돈버는 독서모임 - 부동산 트렌드 2025(25.2) 후라이 독서후기

목차

PART1

2024년 부동산 시장 다시보기

1. 2024년 부동산 시장 분석

2. 2025년 부동산 시장 예상

PART2

빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

1. 전국 아파트 매매시장 동향

2. 신도시 아파트 매매시장 동향

3. 서울시 구별 아파트 매매시장 동향

4. 서울시 아파트 공급 부족 사태 

PART3

2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6

1. 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄

2. 인플레이션_부동산 상승의 기폭제

3. 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다.

4. PF사태_정책 실패와 최악의 공급 부족

5. 공급절벽_정확히 얼마나 심각한가

6.퍼펙트스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공

PART4

12개 대장 단지 상세 리포트

1. 아파트 단지별 슈퍼사이클 확인

2. 서울 대장 단지 가격 분석

PART5

2025년 부동산 가격 대예측

1. 서울시 집값 시나리오

2. 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향

PART6

1. 요즘 상권의 새로운 소비문화

2. 서브컬처가 살아있는 4세대 홍대

특별부록_전세사기는 사회적 재난이다.

PART1

2024년 부동산 시장 다시보기

1. 2024년 부동산 시장 동향 및 예측

①빌라포비아의 여파로 인한 전세가격의 상승: 빌라포비아로 인해 빌라 수요감소->아파트 전세로 수요이동 + 입주물량부족상황 ->전세가 상승 초래

②PF 대출 연장으로 인한 토지 가격 유지와 역대급으로 저조한 인허가 물량: 시장에 맡기지 않고 PF대출 연장해 주어, 정리되어야 할 PF대출들이 정리되지 않음->아파트가격이 하락했음에도 토지가격이 덜 하락->인플레이션으로 시공비 크게 상승했으나 PF대출연장으로 큰 폭으로 떨어져 시장으로 나왔어야 할 토지들이 계속 좀비처럼 남아있어 개발 인허가 물량도 저조->공급부족 가중.

③공급 절벽 수준이 예상되는 향후 입주 물량: 24년과 25년 물량은 과거 평균의 절반 수준, 26년 마찬가지로 부족-> 25년이후 전세가격 상승->매매가격 동반상승 유도

④금리(주택담보대출금리) 하락으로 부동산 가격 상승

입주물량 부족->전세수요 급증->전세수요가 매매로전환->금리인하와 정부 정책 실패와 맞물리는 경우 서울시 부동산 전체적으로 상승할 것이라는 예측.

2. 부동산 트렌드 2025 미리보기

첫째, 슈퍼사이클(장기적인 가격 상승 추세) 시작

둘째, 전체 거래중 매매 거래 비중 감소->매매가격 하락->시장에 대한 공포로 매수를 꺼리고 전월세 시장으로 이동->매매가와 전월세 가격의 갭차 줄어듬->전월세 수요가 매매로 돌아섬->매매가 상승

PART2

빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

1. 전국 아파트 매매시장 동향

첫째, 부동산 단기 이동 평균선이 장기 이동평균선을 뚫고 올라가는 골든크로스 발생.

둘째, 전체 거래량 중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가(시장 참여자들의 주택구매의지 강해지고 있음 시사)

앞의 2가지를 근거로 서울시 아파트 상승에 돌입했고, 슈퍼사이클(장기적인 가격 상승 추세) 진입.

2. 신도시 아파트 매매시장 동향

일자리와 직주근접성의 차이로 인해 한강이남 지역에서는 수도권으로의 가격 확산이 활발히 진행중인 반면, 한강 이북지역에서는 부동산 가격 상승 확산현상이 나타나고 있지 않음.

강남구를 포함한 한강 이남 지역은 대기업과 주요업무지구가 밀집해 있어 많은 사람들이 직장과 가까운 곳을 주거지로 선호하기에 강남에서 시작된 가격 상승이 주변지역으로 확산되나, 한강이북 지역은 주요 업무지구와 거리가 상대적으로 멀고, 일자리 분포가 분산되어 있어, 자족적인 주거지를 형성하고 있어, 인접 지역으로의 가격 확산이 잘 나타나지 않는다. 이러한 연유로 한강 이북과 이남으로 나뉘는 두지역의 패턴 차이는 수도권 부동산 시장 양극화를 더욱 심화시킴.

