[유미s] 독서후기 - 부동산 트렌드 2025

0. 책의 개요

책 제목: 부동산 트렌드 2025

저자 및 출판사: 김경민 / 와이즈맵

읽은 날짜: 2025.2.2

핵심키워드 3가지: #골든크로스 #공급부족 #수요와금리

총점 (10점 만점): 9점

1. 저자 및 도서소개

저자소개

서울대학교 지리학 학사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드대학교에서 도시계획·부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 대한민국 최고의 부동산 전문가로, 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직 중이다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다. 저서로는 『부동산 트렌드 2023』, 『건축왕, 경성을 만들다』, 『도시개발, 길을 잃다』, 『리씽킹 서울』 등이 있다.

도서소개

2025년 서울 부동산, 슈퍼사이클에 돌입하다

매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈가 2025년 부동산 시장을 전격 해부한다. 2024년 현재, 각종 매체에는 상승장이 왔으니 ‘영끌’해서라도 집을 마련해야 한다는 의견과, 부동산 시장이 붕괴될 것이니 있는 집도 팔라는 의견이 뒤섞여 있다. 상반된 주장에 혼란스러운 투자자들은 정확한 데이터와 균형 있는 의견을 제시해줄 전문가를 절실히 찾고 있다. 이에 김경민 서울대 교수는 “서울 부동산은 2021년도의 전 고점을 넘어 신고가를 기록할 것”이라며 확실한 ‘상승’ 방향을 예고한다. 역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 시장의 모든 지표가 가격을 밀어 올릴 준비를 갖췄기 때문이다. 심지어 강남 부동산은 이미 슈퍼사이클 진입을 완료했다.

≪부동산 트렌드 2025≫는 더욱 정밀해진 분석으로 ‘2025년 집값 시나리오’를 제시한다. 투자자들은 이 책의 전망을 통해 상승의 시기와 폭을 정확히 인지하고, 자신의 상황에 맞는 부동산 전략을 세울 수 있을 것이다.

2. 목차

Part 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기

Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

Part 4. 12개 대장 단지 상세 리포트

Part 5. 2025년 부동산 가격 大예측

Part 6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’

3. 본깨적

Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

1. ‘전국’ 아파트 매매 시장 동향

본 것

일부 수요자들은 미래의 상황과 자신의 현 상황을 고려해 시장에 뛰어들기 시작했다. 비록 그 수치가 크지는 않더라도, 매우 유의미한 흐름이 관찰되었고 시장의 큰 줄기를 바꾸기에는 충분했다. 두 번째 고점이 첫 번째 고점을 넘어서면 상승세가 지속될 가능성이 높다는 신호로 해석된다. (p.29)

현재 서울아파트 시장이 재상승의 단계에 진입했음을 확인한 두 가지 분석 결과가 있다. 첫째, 부동산 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 뚫고 올라가는 ‘골든크로스’가 발생했다. 둘째, 전체 거래량 중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있다. 우선 지금은 서울시 아파트 시장이 상승에 돌입했다는 것, 그렇게 슈퍼사이클의 포문이 열렸다는 것에 집중하려한다. (p.33)

깨달은 것

저자가 이야기하는 것 처럼 N파고를 넘어서 W파고의 가능성까지 높은 2025년도 서울 시장에서는 상승장이 시작되었다는 신호로 볼 수 있다고 한다. 이는 서울지역 내에서도 구별로 서로 다른 시점으로 나타나고 있다고 생각된다. 강남3구의 경우 이미 W파고를 넘어선 단지들도 있는 반면에, 아직은 N파고에서 첫 번째 고점을 넘어서지 못하는 지역과 단지들도 많다. 주식에서 분석 도구로 활용되는 골든크로스라는 개념을 처음 알았지만, 부동산에서 얼만큼 정확하게 예측할 수 있을지는 모르겠다. 하지만, 거래량에 대해서는 더 많은 사람들이 부동산에 관심을 가지고 있다는 것을 의미하기 때문에 장기적으로 봤을 때 시장 참여자가 늘어날 것으로 기대된다. 2024년 하반기에 다양한 금융 정책들과 정치 상황 등으로 인해 기대했던 것 보다 상승세가 주춤했으나, 올해 다시 상승이 지속될지 지켜봐야겠다.

