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★책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산트렌드 2025
★저자 및 출판사 :김경민, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈
★핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : ①N자 반등 ②슈퍼사이클 ③정부 개입
★도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10
1. 저자 및 도서 소개
대표 저자 김경민은 서울대 환경대학원 도시계획 전공 교수. 보스턴 소재의 상업용 부동산 리서치회사 PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다.
지은 책 : 『부동산 트렌드』 시리즈, 『부동산 메가트렌드 2020』, 『도시개발, 길을 잃다』, 『리씽킹 서울』 등
〈조선일보〉에 월 1회 ‘김경민의 부트캠프’를 연재하고 있으며, SBS 〈교양이를 부탁해〉, MBC 〈손에 잡히는 경제 플러스〉, KBS 〈머니올라〉 등 다양한 미디어에 컨트리뷰터로서 정기적으로 출연 중이다.
2. 내용 및 줄거리
Part 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기
1. 2024년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진 걸까?
N자로 반등한 서울 부동산 시장
2023년 부터 2024년7월까지 부동산 시장은 굴곡이 있었다.
가격이 상승했다가 하락하고 다시 반등하는 N자가 등장했다.p15
빌라포비아로 인한 전셋값 상승, PF대출 연장, 저조한 신규 아파트 공급
2. 부동산 트렌드 2025 미리 보기
서울 아파트 골든크로스*가 발생하다
*단기이동평균선이 장기이동평균선을 상향하는 것을 이르는 말
Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트
1. ‘전국’ 아파트 매매 시장 동향
서울 아파트 시장, N파고의 등장과 슈퍼사이클 돌입
22년 대폭락, 23년1~3분기상승, 23년4분기~24년 분기 하락
전국 광역시 부동산은 어떻게 될까?
2010년 이전은 서울시와 전국의 가격 흐름은 상이하다.
그러나 2020년 이후 전국이 동일한 방향으로 움직이기 시작했다.
2. ‘신도시’ 아파트 매매 시장 동향
상승세가 퍼지는 지역은 따로 있다
한강 이남은 가격확산이 활발하나 한강이북은 거의 나타나지 않고 있다.
이는 각지역의 일자리와 직주근접성에서 비롯된 차이 이다
①수도권 동남부_강남, 분당, 수지
분당이 강남보다 상승세를 조금 늦게 타기 시작하지만,
시간이 지나면 두 지역의 누적상승률은 결국 비슷해진다.
수지구 주변에 새로운 아파트를 공급할 수 있는 충분한 공급이 있기 때문에
상승폭이 상대젹으로 낮다
②수도권 서북부_마포, 일산, 파주
마포구는 강남구와 비슷한 가격 변동 패턴을 보이며 동조화 현상을 이루고 있지만
일산과 파주로까지 확산되지 않고 있다
직장과의 근접성이 떨어지기 때문이다.
③수도권 서남부_양천, 안양, 김포
목동을 중심으로 우수한 교육환경과 다양한 생활 인프라가 잘 갖춰진 양천구
양천구의 상승세가 안양시 동안구(평촌)과 김포시로 퍼져 나가는데는 시간이 걸렸다
평촌은 서울 접근성과 주거환경이 잘 조성된 지역으로 동조화 현상이 나타날 가능성있다
김포시는 대규모 개발이 지속적으로 일어날 수 있어 양천구와 같은 성장을 따라갈지..
④수도권 동북부_노원, 남양주, 의정부
하락을 멈추고 안정화 단계
3. ‘서울시 구별’ 아파트 매매 시장 동향
서울시 구별 아파트 세대수, 평당가 순위
강남구 평당 8,842만원, 노원구 평당 2,696만원
세대수가 가장 많은 구: 노원구- 주거 밀집도가 높고 아파트 단지 많은 지역
강남구, 서초구_고가 아파트 시장
매우 높은 수요와 안정성
우수한 교육 환경
뛰어난 인프라와 편의 시설
고가 아파트
노도성(노원구, 도봉구, 성북구)_중저가 아파트 시장
가격 정체
강남과 물리적으로 멀리 떨어져 있으며 교통 체계도 불편해 출퇴근이 어렵다
여의도로의 접근성도 좋지 않다.