•수도권 동남부: 강남구VS성남시 분당구, 용인시 수지구

•수도권 서북부: 마포구VS고양시 일산동구/서구, 파주시

•수도권 서남부: 양천구VS안양시 동안구(평촌 신도시), 김포시

•수도권 동북부: 노원구VS의정부시, 남양주시

•수도권 중부: 종로구와 중구(아파트 물량이 많지 않아 상기 4개 권역의 가격 동향중요)

①수도권 동남부_강남, 분당, 수지

강남: 말해뭐함.

분당(성남시): 서울과의 접근성, 잘 정비된 주거환경, 우수한 학군으로 인기

수지(용인시): 분당과 인접해 있어 비슷한 주거환경을 제공하지만, 상대적으로 저렴한 가격 덕분에 주거대체지로 주목

수도권 동남부는 강남>분당>수지는 유사한 가격흐름을 보인다. 크게 보면 하나의 연계된 부동산 시장으로 볼 수 있다. 이는 주거 선호 지역이 강남에서부터 분당구와 수지구로 자연스럽게 확장되고 있기에 나타나는 현상이다. 그러나 상승률로 따질 때 강남과 분당은 누적 상승률이 각각 112%, 103% 상승했지만, 수지는 82%에 그친다. 분당이 강남보다 상승세를 조금 늦게 타기 시작하지만, 시간이 지나면 두 지역의 누적 상승률은 결국 비슷해지지만 수지는 주변에 빈땅이 많아, 공급 리스크가 있어 주택 가격 상승이 강남과 분당에 상대적으로 덜 상승한다. 강남>분당>수지는 위와 같은 위계를 갖으면서 가격 확산이 되는 특징을 갖고 있다.

②수도권 서북부_마포, 일산, 파주

마포구는 강남구와 비슷한 가격 변동 패턴을 보이며 동조화 현상을 나타내지만, 이러한 상승세가 일산과 파주로까지 확산되지 않는다. 

마포구: 서울 내에서 교통과 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역

일산(고양시): 잘 계획된 신도시로서 편리한 주거환경을 제공하지만, 마포구나 강남구와 다른 부동산 시장의 특성보임

파주시: 서울로의 접근성이 상대적으로 떨어지지만, 자연 환경과 대규모 개발 계획으로 인해 독립적인 주거지역으로 성장

마포구에서 시작된 아파트 매매가격 상승이 일산과 파주로 확산되지 않는 이유는 마포구와 비교해 강남접근성이나 서울 중심부 접근성이 떨어진다. 이 때문에 가격상승희 확산이 되지 않을뿐더러 일산과 파주는 각각의 지역 내에서 자족적인 생활권을 형성하고 있어 마포구의 가격 상승이 직접적으로 영향을 미치지 않는다.

③수도권 서남부_양천, 안양, 김포

∙양천구: 목동을 주심으로 우수한 교육환경과 다양한 생활 인프라 갖춰져 있어 주거 선호도 높음.

∙안양시 동안구: 경기도 남서부에 위치해 있으며, 서울과의 접근성이 좋고 주거환경이 잘 조성된 지역. 서울 지하철4호선과 수도권 전철 1호선 지나가 교통이 편리하고, 평촌은 신도시 개발로 환경이 우수하다. 안양시 동안구의 아파트 매매가격도 최근 몇 년간 상승세를 보이고 있는데, 이 지역이 서울의 주거 수요를 일부 흡수하면서 가격 상승의 혜택을 보고 있음을 의미한다. 안양시 동안구의 매매가격 흐름은 양천구와 유사한 패턴을 보이며, 동조화 현상이 나타날 가능성 시사.

∙김포시: 서울 서쪽에 위치한 경기도의 주요 주거지역으로, 최근 몇 년간 대규모 개발이 이루어지면서 주거지로서의 매력이 증가하고 있다. 특히 김포 한강신도시 개발과 김포골드라인 지하철 개통은 김포시의 주거 매력을 크게 높였다. 그러나 대규모 개발이 지속적으로 일어날 수 있어 양천구와 같은 성장을 따라갈지는 지켜봐야 함.

