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본 것
#2024년 N자로 반등한 부동산 시장
-공급 부족 이슈 현실화 / 정부의 정책 실패 / 금리 하락 -> 서울시 집값 상승
# 서울아파트가격 골든크로스
-여러 지표상 서울 부동산 슈퍼사이클의 시작을 알리는 분석 결과가 도출됨
# 전국 아파트 매매 시장 동향
-서울은 N파고 이미 달성, W파고까지 가능성 있지만 전국 광역시 아파트 시장은 글쎄.
-장기적 추세를 통해 바닥 다지고/상승하는 시점을 보수적으로 확인하는 것이 중요.
-전국 광역시에서 관건이 되는 부분은 1. 가격이 과연 바닥을 쳤는가? 2. 만약 바닥 쳤다면 수요와 공급 고려했을 때 정체 상황인가 상승 돌입한 것인가? 3. 만약 상승 돌입했다면 상승 폭이 서울 수준으로 나올 수 있는가?
@대체로 싼 시장이라는 생각이 든다. 그렇다고 상승 돌입은 아직 아닌 것 같고.. 정체 중이라 여겨지는데, 수요가 서울처럼 풍족하지 않은 지방 특성상 좋고/덜 좋은 단지를 잘 구별해내는 능력이 중요하게 작용할 것 같다.
@전국 광역시 이야기는 극소량만 다루고, 책 전반에 거쳐 여러 지표를 들어 서울 시장의 슈퍼사이클 돌입에 대한 내용을 주로 다루고 있다.
#전세가 상승의 3가지 원인
-인플레이션, 입주 물량 부족, 전세사기로 인한 ‘빌라포비아’
-임대차2법 문제X. 고물가 지속, 입주물량 부족의 문제
#공급 절벽
-착공 데이터를 통해 보는 현재 부동산 시장 상황
>빌라와 아파트 모두 착공 물량 급감
>서울 서민 주거 공간인 빌라 착공/공금 물량이 지난 평균 대비 겨우 10%대 수준.
-빌라는 인허가 후 착공->준공 기간이 1년 이내로 매우 짧다.
-빌라 착공 물량 < 아파트 착공 물량
>그럼에도 절대량 자체가 이전 평균 대비 턱없이 부족.
-이미 부족한 서울 입주 물량인데 그조차 동북권, 서초구쪽에 쏠림이 있어 서울 서쪽지역 구는 절대적으로 입주물량이 부족한 상황에 처할 것.
#28년까지 공급 부족 확정
-서울 역시 토지 가격 내려간다고 해도 기본적으로 인허가와 착공에 최소 5~6년 걸림.
>지금의 부동산 개발 환경이 변한대도 공급은 '미래'의 이야기. 이미 25~28년 사이의 공급 부족은 명확히 정해진 사실.
#기준금리 인하 가능성 ↑
-소비자 물가지수 산정 미국은 30~40%인 반면, 우리나라의 부동산(거주)비용 비율은 10% 불과.
>부동산에 쓰는 비용이 많기 때문에 체감상 물가상승률 높게 느낌. 이 괴리감 때문에 소비자 물가지수 수치를 들으면 상대적으로 낮아서 고개를 갸우뚱 하게 됨.
-그러나 정책 당국은 수치상 물가상승률이 안정적인 수준으로 내려오고 있다고 판단하는 듯
>기준금리 인하에 큰 무리가 없다는 해석으로 연결 가능
-시점 문제일 뿐, 금리는 인하된다
#퍼펙트 스톰
-현 시점 공간시장(수요,공급,기타변수들)과 금융시장(금리) 측면 모두 부동산 가격 상승 방향을 가리키고 있음.
#슈퍼싸이클
-인플레, 최근 전세가 상승, PF 사태, 공급 절벽 등의 이유를 들어 이동평균선의 골든크로스와 함께 슈퍼싸이클의 시작을 알림.
-부동산은 계절성이 존재하기 때문에 이전 분기, 이전 월 대비 상승률을 보는 것은 전반적 패턴 분석에 오해를 불러올 수 있으므로 전년도 동월/동분기와 비교하는 게 의미 있다.
#가격의 양극화 but, 균형화
-빈부 격차 확대로 주택 시장의 양극화가 진행되고 있으며, 초고가 지역의 아파트 가격 급등은 부동산 시장의 공간 균형으로 인해 인접 지역에 영향을 줄 것.
-전반적인 소득 감소보다도 다른 상승 요인들의 영향이 훨씬 거대하고 압도적.
-시차를 두고 서울시 모든 지역이 서로 연결되어 가격 동조화 경향 나타남.
-시기적 차이일 뿐(강남에서 퍼져나감) 장기적 누적 가격 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않음.
#서울과 지방 보는 시각 달라야
-서울은 토지 가격이 2~30%만 하락해도 프로젝트 다시 시작돼 언젠가는 인허가 될 확률 높으나,
지방은 아예 수익성 안 나오고 미분양 넘치는 상황.