적용할 것

첫 번째 고점을 넘어서는 지역과 단지들을 트레킹하고, 지역별 매매 거래량 비중의 증감을 확인하면서 상승세가 퍼져가는 흐름을 놓치지 않기

1. ‘서울시 구별’ 아파트 매매 시장 동향

본 것

노도성 지역은 임대 수요가 매우 높다. 성북구는 대학생과 젊은층이 많이 거주하며, 노원구와 도봉구는 교통이 편리하고 생활 편의 시설이 풍부해 꾸준한 임대 수요를 자랑한다. 중저가 아파트는 낮은 초기 투자비용으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있어서 소액 투자자들에게 매력적이다. 이러한 특성으로 인해 많은 투자자가 이 지역의 중저가 아파트를 선호한다. (p.70)

고가 vs 중저가 시장 비교로 보는 시사점

첫째, 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다.

강남이 먼저, 또 빠르게 상승한 것은 사실이지만 시차를 두고 강북도 비슷한 수준으로 상승했다. 따라서 앞으로도 이러한 추세가 계속될 가능성을 무시할 수 없다. 두 지역이 모두 상승에 접어든 건 사실이지만, 그럼에도 고가와 중저가 시장의 아파트 가격이 벌어지고 있다. (p.71)

셋째, 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다. 일부 중저가 지역이 다른 중저가 지역보다 빠르게 가격이 상승하거나 하락하면서, 중저가 아파트 시장 내부에서도 다양한 움직임이 발생하고있다. 앞으로 이들 지역에서 동조화 현상이 일어나는지 관찰이 필요하다. (p.72~73)

깨달은 것

서울 부동산 시장을 장기적인 관점으로 바라본다면, 결국 비슷한 상승률이라면 더 적은 투자금으로 비슷한 수익률을 기대해볼 수 있는 중저가 아파트가 많은 노도성 같은 지역을 투자 우선순위 지역으로 둬야하지 않을까. 상승의 시차가 존재하는 만큼 가격이 비싸지기 전(아직 상승의 흐름이 오기 전)에 싼 가격에 적은 투자금으로 매수를 해둔다면 수익률 높은 투자가 될 것이기 때문이다. 다만, 서울 지역이 한 판으로 움직이지 않는 것처럼 중저가 지역들 또한 동조화 되어 움직이지 않을 가능성이 높다는 것을 인지해야한다. 투자적인 관점에서 바라본다면 하나의 중저가 지역이 상승했다면, 아직 상승하지 않은 다른 중저가 지역에서 기회를 찾을 수 있지 않을까.

적용할 것

서울지역 내에서 같은 급지라고 할지라도 한 판으로 움직이지 않는다는 것을 생각하고 지역별로, 단지별로 다르게 저평가 여부를 판단하기

Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

이슈3) 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다

본 것

전세가격 상승의 3가지 원인 첫째, 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승이다. 둘째, 입주 물량의 부족이다. 셋째, 전세사기로 인한 ‘빌라포비아’다. (p.116~117)

2022년 시장 수요가 절대적으로 매매보다는 임대 시장을 선호했다면, 지금은 상황이 바뀌었다. 매매 비중의 점진적인 상승과 매매 거래량 증가는 시장이 정확히 바닥을 지났다는 신호를 보여주며 슈퍼사이클의 문을 열고 있다. (p.122)

현재 입주 물량 그리고 앞으로 2027년 까지의 입주 물량은 심각하게 적다. 역대 최저 수준의 입주 물량이 앞으로 몇 년간 지속될 것이다. 이런 상황에 임대차 2법마저 폐지된다면 전세가격은 또 다른 상승 압박을 받을 것이고, 이는 매매 시장으로 빠르게 이동하며 매매 가격 상승으로 연결될 것이 분명하다. 오히려 임대차 2법이 존재하기에 전세가격 상승 폭이 줄어들 가능성이 더 높다. (p.125)

깨달은 것

전세가격 상승의 두번째 원인의 경우 아직까지는 전세가격 폭등으로 이어지지 않는 것 같다. 다만, 24년 말 대량 입주가 있었던 송파구의 경우 전세/월세 물량 감소 속도가 예상보다 빨랐기때문에 올해 초 동대문구 입주 물량의 소진 속도를 참고하여 향후 전세 시장을 예측해 볼 수 있을 것 같다. 매매 거래량 증가가 상승의 신호라는 관점으로 본다면, 24년 7월 이후 24년 12월까지 매매 거래량이 지속적으로 감소했기 때문에 바닥은 지났으나 대세 상승으로 계속해서 이어질지 지켜봐야겠다.