TIP: 김포공항에서 김포골드라인을 타고 한정거장만 가면 고촌역이 있음. 행정구역상 경기도 김포시 고촌읍이지만 생활권은 사실상 서울인 곳이다. 여의도까지 지하철로 30분거리, 쇼핑과 여가시설은 김포공항 롯데몰, 목동, 여의도 현대백화점 이용할 수 있고, 막히지 않는 시간에 차로 20분이면 목동학원가 이용가능함. 이곳은 엄연히 ‘읍’ 지역으로 대학 입시에서 농어촌 특별전형의 대상이 되는지역인데 목동학원가를 이용할 수 있어 매력적인 곳이 될 수 있음. (농어촌 특별전형 혜택은 학생만 고등학교 졸업까지 12년 이상 거주∙재학하거나 학생, 부모 모두 6년간 거주∙재학한 경우 받을 수 있음)

④수도권 동북부_노원, 남양주, 의정부

∙노원구: 서울 북부에 위치한 지역으로 다양한 생활 인프라와 교육시설이 갖춰져 있음. 상계동 학군, 중계동 학원가 등 교육환경 우수.

∙남양주시: 서울 동북부에 인접한 경기도의 주요 주거 지역으로 자연 환경이 우수하고 교통망이 확충되면서 주거지로서의 매력이 커지고 있음. 북한강과 다산신도시가 위치해 있으며, 경춘선과 서울 지하철 4호선이 연장될 예정으로 교통 접근성이 개선되고 있음.

∙의정부시: 서울 북쪽에 위치한 경기도의 대표적인 주거 지역. 서울과의 접근성이 좋아 많은 사람들이 주거지로 선호하는 곳. 의정부시는 경전철과 수도권 전철 1호선이 지나가며, 국립수목원과 같은 자연환경도 갖춤. 

노원구와 남양주시의 매매가격은 동조화 현상을 보이며 동시에 변동하는 경향이 있음. 그러나 의정부시는 이들과 다르게 약 2개 분기의 시차를 두고 매매가격이 변하는 모습을 보임.

3. 서울시 구별 아파트 매매시장 동향

●강남구, 서초구_ 고가 아파트 시장

서울의 강남구와 서초구 지역은 대한민국 부동산 시장에서 핵심적인 역할을 하고, 이 지역 고가 아파트 시장의 특징은 다음과 같음.

첫째, 매우 높은 수요와 안정성을 자랑.

둘째, 대치동과 반포동의 명문 학교와 학원가 밀집으로 교육수요로 인해 고가 아파트 가격 상승의 주요요인

셋째, 서울 및 수도권 접근성이 뛰어나고, 또한 강남역, 압구정 로데오거리, 코엑스 같은 상업 및 문화시설 밀집해 있어 생활편의성이 높음.

넷째, 고급스런 인테리어, 다양한 커뮤니티 시설, 우수한 관리 서비스로 높은 주거 만족도 제공. 한강변 아파트는 탁월한 조망권과 녹지공간을 자랑하며, 여가시설도 잘 갖춰져 있음.

위와 같은 이유로 정부의 규제에도 불구하고 안정적인 가격을 유지하기에 투자자들에게도 매우 매력적인 투자처로 인식됨.

강남구는 이미 재건축이 완료된 단지들이 많아진 반면 서초구는 최근에 신축 단지들이 많이 들어서고 있음. 따라서 신축 프리미엄이 붙는 경우 서초구의 아파트 가격이 강남구보다 상대적으로 높아질 수 있음.

●노도성(노원구, 도봉구, 성북구)_중저가 아파트 시장

서울의 노원구, 도봉구, 성북구는 중저가 아파트 시장의 중심지로 서울 부동산 시장 시장 전반에 중요한 역할을 하고 있음.

노도성 지역이 최근 부동산 시장에서 가격이 정체되고 있는 이유: 강남 접근성이 떨어지고, 교통체계도 불편해 출퇴근이 어렵다. 또한 여의도로의 접근성도 좋지 않다. 광화문 접근성은 괜찮지만 광화문만으로는 이 지역의 부동산 수요를 충분히 끌어올리기에는 부족함.

