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책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025
저자 및 출판사 : 김경민, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈 / 와이즈맵
읽은 날짜 : 2025/02/01 ~ 2025/02/04
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #슈퍼싸이클 #골든클로스 #N파고W파고
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 8점
1. 저자 및 도서 소개
: 서울대 지리학 학사 및 하버드 대학교를 나와서 서울대 도시 계획 전공 교수로 재직중. 저자를 유튜브에서 자주 봐왔던 분이다. 월부 유튜브에도 종종 나오시고 내 기준에서 상식적으로 말하시는 분이라 어떤 책일지 굉장히 궁금해 했다.
2. 내용 및 그에 따른 내 생각
P18. PF 사태를 유야무야하며 우지시켰기에 불량한 프로젝트들이 시장에 나오지 않았고, 토지 가격이 떨어지지 않았으며 시공비 인상과 금리 상승까지 더해져 아예 개발이 불가능한 상황이 되었다. PF 대출 연장은 또 한 번 입주 물량 부족으로 연결되며 사태를 악화시켰다.
▶ 2024년 후반에 부동산 가격이 N자 반등을 하는 하는 이유중에 하나가 PF 사태라고 한다. 난 부실 PF 이야기만 많이 들어봤었는데 이것도 주식에서 상패를 당하는 것과 같이 부살한 PF들은 속아내는 작업을 해야 토지 가격들이 떨어지고 집값도 그에 맞게 안정화가 될 수 있는 듯하다. 과연 정부의 생각은 무엇일까??
P19.국고채 10년물 금리(그리고 이와 연동된 주택담보대출 금리) 흐름 또한 중요하다.
▶ 주택담보대출금이라 국고채 10년물과 연동되는 구나... 이제 알았내 ㅎ. 챙겨서 봐야겠다.
P39. 한강 이남 지역에는서는 수도권으로의 가격 확산이 활발히 진행 중인 반면, 한강 이북 지역에서는 이런 현상이 거의 나타나지 않고 있다. 이러한 차이는 각 지역의 일자리와 직주근접성에서 비롯된다.
▶ 강의때 배운내용이다. 입지 중에서 가장 중요한 것은 직장과 직주근접!
P43. 강남구, 분당구, 수지구는 다른 지역과는 차별화된 매매가격 흐름을 보인다. 이 지역은 동조화 현산을 보이고 강남구의 가격 상승이 주변 지역에 확산되면서 나타난다. 강남을 중심으로 한 인접 지역들이 비슷한 패턴의 가격 변동을 겪게 되는 것이다. 크게 보면 강남 이남 지역은 하나의 연계된 부동산 시장으로 볼 수 있으며, 이들 지역긔 매매가격 흐름은 상호 릴번하게 연과되어 있다.
▶ 강남부터 서서히 가격의 회복도를 보인다는 말인다. 이게 급지별보다는 동조화된 지역에서 벗어난다는 말같다. 그럼 수직적으로 볼때 강남 - 분당 - 수지 구나. 분당이 생각보다 급지가 굉장히 높다.
P44. 누적 상승률을 보면 강남구와 분당은 비숫하나 수지구는 그게 미치지 못한다. 그 이유는 수지구 주변에 새로운 아파트를 대량으로 공급할 수 있는 충분한 공간이 있기 때문이다.
▶ 공간이 많으면 그쪽으로 새 아파트들이 들어올 가능성이 많고 그렇게 되면 신축이 들어오므로 수요가 신축으로 몰리게 된다. 지금 안양 동안구와 광명이 그런 케이스다.
P46. 마포구는 강남구와 비슷한 가격 변동 패턴을 보이고 있으나 일산과 파주로까지는 확산되지 않고 있다.
▶ 직주근접차이다. 일산과 파주는 업무지구와의 거리가 멀다. 반면 마포는 교통의 중심인 공덕이 있다. 마포에서는 여의도와 시청쪽으로 가기가 용이하고 뉴타운들이 들어오면서 수요가 많아졌다.
P60. 서울시 전체 아파트 세대수는 약 174만 세대. 서울 25개구로 나누면 각 구당 약 7만 세대. 가장적은 종로구는 1.4만세대, 가장 많은 노원지역은 16.4만세대. 강남, 서초, 송파, 강동, 노원, 도동, 성북 7개 구의에 약 74만 세대가 거주함. 이는 서울시의 약 42.5%
▶ 강남 3구와 서울 끝인 노도북에 많이 사는구나.