고가 VS 중저가 시장 비교로 보는 시사점
1. 상승의 시차 존재
2. 고가 아파트: 권역동조화 현상
3. 중저가 아파트 : 비동조화 가능성
4. 서울시 아파트 공급 부족 사태
빨간 등이 켜진 서울시 입주 물량
2024년 서울 아파트 입주 공급량 : 약 2만 세대 (2010년 대비 40%감소)
2025년 서울 아파트 입주 공급량 : 약 2만 6천 세대 (2010년 대비 22%감소)
2026년 서울 아파트 입주 공급량 : 약 1만 2천 세대 (2010년 대비 64%감소)
서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과
1. 주택가격 상승
2. 전세 및 월세 가격 상승→생활수준 저하
3. 주거 안정성 악화
Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6
1. 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄
부동산 이동평균선의 골든크로스
단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 상향 돌파하는 경우(골든크로스)
이는 단기적으로 주가의 상승세가 강화될 수 있다는 대세상승의 신호로 해석된다.
서울 아파트 시장의 슈퍼사이클이 시작되다
2008년 9월 ~ 2009년 12월 : 혼돈기
2010년 1월 ~ 2013년 2월 : 대세하락기(대략38개월)
2013년 3월 ~ 2022년 1월 : 최장기간 대세상승기
2022년 2월 ~ 2024년 3월 : 대세하락기~정체기
2024년 4월 ~ 현재 : 상승기 진입
강남구 아파트는 이미 출발했다
서울 전역보다 1~2개월 더 늦은 2022년4월부터 13개월간 하락세
서울시 전체보다 2주가량 빠른 2023년5월부터 ~2023년 11월 다시 상승장 돌입
3개월간 일시적 하락
2024년 3월초부터 다시 상승
조금 앞서 반등이 시작되고 하락은 늦게 시작되는 경향
노원구 아파트는 어디로 향할까?
상승장을 몇개월 가량 후행하며 따라가는 경향이 있는데
노원구도 역시 2024년 6월 슈퍼사이클에 진입했다
상승과 하락의 슈퍼사이클이 주는 인사이트
1. 상승기에는 강남구가 1~2개월 선행, 노원구는 후행
2. 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다.
3. 부동산 사이클이 짧아진다.
2. 인플레이션_부동산 상승의 기폭제
전 세계에서 월세 폭등이 일어나다
인플레이션은 주택 구매 수요를 증가시킴으로써 주택 가격을 상승시킨다
인플레이션이 글로벌 현상이 된 이후, 전세계 주요 도시들의 월세는 대폭등했다.
임대료 상승이 집값을 끌어올리는 이유
시공비는 내려간 적이 없다
인플레이션은 원자재 가격상승, 임금인상, 대출비용 증가 등으로
시공비는 팬데믹 이전 대비 퀀텀 점프해 매우 높은 수준을 유지하고 있으며
내려갈 가능성은 희박하다.
글로벌 주택 시장은 상승 흐름을 타고 있다
결국 인플레이션으로 인한 구매력 하락을 방어할 수 있는 최고의 수단은 부동산이다.
3. 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다
서울시 전세가격은 언제나 우상향했다
우상향하는 이유: 서울시에 거주하고자하는 압도적인 규모의 수요.
서울시는 많은 규모의 양질의 일자리를 제공한다.
전세 시장은 투자 수요없이 오롯이 실거주 수요뿐이다.
대형 단지로 살펴본 전세가격 흐름
전세가격 상승의 3가지 원인
1.인플레이션
2. 입주물량의 부족
3. 빌라포비아
매매로의 전환은 시작되었나?
주택담보대출 이자가 저렴해지거나
향후 입주 물량이 적어지거나
임대료가 지나치게 상승하는 경우
사람들은 임차에서 매매 시장으로 넘어가 아파트를 구매하기 시작한다
이 가능성은 2024년 상반기에 나타나고 있다.
전체 거래량 중 매매 거래 비중은
2022년 3분기 최저치인 3.4%를 기록한 후
지속적으로 상승하고 있다.
*2024년 현재, 임대차 2법은 무죄다
4. PF 사태_정책 실패와 최악의 공급 부족
높은 토지가격, 금융비용 상승, 시공비용 사승, 분양가 하락
이 모든 게 합치자 사업을 어렵게 만들고 있다
PF대출이 20개월 동안 연장되며 토지 가격을 붙들어놓자
도저히 서업수지가 안 맞는 상황이다.
PF 대출 연장이 개발을 가로막는 이유
브릿지론: 인허가 완료 이전 토지 취득을 위한 중간단계 대출(단기, 높은 금리)
본PF: 인허가 완료 후 시공사 선정 후 본PF를 통해 브릿지론을 상환 후 남은 건설 비용 조달
실질적으로 문제가 되는 사업들은 토지 가격이 높았던 2021년 ~ 2022년의 PF대출이다.
