돈버는 독서모임 - 부동산 트렌드 2025 - 독서 후기

✅책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025

✅저자 및 출판사 : 김경민 외 5명 (와이즈맵)

✅읽은 날짜 :  25.01.20~01.29

✅핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #공급부족    #골든크로스    #퍼펙트스톰

✅도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 9점

✅1. 저자 및 도서 소개 

 깅경민 교수는 서울대 교수이자, 하버드 대 도시계획 부동산 연구 박사 학위를 받은 사람이다.

부동산 리서치 회사 PPr에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했다.

주요 연구 부야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다.

이 책은 빅데이터로 부동산 시장을 분석한 시리즈이며, 이러한 변화의 흐름속에서 부동산 시장의 현재와 미래를 분석하고, 향후 부동산 시장이 나아갈 방향을 제시하고자 주장한다.

크게 6개의 part로 구성되어 있으며, 각각 내용은 다음과 같다.

1. 지난 24년 얼마나 적중했는지 재확인

2. 서울과 광역시 가격 트렌드

3. 올해 가장 중요하게 봐야 할 6개 이슈

4. 서울시 12개 대장 흐름

5. 25년 예측 시나리오

6. 핫 플레이스 소개

✅2. 내용 및 줄거리

 1장. 2024 부동산 시장 다시 보기 (#골든크로스)

• 부동산은 장기투자 관점에서 접근해야 하는 자산이다.

• 작년 책을 요약하면 공급 부족 이슈가 현실화 될 것
• 서울 아파트 가격의 골든 크로스 - 시장이 강세로 접어들었다는 신호

2장. 빅데이터로 분석한 서울 & 전국 아파트 (#N,W파고, #상승세, #입지분석)

• 역사적 전 고점도 시기의 문제일 뿐 돌파할 가능성이 매우 높다고 필자는 본다. 즉 서울은 N파고를 넘어서 W파고의 가능성까지 존재한다.
• 22년 대 폭락
• 23년 1~3분기 상승
• 23년 4~24년 1분지 전반 : 하락
• 전체 거래량 중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있다.
• 10~12년도 금융위기 여파로 서울 아파트 전체 하락세
• 13년~15년 서울은 상승했으나 안정적인 유지, 대구가 상승했으며 일부 광역시는 서울과 유사
• 15~19년 15년 중반 부터 서울시장이 급격히 상승
• 20년~21년 코로나 팬데믹으로 유동성 증가로 가격 동반 상승, 기준 금리 인하부양책
• 21년 4분기~22년 전국 하락세, 유동성 축소
• 23년~24년 상반기 N파고가 나타나며 상승 흐름
• 특정 지역의 주택 가격 상승률은 개발 가능성, 공급량, 수요와 공급이 요인이다.
• 읍 지역으로 대학 입시에서 농어촌 특별전형의 대상이 된다는 점이다.
• 물가가 지나치게 상승하자 인플레이션 억제를 위해 유동성 축소와 금리 인상을 단행했다.
• 강남구와 서초구 지역은 대한민국 부동산 시장에서 핵심이다.
• 매우 높은 수요와 안전성을 자랑한다.
• 교육 환경의 영향을 많이 받는다. 다만 학군 이주 수요는 매매보다는 임대 시장에 더 큰 영향
• 현재 부동산 시장에서도 공급 부족으로 인해 가격 상승 압력이 존재할 가능성이 크다.
• 향후 2~3년 뒤에는 심각한 공급 절벽이 예상된다.
• 변화는 언제나 누군가에게 위기가 되고 또 다른 사람에게는 기회가 된다.

3장. 2025 부동산 투자 빅이슈 TOP6 (#사이클, #공급부족, #PF사태, #금리)