P63. 강남구와 서초구 지역은 대한민국 부동산 시장에서 핵심적인 역할을 한다. 매우 높은 수요와 안정성을 자랑하고 우수한 교육 환경의 영향을 많이 받고 뛰어난 인프라와 편의 시것을 갖추고 있어 주거지로써 매력적이다. 강남은 주거지와 업무지구가 혼합된 형태인데 서초구는 주거지 기능이 더 강한 지역.
▶ 이것이 우리나라 부동산의 중심이 강남 3구가 된 이유이다. 직장과 인프라, 교육.
P68. 노동북의 경우 직주근접이 용이 하지 않다. 이곳은 우수한 교육환경과 생환 편의 시설을 갖추고 있다. 자녀교율을 중시하는 가정과 투자자들에게 매력적인 지역으로 인식되고 있다.
▶ 노원구에 앞마당을 언제쯤 만들 수 있을지 모르겠으나 교육과 편의 시설이 좋다고 하니 궁금하긴하다. 1월달에 안양 동안구를 앞마당으로 만들었는데 이런 대규모 학원가는 처음 봤다. 노원과 비교해 보고 싶다. 설마 평촌보다 클까?
P71. 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다. 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현사이 나타나고 있다. , 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다.
▶ 이런 현상들 때문에 아직도 오르지 않은 아파트에게서 기회를 주고 있다고 생각한다. 중저가 아파트중에서 가장 좋은 입지의 아파트를 찾기 게임이다.
P76. 공급 절벽이 불러올 3가지 현상. 1) 서울시 주택 가격 상승, 2) 정세 및 월세 가격이 상승할 가능성. 3) 주거 안정성이 악화될 수 있다.
▶ 공급 이슈가 입지 독점성이 있는 수도권 지역에 아파트를 소유하고 있어야 하는 이유다.
P97. 인플레이션은 물가 상승을 의미하는 만큼, 임대로 역시 상승시킨다.
P100. 인플레이션은 경제 전반에 걸쳐 큰 영향을 미치며, 특히 건설비용에 상당한 변화를 야기한다. 인플레이션이 오는 경우 원자재 가격 상승, 임금 인상, 대출 비용 증가 등으로 전체 시공비가 상승하는 것은 너무나 당연하 결과다.
▶ 임대 가격(전세가)는 인플레이션이 올라간 만큼 같이 증가 하였다. 그렇기 때문에 내가 임대로 살게 된다면 계속해서 임대료를 올려줄 수 밖에 없다. 일단 1주택 소유자라 다행이긴하나 나또한 임대를 살고 있는 사람으로써 몇개의 주택을 더 마련해서 내 임대료 상승에 도음을 받아야겠다.
P110. 고가 주택 지역의 전세가격이 서울시 평균보다 더 많이 상승했고, 서민 주택 지역이 평균에 비해 더 상승했음을 알 수 있다. 고가 주택 지역에 대한 전세수요가 높으며, 더 비싼 가격을 지불하고라도 우수한 환경에 거주하려는 수요가 더 많음을 알 수 있다.
▶ 가격보다는 더 나은 환경에서 거주 하고 싶어 하는 수요가 많다. 그렇다면 역시 내가 가진 투자금안에서 가장 좋은 것을 하면 된다.
P116. 전세가격 상승의 3개지 원인. 1) 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승, 2) 입주 물량 부족, 3) 전세사기로 인한 '빌라포비아'
▶ 강의때 배운 내용들을 다시 한번 확인!!
P127. PF 대출 문제는 아직 해결되지 않았다. 토지 가격이 높은 탓에 분양 수익서이 안나오고 있고, 신규 개발은 이루어지지 않고 있다. 저렴한 토지 물건이 시장에 출하되지 않았기에 리스크 관리를 제대로 한(21, 22년 부동산 버블 시기 투자를 집행하지 않은) 건전한 디벨로퍼들이 시장에 참여할 기회가 없어지는 역차별이 발생했다.
P128. PF대출은 '브릿지론' + '본 PF 대출' . 브릿지론은 토지의 인허가 완료이전에 디벨러포들이 대출을 해서 토지를 자기것으로 만드는 작업. 이중 10%디벨로퍼 자금이고 90%는 금융사 자금. PF론은 인허가가 나온 뒤에 본 PF대출을 내서 브릿지론을 갚고 남은 건설 비용 조달함.