아파트 시장은 일반적으로 직장 중심지로의 접근성에 따라 가격이 변동된다. 출퇴근을 편리하게 할 수 있는 지역일수록 선호도가 높아지고, 이에 따라 부동산 가격도 상승한다. 그러나 서울 동북지역에는 제대로 된 직장 중심지가 거의 없음. 여러 대학교와 병원이 존재하지만, 직장 중심지로의 역할을 완전히 대체하기는 부족함. 대학교와 병원이 제공하는 일자리는 상대적으로 한정적이며, 이로 인해 부동산 시장에 큰 변화를 일으키지 못함.

노도성 지역이 저렴한 가격외에도 갖는 경쟁력은 노원구 중계동은 유명한 학원가로 학군 수요가 있고, 성북구는 고려대학교와 성신여자대학교 등의 명문대학이 있어 학원가와 대학가 주변의 주거수요가 꾸준히 유지된다.

 노동성 지역은 임대 수요가 매우 높다. 성북구는 대학생과 젊은 층이 많이 거주하며, 노원구와 도봉구는 교통이 편리하고 생활 편의시설이 풍부해 꾸준한 임대 수요를 자랑. 

중저가 아파트는 낮은 초기 투자비용으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있어 소액 투자자들에게 매력적이다. 이러한 특성으로 인해 많은 투자자가 이 지역의 중저가 아파트를 선호한다.

●고가 VS 중저가 시장 비교로 보는 시사점

첫째, 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다. 

과거 부동산 시장을 보면 고가 아파트가 먼저 상승세를 보이고, 중저가 아파트는 시차를 두고 비슷한 수준으로 상승했다. 이번 사이클도 마찬가지이지만, 유의해야할게 두 지역모두 현재 상승에 접어든 건 사실이지만, 그럼에도 고가와 중저가 시장의 아파트는 가격이 벌어지고 있다. 특정 시점에 고가 지역의 아파트 가격이 10억원이고 저가 지역의 아파트 가격이 5억원이라면, 두 아파트 간의 가격 차이는 5억원이다. 고각 지역이 먼저 빠르게 상승해 가격이 100% 상승하면 20억원이 되고, 저가 지역도 나중에 100% 오르면 10억원이 된다. 이 시점에 두 지역간의 가격차이는 10억원이다. 비록 고가 지역과 저가 지역의 누적 상승률이 100%로 동일하더라도, 가격의 격차는 처음 5억원에서 10억원으로 크게 벌어지는 것이다.

둘째, 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타난다. 동조화 현상은 고가 지역의 부동산 시장을 더욱 동질화하며 가격 상승의 폭을 넓히고 있다.

셋째, 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다. 이는 중저가 지역 내에서도 아파트 가격의 움직임이 다양해지고 있음을 의미한다. 일부 중저가 지역이 다른 중저가 지역보다 빠르게 가격이 상승하거나 하락하면서, 중저가 아파트 시장 내부에서도 다양한 움직임이 발생하고 있다. 중저가 아파트 지역에서는 일괄적인 시장 움직임보다는 개별 지역의 특성과 상황에 따라 다양한 가격 변동이 발생할 가능성이 커지고 있음.

4. 서울시 아파트 공급 부족 사태 

2024년 한해의 서울시 아파트 입주 공급량은 약 2만 세대인데, 이는 2010년대 평균대비 약 40%감소한 수치이다. 공급부족으로 인해 가격 상승 압력이 커지고 있다.

●서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과

향후 2~3년 뒤 심각한 공급절벽 예정으로 이번 공급 절벽이 불러올 3가지 현상

첫째, 서울시 주택가격 상승->투기수요 증가로 가격상승 더욱 가속화 및 가수요로인해 이미 부족한 공급상황 더욱 악화

둘째, 전세 및 월세 가격이 상승

신규주택 공급이 부족해지면 전세 시장에 나오는 물량도 감소->전세 임차인끼리 경쟁으로 인해 전세가격 상승->전세수요자가 전세포기하고 월세로 전환선택->월세수요 상승 및 월세가격도 상승

셋째, 주거 안정성 악화

앞선 이유로 인해 전세가와 월세가격이 상승하여 높은 주거비 부담으로 안정적으로 거주할 수 없게 되어 전세난민-> 주거 안정성 악화

PART3

2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6

1. 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄

●많은 사람들이 이런 불경기에 어떻게 부동산 가격이 더 오를 수 있는지, 과거보다 이자율이 더 비싸고 금융규제가 심해졌는데 그게 정말 가능한 일인지 물을 수 있다. 이러한 질문에 대한 답은 미국 주택 시장이 보여주고 있다. 과거보다 3배나 높은 수준의 주택담보대출 금리에도 미국 주택 가격은 2023년 중반 이후 상승으로 돌아섰음.