• 이동평균성이란 특정 기간 주가의 평균을 연결한 선으로 평균하는 기간에 따라 단기 이동평균선과 장기 이동평균선으로 구분된다. 단기 이동평균선은 주로 5,10,20일 등 짧은 기간, 장기 이동 평균선은 50,100,200등 장기간 평균적인 가격 추세를 나타낸다.
• 단기 이동평균선이 장기 이동평균성을 상향 돌파하는 경우 (골든크로스) 이는 단기적으로 주가의 상승세가 강화될 수 있따는 대세 상승의 신호로 해석된다. 반대로 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 하회하는 경우(데드크로스) 에는 대세 하락으로의 전환으로 해석할 수 있다.
• 08.09~09.12 : 혼돈기 (글로벌 금융위기)
• 10.01~13.02 : 대세하락기 (대략 38개월)
• 13.03~22.01 : 최장기간 대세상승기
• 22.02~24.03 : 대세하락기~정체기 (22년 2월부터 23년 5월초까지 15개월간의 폭락세를 보인 후 23년 5월 중순부터 단기 이동평균선이 장기 이동평균성르 상향 돌파하면서 다시 11월까지 상승했다)
• 24.04~현대 : 상승기 진입 (슈퍼 사이클의 초입)
• 전반적으로 강남구는 서울시 전역보다 조금 앞서 반등이 시작되고 하락은 늦게 시작되는 경향이 있다
• 노원구 아파트는 서울보다 1개월, 강남구보다 2~3개월 더 빠른 22년 1월에 하락세로 먼저 전환했다.
• 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다. 10년대의 하락기는 38개월 상승기는 무려 8년 11개월 즉 107개월 이어졌다. 상승기가 하락기보다 더 길다는 특징이 보인다.
• 부동산 사이클이 짧아진다. 22~23년 하락기는 26개월 앞선 하락기의 3분의 2수준이었다.
• 인플레이션은 건설에 사용되는 원자재 가격을 상승시킨다. 임금에도 영향을 미친다.
• 10년 이후 시공비 시계열 분석에는 시공비는 이전보다 감소한 적이 없다.
• 20년 이후 현재까지의 시공비 누적 상승률이 매우 높다.
• 전세가격지수의 흐름을 보면 22년 대폭락기를 제외하면 전세가격은 큰 틀에서 항상 우상향 했다.
• 매매 시장은 거주 수요와 투자 수요가 모두 있다. 전세 시장에는 투자 수요가 존재하지 않는다. 전세 시장의 수요는 오롯이 실거주 수요뿐이다.
• 지금껏 전년 동분기 대비 10% 이상 전세가격이 폭등한 시기는 두차례다. 첫번째 시기는 13년 3분기부터 16년 2분기 사이다. 두번째 시기는 20년 3분기부터 21년 4분기 사이다. 전세 가격 폭등으로 인해 영끌이 사회적 현상이 되던때 이다.
• 상승기 : 11~22년 2분기
• 하락기 : 22년 2분기 ~23년 1분기
• 상승기 : 23년 2분기 ~ 현재
• 전세는 매우 안전한 상품, 즉 가격 하방경직성이 강한 상품이라는 인식을 하게 된다. 투자자들은 아파트 갭투자를 안정적인 투자 방식으로 생각하게 된다. 즉, 실현 수입과 미실현 수입이 동시에 발생하는 구조다.

전세가격 상승 3가지 원인

• 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승
• 입주 물량의 부족
• 전세 사기로 인한 빌라포비아
  • 빌라가 서울시 전체 주택 수요의 50% 차지하는 상황
• PF대출 연장이 초래한 부정적 나비효과는 시장에 공급부족이라는 큰 충격을 언져주고 있고 몸집을 더 키울 태세다.
• PF사태는 22년 처음 발생한 것이 아니다. 11년에도 똑같은 일이 벌어졌다. 일명 저축 은행 사태라고 불리는 당시는 부동산 PF부실로 31개 저축은행이 줄도산했다. 즉시 통폐합이 이뤄졌으며 구조조정이 일어났다.
• 22년 10월 레고랜드 사태 이후 정부가 창구지도로 PF 대출 만기를 연장하는 데 있다. 그 여파는 이렇다.
• 첫번째 토지 가격이 하락하지 않았다. 부실한 PF 대출이 무너지며 시장에 나왔어야 마땅할 토지들이 좀비처럼 남아 있께 된 것이다.
• 두번째 금융 비용이 계속 발생한다.
• 여러 악재가 동시 발생해 영향을 키우는 퍼펙트 스톰이 오고 있다.
• 입주 물량이 지나치게 적다
• 입주 물량이 지역적으로 지나치게 편중되어 있다.
• 서초구를 포함한 동남권과 동북권에 집중되어 있는 것이다. 이는 서울시 전체 입주 물량의 약 84% 특정 지역에 몰려 있음을 의미한다.
• 그렇다면 서울 서쪽 지역의 구는 절대적으로 입주 물량이 부족한 상황에 처할 갓이다.

