 좋은 선택을 할 수 있는 사람이 되어야겠다.

    

2. 서울 4급지 강서구, 관악구, 동대문구, 서대문구 앞마당 만들기 → 경기도 후순위 수원, 평촌, 부천 앞마당 만들기