●전반적으로 강남구는 서울시 전역보다 조금 앞서 반등이 시작되고, 하락은 늦게 시작되는 경향

●강남구 상승->1개월후 서울시 전체 상승->강남구 상승 3개월후 노원구 상승하며 슈퍼사이클 진입

●장기 이동평균선과 단기 이동평균선 비교 분석을 통해 얻을 수 있는 인사이트

첫째, 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 1~2개월 가량 선행, 반면 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어감. 고각 주택에 대한 수요가 먼저 몰린 후, 서민 주택으로 수요가 확산되는 패턴이 나타남.

둘째, 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐나타난다.

셋째, 부동산 사이클이 짧아진다.

2010년대 하락기 38개월 2022~2023년 하락기는 26개월로 앞선 하락기의 2/3수준이다. 하락기가 짧아진 모습을 보였다는 이번 사이클에서 정체기 혹은 상승기의 사이클도 짧아질 가능성도 보일 수 있음.

2. 인플레이션_부동산 상승의 기폭제

●인플레이션->화폐가치 하락 헷지수단으로 주택구매 수요상승 초래.

●신규공급이 부족한 상황에서 아파트 시장에 나타날 수 있는 두가지 현상

첫째, 신축 아파트 물량 공급이 과거에 비해 적어, 신축아파트가 구축아파트보다 더 높은 프리미엄을 갖게 된다. 신축아파트가 더욱 희소해지니 더욱 프리미엄이 붙게 됨.

둘째, 만약 신축과 구축 아파트 간의 가격 차이(혹은 분양과 구축 아파트 간의 가격 차이)가 지나치게 벌어지는 경우, 사람들은 약간의 불편을 감소하거나 혹은 약간의 추가 비용을 들여 리모델링을 하는 선에서 구축 아파트 매매로 돌아설 수 있다. 전세가격까지 상승하는 모습이 나타난다면 구축 아파트 역시 사람들의 관심 망에 들어갈 수밖에 없다.

3. 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다.

●전세가격은 큰 틀에서 항상 우상향했다.

●고가 주택 지역의 전세가격이 서울시 평균보다 더 많이 상승했고, 서민 주택 지역이 평균에 비해 덜 상승했음을 알 수 있다. 고가 주택 지역에 대한 전세 수요가 높으며, 더 비싼 가격을 지불하고라도 우수한 환경에 거주하려는 수요가 더 많음.

●전세가격이 상승하면 (가까운) 시차를 두고 매매가격도 상승시키는 경향이 존재한다. 그렇게되면 전세를 준 집주인은 전세가격 상승과 매매가격 상승의 두 마리 토끼를 잡게된다. 전세가격을 지속적으로 올림으로써 현금 수입을 챙기고 동시에 매매가격 상승(실현되지 않은 이익)의 과실까지 얻는 것이다. 즉, 실현 수입과 미실현 수입이 동시에 발생하는 구조이다.

●다수의 투자자들이 갭투자가 안정적인 투자라는 신호를 공유하는 순간, 투자 가수요가 촉발될 수밖에 없다. 따라서 우리 사회는 갭투자를 제한하기 위해서라도 전세제도의 반전세화 혹은 폐지를 서둘러야 한다. 또한 전세가격이 이처럼 상승하는 경우, 사회적 약자인 전세 세입자의 주거권이 더욱 보호되어야 한다. 임대차 2법(계약갱신청구권제, 전월세상한제)은 주거권의 안전장치이다.

●전세가격 상승의 3가지 원인

첫째, 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승(인플레이션으로 화폐가치하락하여 명목금액보다 실질금액이 줄어들었기에 이를 보상받기 위해 임대인은 임대료를 인상하게됨 결국 이는 월세 및 전세가격 상승하게 함.)