4장. 12개 대장 단지 상세 리포트

• 대장 단지들이 전고점을 돌파하며 상승중
• 금리 인하는 시간문제
• 거래량과 매매가격이 같이 증가
• 강남3구 상승세가 전이될 것
• 신축 아파트의 상승세가 퍼져나간다
  • 분양 가격이 비싸지면 주변 아파트 단지들도 덩달아 상승세에 올라탈 가능성이 높다
• 역대 최악의 공급 부족이 예상된다
  • 공급은 부족하고 수요는 증가하고 있다. 이는 공급이 수욜르 받쳐주지 못해 가격이 상승할 가능성을 암시한다.

5장. 2025 부동산 가격 대 예측 (#수요, #정부대책, #New리츠제도)

• 과거 가격 데이터에는 두가지 트렌드가 있다. 첫째 가격 상승은 대체로 강남에서 시작된다. 강북지역, 특히 노도성 지역은 가장 늦게 영향을 받는 경향. 둘째 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다.
• 모든 지역에서 21년 고점을 돌파할 가능성이 높다.
• 현 시점에서 신축 아파트와 구축 아파트에 대한 선호도는 다르며 특히 젋은 세대의 신축 아파트에 대한 선호는 매우 크다.
• 장기적으로 볼 때 향후 아파트 공급이 절대적으로 부족하다면 구축 아파트 역시 가격 상승 압력을 받을 것이다.
• 정부가 시장 변화를 인지하는 시점이 시장 참여자들에 비해 상당히 늦고, 정책 집행 과정에서도 세심한 고려가 부족하다고 생각한다. 결국 시장의 자율적인 힘이 정부의 개입을 이길 수 있다는 사실을 입증하게 될 것이다.
• New 리츠 제도
• 이의 견지에서 새로운 개발에 리츠를 활요해 민간 브랜드 아파트를 짓되 인센티브를 제공해 임대료 상승에 제한을 두는 수익형 리츠를 제안했다.
• 리츠란 부동산에 투자해 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 회사나 투자신탁으로 이를 통해 소액 투자자도 부동산에 투자할 수 있다.
• 가계는 리츠의 투자자이며, 주주임과 동시에 거주자이며 임차인이다 주택과 토지는 리츠의 소유다.
• 재산세와 종합부동산세다 종부세는 재산세의 일종으로 1주택자의 경우 공시가격 12억원 이상인 주택에 추가적인 세금이 부과된다. 공시가격을 기준으로 결정된다는 점이다.
• 15억원 아파트와 5천만원 자동차의 1년 보유세가 별차익가 없는 것은 무언가 잘못된 상황이다.

6장. 주목해야 할 핫 플레이 (#7대상권, #팝업,플래그십 스토어, #영향력)

• 서울의 7대 상권으로 명동, 가로수길, 강남, 홍대, 이태원 한남, 압구정 도산공원, 성수
• 높은 공실률에도 건물주들은 임대료를 낮춰 임차인을 찾기 보다는 차라리 상가를 비워두는 방식으로 건물 가치를 유지하고 있다. 짧아진 생애주기를 역으로 이용해 독특한 운영방식을 꾀하기도 한다. 짧게는 며칠에서 길게는 몇개월까지 한정된 기간 동안 한정된 콘텐츠를 선보이는 이른바 팝업 스토어 유치는 상권에 젊은 유동인구를 유입시키는 새로운 동력이 되었다.
• 새로운 소비 트렌드를 이해하고 이를 상권에 적용하는 것은 필수적이다.
• 팝업 스토어, 대규모 플래그십 스토어
• 소비자에게 독특한 경험을 제공하고 브랜드 가치를 효과적으로 전달하는 중요한 마케팅도구다.
• 지금 4세대는 힙스터의 카페 문화와 오타쿠 문화, 케이팝 문화 등 다양한 대중 문화와 서브컬처가 결합, 공존하는 곳이다.