#12개 대장 단지 상세 리포트
-12개구의 대장 단지를 들어 가격의 폭등기-급락기-상승기를 보며-'N파고','W파고' 흐름의 추이를 통해 앞으로 가격이 지속적으로 상승할 가능성을 살펴봄.
>구마다 시기의 차이는 있겠지만 이미 'N파고' 그린 단지가 수두룩. 'W파고' 달성할 가능성 있는 단지도 수두룩.
-대장 단지들이 전고점 돌파하며 상승 중
-금리 인하는 시간 문제(인하에 따른 부동산 가격 상승 가능성 농후)
-거래량과 매매량 같이 증가중
-역대 최악의 공급 부족 예상
#매매가와 거래량 동조화 현상
-주택 거래량이 증가하면 매도인은 매도 희망가격을 올리고 시장에서는 그에 따른 추격 매수세가 이어진다.
>금리가 낮아 주택 거래가 활발한 시기에 발생하는 현상.
-반대로 주택 거래량이 줄어들거나 없을 때는 금리가 높은 상황일 때가 많고, 거래량이 암묵적으로 낮아지는 현상을 보임.
>따라서 일반적으로 매매가와 거래량은 동조화 현상을 보이는 것.
#거래량 추이
-전체기간 대비 특정 시점 거래량 분석은 부적절하다.
>부동산 가격이 현재 수준에 훨씬 못 미쳤던 2010년대 중반(폭등전)은 거래량과 가격의 상관관계가 뚜렷했음. 그런데 2010년대 중후반 이후, 가격이 폭등하면서 거래량이 이전에 비해 많이 부족한데도 가격이 상승하는 패턴이 나타났음.
>긴 시간을 두고 거래량을 비교하면 해석에 오류가 생길 수 있음.
-직전 1~2년 대비 거래량이 증가/감소 했는 지를 관찰하는 것이 좋음
#정부의 시장 개입 가능성
-우리나라 정부는 자유시장경제의 원칙과는 다르게 과도하게 시장에 개입하는 경향 있음
>예) LTV, DTI 자의적 조정하며 부동산 세율 및 기타 규제 정책을 편의적으로 집행하는 등
>정책의 일관성 결여가 시장 참여자들의 예측 가능성을 낮추고 불확실성을 높이는 요소로 작용.
-시장 참여자가 정부보다 더 빠르게 행동함. 정부는 시장 변화 인지 시점이 시장 참여자들에 비해 상당히 늦고, 정책 집행 과정에서도 세심한 고려가 부족하다고 생각됨.
>정부 개입이 현실화 되는 경우 단기적으로는 상승 시나리오처럼 되지 않을 가능성 있으나,
24년 중반에 시작된 부동산 슈퍼사이클은 장기적으로 결국 상승세로 이어질 가능성 크다.
#요즘 '핫플'과 새로운 소비문화
-더욱 짧아지는 상업공간의 생애주기
>유동인구가 많은 상권일수록 더욱 짧은 상업공간 생애주기
-소비행동이 만들어가는 새로운 공간
-상품 효용 극대화 + 비용 최소화 + 사회적 이미지/의미/경험/상징(비물질적 측면)
>오픈런, 팝업 스토어, 플래그십 스토어 등
>체험 마케팅 통한 유동인구 증가
>효율적 공간 사용
#경험공간
-핫플을 찾아가고, 기다리고, 맛보는 일련의 과정이 현대 소비문화의 트렌드로 자리 잡고 있다
-상점 자체로 목적지가 되기에 상권에 직접적 유동인구를 유발, 대기하며 활동하느라 상권 활성화를 도모, 브랜드/지역 인지도 강화, 부동산 가치 상승 등에 영향
-요즘 소비자들은 상품의 가격 뿐 아니라 비가격적인 요소에 더 큰 관심을 가지며 차별화된 상품을 찾는 경향이 있음.
깨달은 것
-깨알 같은 부동산 관련 상식과 정보들을 훑을 수 있어 좋았다.
-서울 부동산 시장이 상승할 것으로 전망하는 이유를 여러 지표를 통해 구체적으로 알아볼 수 있었다. 단기적 정부의 정책도 잠깐은 흔들 수 있겠으나 장기적으로는 상향할 것이라는 생각도 더 공고히 할 수 있었다.
-내가 아는 몇몇 지방을 떠올리며 궁금증을 가질 수 있었다.
>서울처럼 인구 1000만 규모를 이루는 서울 같은 지역에서는 거주 가구수 보다는 오히려 지역민들의 '소득 수준'이 중요하다고 했는데(소득 증가는 곧 부동산 가격 상승이므로) 그렇다면 광역시 인구수 1위인 부산은 어떻게 봐야 할까? 둘 다 중요하게 봐야 되지 않을까? 등의..
적용할 것
-3~4개월에 한 번씩 서울 앞마당 만들어서 관심을 이어나가야겠다. 결국은 서울로 가는 것이 목표니까.
-지방의 사이클과 상황은 서울과 어떻게 달랐는지 또 현재는 어떠한지 알아보기.
-매일 경제 신문 읽으며 동향 파악하기.
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