이들 중 아직도 브릿지론 단계에 있는 프로젝트들은
토지 계약 이후 인허가를 득하지 못한 경우이거나 인허가 이후에도
시장에서 사업성이 없다고 판단된 것들이다.
정부 창구지도로 브릿지론 대출만기가 계속 연장되며
계속 좀비 기업들을 계속 살려두고 있다.
좀비 기업에는 부실한 디벨로퍼뿐 아니라
사업성을 제대로 판단하지 못하고 투자한 후순위 금융권도 포함되며
리스크 관리를 잘하여 대기중인 회사들은 오히려 역차별 당하는 형국이다.
PF대출 만기 연장은 명백한 정책실패이다.
과거 PF 사태에서 우리가 배운 것
2011년 일명 저축은행사태로 불리는 당시에는
부동산 PF 부실로 31개 저축은행이 줄도산했다.
잘못 투자한 회사들이 손해를 감내하고 구조조정에 들어갔다
단기적으로 커다란 고통을 감내한 결과
한국의 부동산 시장은 어마어마하게 발전하고 고도화됐다
충격은 있었지만
결국은 자본주의의 시스템 속 시장의 자기조정 기능이 작동하면서 견뎌낸 것이다.
2022년 10월 레고랜드 사태 이후
정부가 창구지도로 PF 대출 만기를 연장한 여파
①토지가격이 하락하지 않았다.
②금융비용이 계속 발생한다.
사업성 있는 PF가 사라졌다
2022년 레고랜드 사태와 달리 현재 유동성이 있으나 사업송이 좋은 PF가 나오지 못하는 이유
<지방>
토지비가 저렴한 지방은 시공비가 급등하자
토지가 극단적으로 0이 된다해도 사업원가가 매출액을 초과해 사업이 불가
<서울>
현실적으로 15%만 토지가 하락해도 사업성이 생길 수 있다.
PF 대출 연장이 불러온 공급 절멸
높은 토지 가격, 금융비용 상승, 시공비용 상승, 분양가 하락
이 모든 게 합쳐져 사업을 어렵게 만들고 있다
→결국 인허가 물량의 폭감→미래의 공급부족
*information_창조적 파괴 속에 성장한 대한민국 부동산업
5. 공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가
빌라와 아파트 모두 급감한 착공 물량
<빌라>
전국 : 2010년대 연평균 20만채, 2023년 약 2만채(12%)
서울 : 2010년대 연평균 3만8천채, 2023년 약 5천8백채(15%)
<아파트>
전국 : 2010년대 36만채, 2023년 20만채
서울 : 2010년대 3만9천채, 2023년 2만2천채
공급 물량의 79%가 특정 지역에 몰려 있다
2025년~2027년까지 서울아파트 입주물량의 문제점
①적다 ②편중
2024년(서울1만9,800체) : 올핌픽파크포레온7,800채
2025년(서울2만채) : 서초4,800채, 동북권1만5,000채
2026년(서울1만2,300채) : 서초8,700채
2027년(서울9,600채) : 서초5,000채
서울 서쪽 지역의 구는 절대적으로 입주물량이 부족한 상황
6. 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공
금융시장-→ 부동산시장 ←- 공간시장 -수요 : 가구수, 거주민의 소득
-공급:현재+미래
부동산 수요: 소득수준과 주택 양극화
서울같은 곳은 거주 가구수보다 지역민의 소득수준이 중요하다.
향후 초고가 지역의 가격만 오른다고 보는 것은 매운 순진한 생각이다
부동산 시장에서 주택 가격은 ‘공간 균형’을 찾아간다.
특히 서울처럼 경기도권의 엄청난 대기 수요가 존재하는 도시는
특정 지역의 가격이 상승했다면 인근 지역의 가격도 순차적으로 상승한다.
부동산 공간: 여전한 고물가 속 공급 절벽
인플레이션, 전세폭등, 매매로의 전환시작, PF사태 대처실패로 인한
최악의 공급부족
이토록 물량이 지속적으로 장기간 보족한 사태는 거의 최초의 일이다.
금융 시장: 시점이 문제일 뿐, 금리는 인하된다
2023년 10월 439%까지 치솟던 한국 국고채 10년물 금리는
2024년 6월 3.23%까지 하락했다
①더 이상의 기준금리 인상은 힘들다.
②기준금리 인하는 언젠가 시작된다.