문제는 브릿지론 단계에 있는 프로젝트들. 토지 매입을 마무리하고 본 PF로 넘어가야 하는데 그러지는 못하고 있다. 이유는 기대되는 분양 수입이 개발비용에 한참 못 미치기 때문이다.
브릿지론은 단기 대출인 만큼, 일반적으로 금리가 높고 6개월 만기다. 그런데 이 브릿지론이 예회적으로 계쏙 연장되고 있다.
▶ 이번에 PF대출에 대해 명확하게 알게 되었다. 현재는 부실 PF 대출을 하고 있는 디벨로퍼들이 사라지면서 토지 가격이 저렴하게 나오면 건설적인 디벨로퍼들이 그런 토지들을 매입하여 들어오면서 공급이 이루어 져야 하는데 PF 사태때문에 건설적인 디벨로퍼들은 여전히 시장에 참여하지 못하는 상황이다. 그러니 공급이 안되고 있는 것이다.
P132. PF대출 만기 연장에 대한 여파. 1) 토지 가격이 하락하지 않음. 시공비도 인플레이션에 의해 30% 인상되었고 금용비용은 2배가 되었는데 토지비까지 제대로 할인되지 않아 과거와 같은 수준이면 디벨로퍼들은 사업성이 나오지 않아 시장에 참여하지 않는다. 2) 금융비용이 계속 발생하고 있다. 정부의 PF 강제 연장 정책이 금융기관의 부담을 증가시킨 꼴이 되었다.
▶ 위에서 말한대로 PF대출 연장은 다른 디벨로터들이 시장에 들어오지 못하게 하면서 공급을 죽여버렸다.
P135. PF 사업 비용 구조
지방
개발 비용 100 = 토지비 30, 시공비 70
인플레이션으로 시공비 30% 증가 = 시공비 91
토지비가 9까지 떨어지지 않으면 수지 타산이 맞지 않음.
서울
개발 비용 100 = 토지비 70, 시공비 30
인플레이션으로 시공비 30% 증가하 = 시공비 39
토지비는 약 15%만 떨어져도 사업성이 생김.
P143. 작금의 사태는 자유시장경제 원칙과 달리 정부가 인위적으로 PF사태를 연장했으며, 금융권에서는 책임지는 모습조차 전혀 없다. 자유시장의 원칙에 그 어느 때보다 충실해야 할 시점이다.
▶ 서울의 경우 토지 비용이 많기 때문에 부실 PF가 파산하면서 토지 가격이 조금 싸게 나오면 걸설적인 디벨로퍼들이 들어와서 공급이 늘어날 수 있는데 부실 PF를 연장하면서 공급을 막아 버린것.
P151. 서울은 동북권(동대문구)에서 3년간 나올 물량이 40%, 서초구 재건축에서 나올 물량 39%로 약 79%물량이 서초와 동대문. 그렇다면 서울 서쪽 지역긔 구는 절대적적으로 입주물량이 부족한 상황에 처할 것이다.
▶ 그럼 서대문이나 강서구쪽을 봐야하나? 아니면 입주물량이 많아서 가격이 눌려 있는 곳을 봐야 하나? 가격이 눌려 있는 곳은 조금 더 시간을 주지 않을까??
P157. 2024년 현재, 서울 아파트는 상승 사이클에 돌입했다. 인플레이션 영향, 전세가격 폭등과 매매로의 전환 시작, PF 사태 대처 실패로 인한 최악의 공급 부족, 금리 하락등. 모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다.
▶ 알고는 있었지만 이렇게 정리해서 설명해주니 부동산은 가격이 오를 것을 확실히 알겠다.
P234. 대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트
강남 지역 아파트와 신축 아파트 대장단지들을 중심으로 N파고, W파고 달성이 일어나고 있다.
금리인하는 시간문제다. 금리 인하에 따라 향후 부동산 가격은 상승할 가능성이 매우 높다. 국고채 10년물.
거래량과 매매라격이 같이 증가
강남 3구의 상승세 전이. 특히 미래보다는 현재를 중시하는 2030세대의 소비경향이 반영되면서 신축 아파트 인기. 2010년 중후반 이후에 중공된 준신축 단지들부터 상승기가 시작됨.
신축아파트 상승
역대최악의 공급 부족.
▶ 결국 대세 상승을 할거니까 매수해라.. 이말인듯.