✅3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 ▶️깨

1. 부동산은 장기적 자산
2. 2,3년 뒤 공급 부족 현실화
3. 현재 시장은 골든 크로스
4. 정부 정책에 대한 실패
5. PF 사태 심각성
6. 서울 7대 상권
7. 요즘 젊은 층이 선호하는 것

 ▶️적

1. 시장을 직접적으로 느끼고 파악하고 있을 것
2. 공급 문제 이후 발생할 시나리오 미리 예측하고 준비하기
3. 현재 시장 골든 크로스 흐름 이해하고 있기
4. 내가 할 수 있는 것에만 집중하기

✅4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

▶️ 1장. 생각 정리

1. 부동산은 장기적 자산
2. 부동산 트렌드 2024는 공급 부족 이슈 현실화 예상
3. 서울 아파트 가격의 골든 크로스

▶️ 2장. 생각 정리

1. 서울은 N파고, W파고 까지 가능성 존재 (일부 지역 이미 발생)
2. 10~12 금융 위기로 서울 전체 하락세
3. 13~15 서울, 외 광역시 안정적 유지 대구만 상승
4. 15~19 15년 중반부터 서울시장 급격히 상승
5. 20~21 코로나 팬데믹 유동성 증가 가격 동반 상승 (금리 인하 부양책)
6. 21 4분기~22년 전국 하락세, 유동성 축소
7. 23~24 상반기 N파고 나타나고 상승
8. 2~3년 뒤 공급 절벽
9. 누군가 위기 누군가 기회

▶️ 3장. 생각 정리

1. 강남구 상승 → 서울 전체 상승 → 노원구 상승
2. 노원구 하락 → 서울 전체 하락 → 강남구 하락
3. 상승기보다 하락기가 훨씬 짧다
4. 사이클이 짧아지고 있다.
5. 서울 전체 전세는 한두번만 하락하고 매번 상승했다.
6. 인플레는 시공비 상승, 전세 상승
7. 신축 선호, 구축 리모델링 혹은 후발대
8. 상승기 : 11~22년 2분기
9. 하락기 : 22년 2분기 ~ 23년 1분기
10. 상승기 23년 2분기 ~ 현재
11. 임대차 3법 이점 (가격 조정 = 안정화 대책)
12. 전세 상승은 인플레, 공급부족, 전세 사기 때문이다.
13. PF 사태 심각성
14. 정책실패
15. 연장 문제
16. 은행권 이득 보기 위한 욕심
17. 인플레이션 : 전세 상승 → 매매 상승
18. 임대차법 무죄
19. PF 문제, 역대 공급 부족, 시공비 상승, 빌라 사기

▶️ 4장. 생각 정리

1. 각 지역 가격 상승,하락, N,W 형 분석

▶️ 5장. 생각 정리

1. 전세 수요 → 매매 수요
2. 뒤 늦은 정부 대책
3. 종부세 폐지 X
4. 결국 진값 상승
5. 공급 문제
6. 최종 New 리츠 산업 추진

▶️ 6장. 생각 정리

1. 서울 7대 상권
2. 새로운 소비 트렌드를 이해하고 상권에 적용은 필수적
3. 팝업, 플래그십 스토어
4. 홍대 상권

✅5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

P 130~132

• PF사태는 22년 처음 발생한 것이 아니다. 11년에도 똑같은 일이 벌어졌다. 일명 저축 은행 사태라고 불리는 당시는 부동산 PF부실로 31개 저축은행이 줄도산했다. 즉시 통폐합이 이뤄졌으며 구조조정이 일어났다.
• 22년 10월 레고랜드 사태 이후 정부가 창구지도로 PF 대출 만기를 연장하는 데 있다. 그 여파는 이렇다.
• 첫번째 토지 가격이 하락하지 않았다. 부실한 PF 대출이 무너지며 시장에 나왔어야 마땅할 토지들이 좀비처럼 남아 있께 된 것이다.
• 두번째 금융 비용이 계속 발생한다.

이런 사실들을 충분히 이해하고 있었는지 솔직하게 이야기하고, 각자의 생각을 자유롭게 나누고 싶습니다.

✅6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

 앞으로 3년, 부동산 미래 시나리오 (김학렬)