둘째, 입주 물량의 부족(입주물량 부족하면 1차적으로 월세 및 전세가격 상승->매매가 상승)

셋째, 전세사기로 인한 ‘빌라포비아’(빌라 거주자들이 월세로 전환하거나 아파트 전세시장으로 이동하게 되어 아파트 전세가격 상승초래)

●주택담보대출 이자가 저렴해지거나 향후 입주 물량이 적어지거나 임대료(전세 혹은 월세)가 지나치게 상승하는 경우, 사람들은 임차에서 매매시장으로 넘어가 아파트 매수하기 시작함.

●2022년 시장 수요가 절대적으로 매매보다는 임대 시장을 선호했다면, 지금은 상황이 바뀌었다. 매매 비중의 점진적인 상승과 매매 거래량의 증가는 시장이 정확히 바닥을 지났다는 신호를 보여주며 슈퍼사이클의 문을 열고 있다.

4. PF사태_정책 실패와 최악의 공급 부족

●PF 대출만기 연장으로 인한 여파

첫째, 부실PF대출이 무너지면서 시장에 나왔어야할 토지가 나오지 않아 토지가격이 하락하지 않았다. 부실PF대출 아웃되면서 토지거래가 활성화 되고 할인된 가격으로 거래가 되면서 이로 인해 부동산 시장에서 다른 거래도 이보다 적은 할인율에서라도 토지를 팔려고 할텐데 부실PF대출 토지가 시장에 나오지 않고, 거래가 되지 않고 있으니 토지주들이 가격을 아주 비싸게 팔렸던 21년 거래가격을 준거로 삼고, 내놓고 있으니, 토지가격 부담으로 사업성이 나오지 않아 신규개발이 요원하게 됨.

둘째, 금융비용이 계속 발생한다. 

디벨로퍼의 PF대출금리 상승으로 금융기관에 상환해야할 원리금이 눈덩이처럼 늘어났고, 이는 금융기관의 부실로 이어질 수 있다.

● PF대출 연장이 불러온 공급 절멸

높은 토지 가격, 금융비용 상승, 시공 비용 상승, 분양가 하락, 이 모든 게 합쳐져 사업을 어렵게 하고 있다. PF 대출이 20개월 동안 연장되며 토지 가격을 붙들어 놓자 도저히 사업 수지가 안맞는 상황이다. 이런 상황은 결국 인허가 물량의 폭감으로 이어졌음. 인허가는 사전 토지 작업이 2~3년 소요되고, 준공이 빠르면 3년 정도 걸린다. 합하면 최소 5~6년이 필요한 작업이다. PF대출을 연장해주지 않고, 부실 부동산 매물이 저렴한 가격에 나왔더라면, 그래서 디벨로퍼들이 사업에 참여할 수 있었더라면, 2027~2028년에 어느정도 준공 물량이 나올 수 있었는데 그렇지 못해 공급 절멸을 야기했음.

5. 공급절벽_정확히 얼마나 심각한가

● 물량이 부족한 경우 전세사기 문제가 해결된다면 빌라 공급 부족은 장기적으로 빌라 임차(월세 혹은 전세)가격을 높이고 아파트로의 전월세 이주 수요를 창출할 가능성이 존재한다.

●공급 물량의 79%가 특정지역에 몰려있다.

2024년 서울시 전체에 약1만 9800채의 아파트 입주예정인데 이중 강동구 올림픽파크포레온 단지 하나에서만 약 1만2000채의 아파트가 공급되고, 이를 제외한 입주물량은 7800채에 불과.

2025년에도 동남권과 동북권 집중되어 있어, 서북권과 서남권의 입주물량이 없음.26년도 서초구에 서울전체 입주물량의 70%를 차지, 27년도에는 역시 서초구가 전체 입주 물량에서 절반이 상의 비중을 차지. 그렇다면 서울 서쪽 지역의 구는 절대적으로 입주물량이 부족한 상황에 처하게 됨.

6.퍼펙트스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공

●부동산 수요: 소득수준과 주택 양극화

부동산 시장에 참여하려는 사람들의 절대 규모가 크면 클수록 해당 지역의 가격은 상승 모멘텀을 갖게 된다. 서울시 인구가 1000만명에서 900만명으로 인구가 감소하여 거주하더라도 연평균소득이 5000만원에서 1억원으로 2배 증가했다면 주택 가격은 소득 향상에 맞춰 올라 갈 것이다.