주택담보대출 금리 인하는 다양한 경로를 통해 주택수요를 자극한다.
모든 지표가 ‘상승’을 가리킨다
서울 아파트의 정해진 미래
①역대금 공급부족
② 동기간 금리가 낮아진다
→ 부동산 시장가격 상승
Part 4. 12개 대장 단지 상세 리포트
1. 아파트 단지별 슈퍼사이클 확인
대장 단지의 흐름이 바뀌었다
2023년 후반과 2024년 초반은 명백한 주택 시장 침체기 였다.
그러나 2024년 2분기를 지나면서
시장은 전혀 다른 방향으로 흐르고 있으며
이는 거래량에서도 나타난다.
서울시 아파트는 역대 최고가를 경신할 것인가
2023년 이후 상승, 하락, 상승 추이의 연속성이 있는지를 보고
N파고가 나타나는지를 확인한다.
N파고의 달성이란 직전 최고가를 상회해 가격이 지속적으로 상승할 가능성을 의미한다.
2. 서울 대장 단지 가격 분석
①종로구 경희궁자이
1단지 임대, 4단지 오피스텔
3호선 독립문역과 5호선 서대문역 더블역세권
도심과 매우 인접하게 있어 대표적인 직주근접 아파트
②강동구 ‘고덕그라테온’
고덕그라시움과 고덕아르테온
강동구의 대형 아파트로 5호선 상일동역을 기준으로 남북에 위치
왕십리역까지 환승없이 30분이내, 잠실역까지 1회 환승해 30분 이내 도착
③송파구 헬리오시티
2018년 12월 입주
84개 동 9,510세대
송파역 3,4번 출구에 위치해 있으며 학군 우수
④강서구 마곡엠밸리
SH에 의해 건설된 마곡 일대의 대형 아파트단지
단지에 따라 가까운 역이 다르다.
9호선 신방화역, 5호선 마곡역, 공항철도 마곡나루역 등이 근처에 있다.
양천구 목동 학원가가 멀지 않아 학원 셔틀 버스 등으로 통학 가능하다.
마곡엠벨리 인근에는 마곡업무지구가 있다(MBD)
LG전자 등 LG 계열사 연구 인력이 수만 명 상주.
코오롱, 넥센, 롯대 R$D 중앙연구소, 오스템 등의 대기업 본사와 연구소 등도 입주해 있다.
⑤송파구 ‘엘리트’
잠실동의 엘스, 리센츠, 트리지움
2006~2007년 재건축 후 준공된 아파트 단지들
세단지를 더하면 더하면 대략 1만 5천세대, 33평형대가 1만세대
매우 동질한 유형의 단지에 동질한 평형대가 대규모 존재
⑥성동구 왕십리뉴타운
상왕십리동, 하왕십리동 일대 추진된 뉴타운 재개발 사업으로 탄생
(SH 서울 뉴타운 사업 시범 지구 : 은평, 길음, 왕십리)
총 5,379세대 중 33평 2,518세대. 중대형 단지들
⑦중구 남산타운
강북 최대교모 의 아파트단지
서울형 리모델링 시범단지로 선정되었으나 서울시 반대로 무산
총42개동 5,156세대
임대주택 7개동 2,034세대 39%
33평형 1,298호
⑧마포구 마포래미안푸르지오
마포구 아현동 위치한 마래푸는
2014년 9월 준공한 총3,885세대 대단지. 33평형 1,458호
공공임대주택 661세대
서북권 최고의 교통요충지
5호선 애오개역, 2호선 아현역 도보거리
5,6호선 공덕역, 6호선 대흥역, 공항철도, 경의중앙선 근처
CBD인 광화문까지 직선거리 3Km로 지하철 버스로 20분
초품아 : 단지내 한서초
도보권 아연초, 서울여중, 동도중, 자사고 숭문고, 한성고
⑨서대문구 DMC파크뷰자이
가재울뉴타운 성공한 뉴타운
2015년 10월입주
현대 아이파크, SK 뷰, GS 자이가 합쳐진 브랜드
총61개동 4,300세대 33평형 2,522세대
평지 혹은 완만한 경사 주거환경이 우수, 단지내 녹지공간
상암 DMC, 지하철 2분,여의도 17분,공덕 8분, 광화문 19분
⑩관악구 관악드림타운
2003년 9월 입주시작 총 5,387세대 대규모,
일반 3,544세대, 임대 1,843세대(33%)
구암초, 구암중 구암고
학원많고, 7호선 숭실대입구역, 2호선 서울대입구역과 가깝다
⑪서초구 반포자이
반포를 상징하는 아파트로 유명 인사들 거주
반포주공 재건축하여 이루어짐
총 3,410세대 30평태 이상이 89%
고급화 시설과 뛰어난 내부조경, 커뮤티티 시설
7호선 반포역, 9호선 사평역, 3호선 고속터미널역
