[빅토리아이]부동산 트렌드 2025 독서후기



부동산 트렌드 2025

김경민,김규석,이소영,이보람,이영민,정재훈

서울대학교 지리학 학사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드대학교에서 도시계획·부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직 중이다. 보스턴 소재의 상업용 부동산 리서치회사 PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다.지은 책으로는 빅데이터로 부동산 시장을 분석한 『부동산 트렌드』 시리즈와 『부동산 메가트렌드 2020』, 도시개발의 방향성을 제시한 『도시개발, 길을 잃다』, 익선동의 가치를 재조명한 『리씽킹 서울』, 북촌을 개발한 기농 정세권 선생을 다룬 『건축왕, 경성을 만들다』 등이 있다.〈조선일보〉에 월 1회 ‘김경민의 부트캠프’를 연재하고 있으며, SBS 〈교양이를 부탁해〉, MBC 〈손에 잡히는 경제 플러스〉, KBS 〈머니올라〉 등 다양한 미디어에 컨트리뷰터로서 정기적으로 출연 중이다. ‘김경민의 노트’라는 유튜브 채널에서 부동산 트렌드에 관한 정보를 공유한다.

[요약]

1. 책의 핵심 내용을 나중에 봐도 기억할 수 있도록, 내 언어로 정리하는 것

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매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈. 김경민 서울대 교수는 “서울 부동산은 2021년도의 전 고점을 넘어 신고가를 기록할 것”이라며 확실한 ‘상승’ 방향을 예고한다. 역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 시장의 모든 지표가 가격을 밀어 올릴 준비를 갖췄기 때문이다. 심지어 강남 부동산은 이미 슈퍼사이클 진입을 완료했다. 『부동산 트렌드 2025』는 더욱 정밀해진 분석으로 ‘2025년 집값 시나리오’를 제시한다.

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2. 목차 또는 키워드를 중심으로 구조화하여 요약해보세요. (소목차가 너무 많다면 중목차를 기준으로 정리합니다.) 책 문장을 그대로 필사나 발췌하기보단 내 언어로 바꾸어 기록합니다. 미래의 내가, 또는 누군가가 이 요약만 보고 이 책 한 권을 읽었다 할 수 있을 정도로 책의 핵심 내용이 담기게끔 작성하는 것이 좋습니다.

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337/부동산 가격이 올라가면 투자수익률이 낮아진다. 1년치 월세가 2천만원에 가격 5억원이면 대략적 수익률은 4%(=2천만원 /5억원). 거대기업이 본사 옮기기로 결정하면 토지값 먼저 움직인다. 토지가격 갑자기 2~3배 될 수 있는데, 수익률은 2% 하락함.

임대수입 2천만원은 단기적(2년 계약) 고정되어 있는 만큼, 토지가격이 5억에서 10억으로 폭등하면 수익률(=2천만원/10억)이 되기 때문.

334/충분한 수요는 가격을 안정시키거나 상승세를 유지하는데 중요한 역할을 한다:

수요 많은 게 왜 가격을 안정시키지? 서울시 부동산 지속적인 거래가 이루어지는 게 왜 ??

326/현재를 중시하는 2030세대 소비 경향이 반영되며 신축 아파트가 인기 끌고 있다.

318/학군 수요와 맞물린 강남구 대표 아파트. 대치동 학원가 1km 거리. 명문대 진학률 10위권 에 드는 고등학교 다수

312/ 반포주공 3단지 재건축한 반포자이.

299/완만한 경사지로 이우어져 주거환경 우수하고 단지 내 녹지공간 넓어 쾌적. 기반시설까지 체계적으로 정비돼 신도시 느낌. 대표적 성공한 뉴타운 DMC 파크뷰자이

291/ 서북권 최고 교통요충지에 해당. CBD인 광화문역가지 직선거리 3KM 로 직주근접.

266/오스템 등 대기업 본사와 연구소 입주함. 여의도 YBD 와 가깝고 마곡나루역에서 여의도역까지 9호선으로 15분이면 가능. 마곡. 목동학원가 학원 셔틀 가능.

240/ 거래량 추이는 직전 1~2년 대비 거래량 증가, 감소를 관찰하는것이 좋다.

239/주택 거래량 증가하면 매도인은 매도 희망가격 올리고 시장은 그에 따른 추격매수세 이어진다: 그래서 거래량을 중점으로 보고 상승장인지 본다고 하는데, 요즘에는 거래량이 2010년 대비 많지 않아도 거래되면 상승거래된다고 하였다.

218/ 초고가지역 아파트 가격 급등은 부동산 시장 공간 균형으로 인접 지역에 영향 줄 것이다. 중산층과 서민 실질 소득이 줄어들었다고 하더라도 이를 다른 요소들이 압도하고 있다: 강남 3구와 노원구, 성북구 등은 다르게 간다고 하였따.

130/하락기 사이클이 짧아졌다면 정체기 혹은 상승기 사이클도 짧아질 가능성이 존재

: 이건 요즘 사람들이 어플들을 통해 부동산 시장 상황을 잘 알게 되고 , 매물들도 빠르게 볼 수 있기때문으로 생각된다.