코로나 이후 시중에 풀린 돈이 소수의 기업에 흘러들어가 빈부격차는 심화되었고, 주택시장에도 양극화를 불러왔음. 주택 시장의 양극화가 초고가 지역 아파트 가격만 상승하게 하는 것이 아니라, 부동산 시장에서 주택 가격은 ‘공간균형’을 찾아가기 때문에, 서울처럼 경기도권의 엄청난 대기 수요가 존재하는 도시는 특정 지역의 가격이 상승했다면 인근 지역의 가격도 순차적으로 상승한다.

●인플레이션과 PF정책실패로 비롯된 공급 절벽은 결국 전세가격을 먼저 밀어 올렸고, 이것이 매매가격으로 전가되는 현상이 나타나고 있음. 이미 시장에서는 전세 거래 비중이 줄어들고, 매매 거래 비중이 늘어났다. 전세가격 상승의 결과로 전세수요가 매매수요로 전환되고 있다.

●금융시장: 가계에 큰 부담을 주고, 경기를 더 악화 시킬 수 있는 기준금리 인상은 더 이상은 힘듬. 충격적인 상황변화가 없다는 가정 하, 향후 기준금리 인상은 이루어지기 힘듬. 기준금리 인하는 시점의 문제이지 언젠가 단행될 것이고, 주택담보대출금리도 내려갈 것이다. 금리인하는 결국 주택수요를 자극하게 된다.

결국 지금까지의 상황을 정리하면 앞으로 단기간(5년이내)에 일어날 정해진 매리는 서울 아파트의 경우 역대급 공급부족이 3~4년간 지속될 것이고, 동기간 금리가 낮아질 것이다. 공급부족은 주택가격 상승으로 이어질 것이고, 금리인하 역시 주택가격 상승을 부채질 할 것이다. 게다가 시공비급등, PF정책실패로 인한 토지 가격유지와 토지 공급부족, 전세가격 상승과 매매수요로의 전환, 금리인하와 같은 모든 상황이 합쳐지면서 모든 요소가 결국 부동산 가격 상승을 가리키고 있다.

PART4

12개 대장 단지 상세 리포트

전고점을 회복한 단지 제외한 4곳 관심있게 지켜보자.

중구 남산타운, 서대문구 DMC파크뷰자이, 강서구 마곡엠벨리, 관악구 관악드림타움

1. 아파트 단지별 슈퍼사이클 확인

2. 서울 대장 단지 가격 분석을 통해 얻을 수 있는 6가지 인사이트

①대장 단지들이 전 고점을 돌파하며 상승중이다.

②금리인하는 시간문제다

③거래량과 매매가격이 같이 증가하고 있다.

④강남3구의 상승세가 전이될 것이다.

⑤신축 아파트의 상승세가 퍼져나간다.

⑥역대 최악의 공급 부족이 예상된다.

PART5

2025년 부동산 가격 대예측

1. 서울시 집값 시나리오

금리 0.25%인하될 경우 서울 전체 아파트 가격 5%상승, 금리 0.75%인하될 경우 서울 전체 아파트 가격 10%상승 예측됨.

정부 정책을 출현하더라도 이전 정권에서 수요 억제 정책이 제대로 작동하지 못했던 상황과 같이 시장 참여자들의 집값 상승에 대한 기대감이 압도적으로 크다면, 집값 상승을 막을 수 없고, 벼락거지와 같은 조어의 탄생을 겪은 시장 참여자들의 참여는 이를 더욱 가속화 할 것이다.

●강남∙서초구 아파트 가격예측

금리 0.25%인하시 가격은 4%상승, 금리 0.75% 인하시 가격8% 상승 예측됨.

정부의 대규모 주택공급 정책이 출현 한다면 가격 하방압력이 가해질 수 있고, 이와 반대로 임대차 2법폐지나 부동산 세제 완화(종부세 폐지 혹은 다주택자 세금완화)가 일어난다면 가격 상승에 불이 붙을 수 있는 상황이 펼쳐질 수 있음.