서울고속터미널역과 센트럴시티가 가깝다
⑫강남구 도곡렉슬
도곡주공1 차 재건축하여 2006년 준공3,002세대 대단지
30평형 이상이 80%로 중대형 평형이 주
프리미엄단지가 몰려있는 지역
대치동학원가 도보 15분내외
수인분당선 한티역, 3호선 도곡역
대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트
고점 돌파하며 상승중
금리인하 조짐 →부동산 상승가능성
거래량과 매매가격 같이 상승
강남3구의 상승세 전이 전망
신축 상승세(분양가격이 비싸지면 주변도 덩달아 올라간다)
역대 최악의 공급부족
Part 5. 2025년 부동산 가격 大예측
1. 서울시 집값 시나리오
서울시 부동산 가격 예측 모델
금리 인하는 주택담보대출 이자율을 낮추며
이는 부동산수익률의 인하로 이어지고
결국엔 부동산 가격 상승으로 연결된다
2025년 서울시 아파트 가격 시나리오
수요억제정책 (LTV, DTI, DSR강화)이 출현하면
단기적으로 하방암력으로 작용할 수 있으나
장기적으로 큰 영향을 발휘하지 못할 수 있다.
강남·서초구 아파트 가격 예측
금리가 0.25%p 인하시 4% 상승
금리가 0.75%p 인하시 8% 상승
노도성 아파트 가격 예측
금리가 0.25%p 인하시 6% 상승
금리가 0.75%p 인하시 12% 상승
가격상승은 대체로 강남에서 시작된다
서울 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률은 강남과 강북간 차이가 크지 않다.
노도성은 강남과의 동조화현상
신축과 구축의 프리미엄격자, 정책 등 변수에 크게 영향 받는다.
정부의 부동산 시장 개입 가능성
우리정부는 과도하게 시장에 개입하는 경향이 있다
정책의 일관성 결여는 시장참여자들의 입장에서
예측 가능성을 낮추고 불확실성을 높이는 요소
2. 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향
중산층과 서민을 위한 ‘NEW리츠’ 정책
가계가 리츠 투자자의 일원으로 참여하고
리츠의 주식을 보유해 의결권을 가진 주주가 되며
동시에 임차인으로서 리츠가 취득한 주택에 거주하는 거주자
알래스카보다 낮은 서울 아파트 재산세
우리나라 재산세가 턱없이 낮다
15억원 아파트와 5천만원 자동차의 1년 보유세가
별차이가 없는 것은 잘못된 상황
재산세의 실효 세율을 높이는 방안과
지방 재정 보조를 고려하는 방향으로
종부세의 개혁이 필요하다.
Part 6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’
1. 요즘 상권의 새로운 소비문화
더욱 짧아지는 상업공간의 생애주기
소비행동이 만들어가는 새로운 공간
상권을 뒤흔드는 대기행렬 ‘오픈런’
일시적 매장의 무한한 가능성 ‘팝업 스토어’
브랜드의 얼굴 ‘플래그십 스토어’
도시를 점령한 팝업&플래그십 스토어
2. 서브컬처가 살아있는 4세대 홍대
홍대는 어떻게 덕후의 성지가 되었나
동네카페의 깜짝 변신 ‘생일카페’
젊은 고객을 사로잡은 취향 가득 문구점
4세대 홍대의 경쟁력
3. 나에게 어떤 점이 유용한가?
4급지를 앞마당으로 하고 있는 나에게 희망을 주는 내용
4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
아파트 가격에 영향을 주는 요소와
금융시장-→ 부동산시장 ←- 공간시장 -수요 : 가구수, 거주민의 소득
-공급:현재+미래
그에 따른 가격변화를 예측하게 되었고
서울 아파트의 누적 상승률이 결국 수렴한다는 사실
5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)
서울 서쪽 지역의 구는 절대적으로 입주물량이 부족한 상황이다P151
시차를 두고 서울시 모든 지역이 서로 연결되어 가격이 동조화 되는 경향이 나타난다.p251
6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?
전세가를 알면 부동산 투자가 보인다