또한, 저자가 임대차 2법에 대해 생각하는 것과 같은 생각이었다. 지금과 같이 PF 사태에 따른 공급 부족 상황에서 임대차 2법을 폐지한다면, 단기적으로 전세가격이 상승하고 이는 매매가의 상승으로도 이어질 수 있다고 생각된다. 일반적인 투자자(즉, 임대인)의 관점에서 생각했을 때 임대차 2법이 폐지되어 전세가를 높게 받을 수 있다면 장점이 될 수도 있다. 하지만, 향후 4~5년 뒤의 시장에서는 공급 부족 문제 만으로도 전세가 상승 요인이 충분하다고 생각된다. 임대차 2법 폐지까지 가세하여 전세가가 높게 올라간다면, 좋은 자산을 오래 가져가야하는 투자자에게는 리스크 대비 관점에서도 역전세에 대한 안전마진이 부족해지는 상황이 발생할 것이라고 생각된다.

적용할 것

매매 거래량과 임대 거래량을 비교하며 시장 참여자들이 매매 시장으로 넘어가는지 확인하기

이슈6) 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공

본 것

공급 측면에서 이토록 물량이 지속적으로, 장기간 부족한 사태는 거의 최초의 일이다. 인플레이션과 PF 정책 실패로 비롯된 공급 절벽은 결국 전세가격을 먼저 밀어올렸고 이것이 매매가격으로 전가되는 현상이 나타나고 있다. 이미 시장에서는 전세 거래 비중이 줄어들고 매매 거래 비중이 늘어났다. 전세가격 상승의 결과로 임차 수요가 매매로 전환되고 있는 것이다. (p.158)

국내외 상황을 고려했을 때 기준금리는 시점이 문제일 뿐 인하가 시작될 것이 자명하다. 그리고 기준금리 인하가 명확해지고 실제로 단행된다면 ‘국고채 10년물 금리’도 하락할 것이며 주택담보대출 금리 역시 지속적으로 내려갈 것이다. (p.160)

깨달은 것

공급과 수요의 관점으로 나눠서 부동산 가격을 생각해볼 수 있었다. 수요는 결국 시장에 참여하려는 사람이 많을수록 커지고, 수요가 클수록 가격은 올라간다는 것이다. 물론 상급지와 하급지의 양극화는 심화될 수 있겠으나, 책에서 이야기하는 공간 균형의 개념으로 접근해보면 특정 지역의 가격이 상승하면 인근 지역의 가격도 순차적으로 상승하는 요인이 더 크기 때문에 상급지의 가격 상승은 서울/수도권 지역에 영향을 줄 수 있다고 생각된다. 공급의 경우는 [부동산 트렌드 2024] 책에서도 그랬고, 이번 책에서도 PF 사태 대응 실패로 인한 공급 부족이 자명하기 때문에 지역별 시점의 차이는 있겠으나 전세가격이 상승하고 이는 매매가격 상승으로 이어질 것이다.

금리의 경우도 국고채 10년물 금리는 24년 6월 3.23%에서 25년 2월 현재 2.85%으로 더욱 하락했다. 또한, 기준금리의 경우에도 24년 11월에 하락한 후 현재까지 유지되고 있지만, 언젠가 다시 하락할 것으로 기대되기 때문에 앞으로 부동산 시장에 유동성이 생길 수 있는 가능성이 높다고 생각되었다. 공급 부족과 금리 인하까지 겹친다면 25년에는 부동산 가격이 상승할 것으로 생각되는데, 저평가 되어있다면 싼 가격에 좋은 사산을 사기에 지금은 좋은 시기라는 생각이 들었다.