●노도성 아파트 가격 예측

금리 0.25%인하시 가격은 6%상승, 금리 0.75% 인하시 가격12% 상승 예측됨.

과거 아파트 가격 데이터를 살펴보면 중요한 트렌드 2가지가 있다. 첫째, 가격 상승은 대체로 강남에서 시작된다. 둘째, 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다. 

●서울시 전체 아파트 가격에 대해 다시 살펴보자면, 모든 지역이 2021년 고점을 돌파할 가능성이 높다. 다만 지역별로 그 시점에는 차이가 있을 것이다. 2024년 중반에 시작된 부동산 슈퍼사이클은 장기적인 상승세로 이어질 가능성이 크다.

2. 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향

종부세를 폐지하는 경우 실효재산세율은 어느 정도로 높일지, 종부세가 폐지될 경우 종부세로 보조받는 재정자립도가 낮은 농촌지역의 재정보조는 어떻게 해야할지 고민해봐야 한다.

PART6

1. 요즘 상권의 새로운 소비문화

●오픈런: 특정상품이나 서비스를 구매하기 위해 개점시간 전에 많은 사람들이 몰려 줄을 서서 기다리는 모습

오픈런 현상이 상권에 미치는 영향

①즉각적인 유동인구 증가 ②상권활성화 ③임대료 상승 ④브랜드와 상권의 연계

●팝업스토어: 일시적으로 운영되는 매장을 통해 새로운 제품을 소개하거나 브랜드 인지도를 높이는 마케팅

팝업스토어가 상권에 미치는 영향

①체험 마케팅을 통한 유동인구 증가

②지역활력 및 이미지 개선 ③효율적인 공간사용

●플래그십 스토어: 브랜드의 정체성을 가장 잘 나타내는 대표 매장

프래그십스토어가 일반 매장과 차이점

①브랜드 아이덴티티의 집약 ②독특한 쇼핑 경험제공 ③한정판 및 특별상품 ④문화 및 예술과의 결함

서울의 대표적인 플래그십 스토어 상권 – 명동, 강남, 홍대, 가로수길, 한남, 이태원, 청담, 성수동, 북촌, 압구정로데오

2. 서브컬처가 살아있는 4세대 홍대

①덕후 성지 ②생일카페 ③취향 문구점

특별부록_전세사기는 사회적 재난이다.

●전세사기 유형 2가지

①선순위 기망형: 임차인에게 선순위 권리나 보증금 등이 없는 것처럼 속임

②동시 진행형: 빌라왕 사태, 시세가 명확치 않은 빌라를 건물가보다 높게 세를 놓고, 이후 빌라를 노숙인이나 저지능자 등 취약계층에게 적은 돈을 쥐어 주고 법적인 책임을 회피하기 위해 명의이전하며 팔아버림

●전세사기가 끊이지 않는 4가지 원인

①정보비대칭성(빌라의 매매가와 전세가격을 정확히 알 수 없어서 발생)

②중개인의 도덕적 해이(공인중개사 전세사기 조직 범죄에 적극 가담)

③모니터링 부재와 미약한 패널티(모니터링할 지자체 담당 직원 부족, 중개인에 대한 법적 처벌 미약)

④전세 제도 자체의 리스크( 보증금을 지키기 위해서는 전입신과 확정일자를 받아야 하는데, 확정일자 신청했다고 바로 효력이 발생하는게 아니라 신청일 다음날 효력이 발생하는데, 나쁜 의도를 갖은 집주인이 오전에 전세계약을 하고 오후에 은행에서 주택담보대출을 받을 수 있는 맹점이 있다. 10~20년 전에는 전세는 보통 전액 자기 자금으로 마련했으나, 지금은 누구도 100% 자기 돈으로 전세를 살지 않는다. 은행에서 금융을 일으켜 돈을 집주인에게 가져다 주는 시스템은 집주인의 선함에 의지해야 하는 본질적으로 취약함을 갖고 있다.)

●전세사기를 막을 방법

①프롭테크를 활용한 정보격차 해소(정보 비대칭성을 해결하기 위한 부동산 시세예측 플랫폼이나 시세 정보 시스템 마련)

②중개인의 도덕적 해이와 미약한 법적 제재를 해소할, 강력한 모니터링을 할 수 담당 기관지정

③제도적 허점 보완