128/가격 상승기에는 강남구가 서울 전력에 비해 상승이 1~2개월 가량 선행. 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입하고 후행해 상승장에 들어감.

102/개별 지역 특성과 상황에 따라 다양한 가격 변동이 발생할 가능성이 커지고 있다. 중저가 아파트 시장은 더욱 복잡하고 다층적인 모습을 만들어가는 중이다

: 이런 상황이면 투자하기 좋은 중저가 아파트를 투자하기 위해서 꾸준한 공부와 시장상황 확인이 필수인 것 같다. 현장이 중요

97/임대 수요 매우 높다. 성북구 대학생 젊은층 많이 거주(고려대, 성신여대). 노원구, 도봉구는 교통 편리하고 생활편의시설(다양한 쇼핑몰, 대형마트, 공원 등) 풍부해 꾸준한 임대수요

76/노원구, 남양주시(자연환경 우수, 교통망 확충, 북한강, 다산신도시, 경춘선, 4호선 연장예정) 매매가격 동조화현상 보이고 동시에 변동. 의정부시는 이들과 다르게 약 2개 분기 시차 두고 매매가격 변화함.

66/마포구와 강남구는 독립적인 시장임에도 유사한 경제적, 사회적 조건이 있음. 마포구가 강남구와 유사한 주거선호지역으로 자리잡고 있음.

62/강남 접근성 좋고 잘 정비된 주거환경과 우수학군으로 인기 높음. 수지구 용인시에 위치하며 분당과 인접하여 비슷한 주거환경 제공하는데 상대적 저렴한 가격으로 주거대체지로 주목받음.

56/노원구는 업무지구 대신 자족적 주거지 형성해 인접지역으로 가격확산 잘 나타나지 않음. 강남구와 노원구 등과 구조적 차이는 주로 일자리와 직주근접성에 기인

​[유용한 점]

2025년도에 부동산 시장 전망이 어떠한지, 여러 데이터분석이나 기법들을 통해서 논리적으로 설명해주고 있어서 나도 2025년도에 어떻게 대비하고 행동해야할지 좀 더 명확해졌다.

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[느낀점 / 깨달은 점]

2025년은 결국 금리 인하, 공급 부족, PF연장 등으로 서울 부동산 가격은 상승할 것이라고 한다. 여러 근거들이 서울 부동산의 상승을 말하고 있으니 이런 상황에서 내가 할 일은 앞마당 수도권 여러개 만들고, 임신 후를 생각해서 최대한 빨리 2호기 투자를 하는 것 같다.

우선 이 책에서 새롭게 알게 된 점은 거래량은 직전 1,2년 전 것과 비교해야 더 시장상황을 알기 쉽다는 점이다. 월마다는 다 특성이 있어서 다를 수가 있기 때문이다. 그리고 강남 3구와 노원구, 성북구, 도봉구는 구조적인 차이로 인해서 가격 차이도 있지만 가격 동조화 현상이 일어날 수 있는지 여부도 다른 것 같다. 노원구는 자족도시고 직주근접 이라기엔 서울 강남이 먼 편이라 여기가 올랐어도 이게 남양주시까지는 영향을 주겠지만 다른 구에는 영향을 주지 않는 다는 것이다. 그리고 강남 3구는 수요가 매우 많으니 서울 전체에 비해 선행해서 오르는 데 그렇기때문에 이건 오르는 경우가 다른 구들보다 많은 기회가 있을거고, 그러니 가격이 쭉 오르는 경향이 더 강해서 중저가 단지들이 많은 구들보다는 가격 상승이 더 클 것 같다.

[논의하고 싶은 점]

전자책 102. 중저가 시장에서는 일괄적인 시장 움직임보다는 개별지역의 특성과 상황에 따라 다양한 가격 변동이 발생할 가능성이 커지고 있다. 중저가 아파트 시장은 더욱 복잡하고 다층적인 모습을 만들어가는 중이다. 이러한 차이는 고가와 중저가 아파트 시장 가격이 서로 다른 요인들에 영향 받고 있고, 각 시장 특성과 동향이 뚜렷하게 구분되고 있음을 보여준다

→ 서울 시장은 심리와 정책? 이 많은 영향을 주는 상황인데, 고가 시장은 수요가 꾸준하고 돈의 구애를 좀 덜 받지만, 중저가 시장은 금리나 정책(대출규제 등), 심리, 경제상황, 공급 등의 요인들이 많은 영향을 주니까 서로 다른 요인들에 영향을 받는 걸까? 같이 이야기해보고 싶다.

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[적용할 점]

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1. 이 책을 보고 당장 오늘부터 실천할 1-2가지

: 2025년 부동산 시장이 어떨지 책을 보고 예상해보고, 그에 대비해서 수도권 앞마당 만들고 하반기 2호기 하기

[연관된 책]

제네스시박의 2025 부동산세금 절세 책