적용할 것

상급지에서 하급지로 이어지는 가격 상승 흐름을 놓치지 않기 위해 지역별 대표 단지들의 시세를 주기적으로 트레킹하기

Part 4. 12개 대장 단지 상세 리포트

본 것

대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트

대장 단지들이 전고점을 돌파하며 상승 중이다. 금리 인하는 시간 문제다. 거래량과 매매가격이 같이 증가하고 있다. 강남3구의 상승세가 전이될 것이다. 신축 아파트의 상승세가 퍼져나간다. 역대 최악의 공급 부족이 예상된다. (p.234~237)

깨달은 것

12개 대장 단지들의 현재 가격을 확인해봤을 때 1~2급지의 대장 단지들은 대부분(왕십리뉴타운 일부 단지 제외) 전고점을 돌파 하였고, 3~4급지 이지만 연식이 좋은 단지들이(고덕그라시움, 마곡엠밸리) 전고점을 돌파 하였다. 아직 전고점을 돌파하지 못한 지역은 3급지 이하 이면서 연식 또는 위치가 좋지 않은 단지들임을 알 수 있었다. 이를 통해서 상급지는 전고점을 돌파 하였으니 주변 지역으로 상승세가 전이될 수 있다는 것을 생각해볼 수 있었으며, 강남3구에 비해 급지가 낮더라도 연식이 좋은 단지라면 더욱 빨리 상승세가 전이 된다는 것을 알 수 있었다. 급지가 상대적으로 낮거나 연식이 좋지 않은 단지들에는 아직까지 기회가 있음을 알 수 있었다.

적용할 것

책에서 소개된 대장 단지들을 시세트레킹 대상 단지에 포함시키고 매달 시세 업데이트하기

Part 5. 2025년 부동산 가격 大예측

본 것

금리가 2024년 6월 대비 0.25%p 인하될 경우 서울 전체 아파트 가격은 약 5% 상승할 것으로 예상된다. 한편 금리 인하 폭이 0.75%p까지 확대될 경우 가격 상승률은 10%에 이를 수 있다. (p.246)

강남.서초구 아파트의 경우 금리 0.25%p 인하 시 가격은 4% 상승, 0.75%p 인하 시 8% 상승할 것으로 예측된다. 만약 금리가 2024년 6월 대비 0.25%p 인하될 경우 노도성 아파트의 가격은 약 6% 상승할 것으로 예상된다. 그러나 인하 폭이 0.75%p 까지 커지면 가격 상승률은 12%에 이를 수 있다. (p.248~250)

과거의 가격 데이터를 살펴보면 두 가지 중요한 트렌드가 있다. 첫째, 가격 상승은 대체로 강남에서 시작된다. 둘째, 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다. (p.250)

깨달은 것

금리는 24년 6월 이후 0.5%p 인하 되었다. 지역별 대장 단지들의 상승률을 비교해보면, 송파구 잠실엘스 33평 기준으로 24년 6월 대비 25년 2월까지 약 5.27% 상승했고 강남구 도곡렉슬은 6.67% 상승했다. 노원구 청구3차는 8.11% 상승했으며, 성북구 롯데캐슬클라시아 1.65% 상승했다. 강남3구의 경우 전고점을 회복한 단지들이기 때문에 4%보다 더 높은 상승률을 보이고있으며, 노도성 지역의 경우 노원구가 강남3구보다 더 높은 상승률을 보였다. 성북구의 경우는 아직까지 상승 흐름이 오지 않은 것인지, 금리 인하에 따른 영향이 나타나지 않은 것으로 보인다. 그 외 지역의 대장단지들 중에서는 아직 전고점을 회복하지 못한 단지들은 금리 인하에 따른 매매가격 상승 효과는 미비했다. (중구 남산타운 1.23% 상승)

금리라는 한 가지 요인 만으로 가격에 영향을 주지 않을 것으로 생각되지만, 25년은 강남3구에서 시작된 상승의 흐름이 퍼져나갈 수 있는 시장이기 때문에 아직 상승 흐름이 닿지 않은 지역에서 기회들을 찾아야겠다.

적용할 것

기대 상승률 대비 낮은 상승률을 보이는 지역들을 투자 우선순위 지역으로 타겟팅하여 앞마당 늘려가기

4. 적용할 점 (BM)

1) 첫 번째 고점을 넘어서는 지역과 단지들을 트레킹하고, 지역별 매매 거래량 비중의 증감을 확인하면서 상승세가 퍼져가는 흐름을 놓치지 않기

2) 서울지역 내에서 같은 급지라고 할지라도 한 판으로 움직이지 않는다는 것을 생각하고 지역별로, 단지별로 다르게 저평가 여부를 판단하기

3) 기대 상승률 대비 낮은 상승률을 보이는 지역들을 투자 우선순위 지역으로 타겟팅하여 앞마당 늘려가기