부부 공동명의, 하는 게 좋을까요?

안녕하세요? 김철종 세무사입니다. 

세금 상담을 하다보면, 집을 구입할 때 단독명의로 할 지, 아니면 부부 공동명의로 할 지 고민하는 분들이 참 많습니다. 특히 부부 공동명의는 세금 절세 측면에서 여러 유리한 점들이 있어 많은 분들이 고려하는 방식인데요. 하지만 세법 적용 상 불리한 점을 간과하고 단순히 절세만 생각하고 공동명의로 했다가, 오히려 예상치 못한 세 부담이 발생할 수도 있습니다. 이에 이번 글에서는 아파트를 부부 공동명의로 취득 시 세금 측면에서의 유리한 점과 주의해야 할 점은 무엇인지 가볍게 살펴보도록 하겠습니다. 

종부세 절세 효과

부부 공동명의로 할 때에 유리한 점 중 하나는 종부세를 줄일 수 있다는 점입니다. 종부세는 인별로 9억(1세대 1주택자는 12억)을 공제하는데, 부부 공동명의로 할 경우 부부가 각각 9억씩 공제 적용받을 수 있습니다. 

예를 들어, 공시가격 10억 짜리 아파트 2채(10억 x 2채 = 20억)를 보유하고 있다고 가정해보겠습니다. 단독명의라면 20억 중 9억을 공제받은 후 11억에 대해서 종부세가 계산되지만, 2채 각각 부부 공동명의로 보유하고 있다면 1명 당 10억 중 9억을 공제받은 후 남는 1억에 대해서만 종부세가 계산되므로 종부세 부담이 크게 줄어들게 됩니다. 이처럼 공동명의를 잘 활용하면 종부세 부담을 크게 줄이거나 아예 내지 않을 수도 있겠습니다. 

다만, 1세대 1주택자인 경우에는 연령 세액공제 및 보유기간 세액공제로 인해 단독명의가 더 유리한 경우가 발생할 수 있습니다. 1세대 1주택자이면서 공동명의로 보유중이신 분들은 연령세액공제 및 보유기간세액공제 적용 여부 및 공제금액에 따른 유불리를 잘 판단하셔서 ‘공동명의 1주택자의 납세의무 특례’ 규정을 활용하시면 되겠습니다. 

양도세 절세 효과

아파트 등 보유 주택을 처분할 때 내야 하는 양도세 측면에서 부부 공동명의는 절세 효과가 극대화될 수 있습니다. 양도세는 매매차익에 대해 최저 6.6 ~ 최고 49.5% 의 누진세율이 적용되는데, 이러한 누진세율 구조의 특성상 단독명의보다 부부 공동명의로 보유하는 것이 더 유리합니다. 

예를 들어, 과세표준이 5억이라고 가정해보겠습니다. 단독명의라면 과세표준 5억에 대한 세율은 6.6 ~ 44% 까지 적용되는 반면, 부부 공동명의라면 1인당 과세표준 2.5억에 대해 6.6 ~ 41.8% 까지 세율이 적용됩니다. 경우에 따라 다르겠지만, 단독명의냐 공동명의냐에 따라 수 천만원의 양도세 차이가 발생하기도 합니다. 

다만, 이미 단독명의로 보유중인 상태라면 부부 공동명의가 양도세 절세 측면에서 유리하다고 해서 무작정 배우자에게 증여하시면 절대로 안됩니다. 그 이유는 아래와 같습니다. 

첫째, 배우자에게 증여 시 증여세가 발생할 수 있기 때문입니다. 물론 배우자에게 증여 시 10년 간 6억까지 공제받을 수 있으므로, 과거 배우자에게 증여한 적이 없다면 증여세가 발생하지 않게끔 6억까지 증여하는 것을 고려해볼 수 있겠습니다. 

둘째, 부동산 증여 시 취득세가 발생하기 때문입니다. 아파트 등 주택을 증여 취득 시 면적에 따라 3.8% 또는 4% 취득세가 발생하며, 시가표준액 3억 이상이면서 조정대상지역 내 주택이라면 12.4%, 13.4% 중과세율이 적용될 수 있습니다. 따라서, 반드시 의사결정 전에 증여로 인해 납부해야 할 취득세 예상액과 줄어드는 양도세 예상액을 비교하여 유불리를 파악하신 후에 진행하시는 편이 좋겠습니다.    

셋째, 배우자에게 증여 후 10년 내 처분 시 양도세 이월과세 규정이 적용되기 때문입니다. 양도세 이월과세란 배우자∙직계존비속으로부터 증여받은 자산을 10년 내 양도하는 경우, 수증자가 아닌 증여자의 취득가액을 기준으로 양도차익을 계산하는 것을 말합니다. 예를 들어, 증여자가 10억에 취득한 아파트를 시가 15억원인 시점에 배우자에게 증여했다고 가정해보겠습니다. 배우자가 증여받은 날로부터 10년 이내에 17억에 매도 시, 양도세 이월과세 규정이 적용되어 양도차익은 2억(17억 - 15억)이 아닌 7억(17억 - 10억) 으로 보아 양도세를 계산합니다. 증여 시점에 시가 15억을 증여재산가액으로 하여 취득했음에도, 이를 취득가액으로 인정받지 못하게 되는 것입니다. 결국, 배우자 증여 후 10년 동안에 처분하지 않고 계속 보유할 수 있을지를 고민 후 의사결정하시는 편이 좋겠습니다. 

증여세 이슈 고려

위에서 살펴본 내용들 외에 부부 공동명의에 있어 중요하게 고려해야 할 점은 증여세 이슈입니다. 부부 공동명의로 집을 사는 과정에서 부부 중 한 사람이 매수 자금을 전액 부담하면서 공동명의로 등기한다면, 과세당국에서 증여세를 부과할 수 있습니다. 등기부등본 상 소유자는 50 대 50 부부 공동명의이지만 실제로는 남편이 매수 자금 전부를 부담했다면 아내 소유지분 50% 에 해당하는 금액만큼 증여받았다고 보는 것이죠. 따라서, 부부 공동명의로 주택을 구입할 예정이라면 반드시 자금 출처를 명확히 해야 하며, 자금 출처 입증이 가능한 금액만큼 비율을 조정하는 것도 고려해 볼 수 있겠습니다. 고객 분들과 상담을 하다보면 부부 공동명의는 언제나 50 대 50 인 것으로 오해하시는 경우가 종종 있습니다. 전혀 그렇지 않고 7 대 3, 8 대 2 비율 등으로도 얼마든지 등기칠 수 있으니, 부부 공동명의로 취득 예정이신 분들은 먼저 자금 조달 계획 및 출처를 잘 체크하셔서 그에 맞게 비율 조정하시는 편이 좋겠습니다. 

부부 공동명의는 종부세, 양도세 등 세금 측면에서 볼 때 일반적으로 유리하지만 반드시 그런 것은 아닙니다. 또한, 공동명의로 하는 과정에서 증여세 이슈는 유의해야 할 점들도 있고, 잘못했다간 오히려 세 부담이 늘어날 수도 있습니다. 부부 공동명의를 고려하시는 분들은 사전에 예상되는 세금 유불리도 파악해보고 자금 출처, 향후 부동산 운용 계획 등도 잘 고려하셔서 현명하게 의사결정 하시길 바라겠습니다. 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^ 

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