P250. 과거의 가격 데이터를 살펴보면 두 가지 중요한 트렌드가 있다. 1) 가격 상승은 대체로 강남에서 시작되고 일정 시차를 두고 주변 지역으로 확산되며 강북 지역, 특히 노도석 지역은 가장 늦게 영향을 받는 경향이 있다. 2). 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다. 강북 지역은 강남에서 가격 상승이 발생한 첫 해에는 상대적으로 상승 폭이 적거나 거의 없을 수 있지만, 그 다음해에는 급격한 상승이 나타날 수 있다. 강남과 강북 아파트의 장기적인 누적 상승률에는 큰 차이가 없다.
▶ 과거 데이타에 의하면 급지가 좋은 지역이나 낮은 지역이나 누적 상승률 관점에서는 큰 차이가 없다. 결국은 가는 놈들만 계속해서 간다기 보다 급지가 높은애들은 먼저 가고 낮은 애들도 뒤따라 간다. 그럼 정말 지금 많이 상승한 것들을 따라 사는 것보다 아직 오르지 않은 애들을 조사해서 그애들을 사두는 것이 현명한 선택인것이다.
P266. 유동인구가 많은 상권일수록 트렌드 변화에 따른 상업공간의 생애주기가 더욱 짧은 것을 알 수 있다. 이런한 낮은 요식업 생존율에 홍대, 강남역 일대는 지난 3년간 15~20%대 수준의 공실율이 유지되었다. 이렇게 짧아진 생애주기를 역으로 이용해 독특한 운영 방식을 꾀하기도 한다. 바로 팝업 스토어다.
P273. 팝업 스토어가 오픈런과 더불어 최근 소비문화에 맞춰 늘어나는 추세다.
▶ 예전에는 상권자체가 죽어버리면 어쩔 수 없이 같이 망했는데 이렇게 새로운 형식으로 살아남는 방식으로 변화한듯하다. 이 부분을 읽으면서 안양 1번가에 대해서 생각이 났다. 예전에는 화려한 상권을 자랑하던 안양 1번가가 지금은 완전히 죽은 상권이 되었다. 그렇다면 안양에도 이런 식의 상권을 조성하면 어떨까? 대학생들 및 유동인가가 상대적으로 홍대나 성수쪽등과 비교하여 너무 적어서 어려우려나?
P293. 우리나라가 유독 젋은 연령층의 소비공간에 주목하는 이유는 다른 국가와 달리 한국에서는 대중문화의 확산에 있어서 10~20대의 영향력이 막강하기 때문이다.
▶ 요즘에는 정말 트렌드가 빨리 빨리 넘어가는 듯하다. 그만큼 시장에 계속 주목하고 모니터링해야 살아 남을 수 있다. 어렵다.. 이 부분을 읽으면서 계속 변하는 세상에서 변하지 않는 것에 주목하는 것은 어떨까? 하는 생각을 해보게 된다. 그러면서 Same as Ever(불변의 법칙) 이란 책에 다시 한번 눈이 간다. ㅎ
P315. 중개인을 감독하는 기관의 규모가 너무 작거나 없는 형편이다. 국토교통부 산하 한국부동산원 같은 기관이 강력한 모니터링을 담당했으면 한다.
▶ 전세사기에 대한 이야기부분에서 전세가기를 막기위한 이야기한 방법중에 한가지이다. 사기 치는 방법등이 조직적으로 이루어지는 경우 1차적으로 중개인이 이것을 제지할 수 있게 처벌 방법 등이 조금 더 개선되어야 하지 않나 생각이 된다.
3. 나에게 어떤 점이 유용한가?
: 전체적인 부동산의 데이타들을 바탕으로 시장을 바라본다라는 것이 어떤 것임을 알게 되었고 주식 차트의 용어들을 사용하여 부동산에 전목시키는 것도 흥미로었음. 특히 PF의 명확한 정의와 PF사태에 대해 알 수 있었음.
4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
: 전반적으로 강의때 배운 내용들을 복습(?)한다는 느낌이 많이 들었던 책임. 그리고 이 책에서는 N파고, W파고등 주식차트의 용어들을 전목시켜서 이야기 하는데 이 책의 경우 24년 7월에 만들어졌다. 그리고 지금 25년 2월의 경우 여러가지 정치적 상황들에 의해 상황이 변한 상태이다. 그럼 지금은 N + W 파고인가..?? 차트 형식으로 이야기 하려는 것이 좀 아쉬운 생각이 들기도 하다…
여튼, 이 책에서 전체적으로 이야기 하고 싶은 것은 서울, 수도권의 수요는 여전히 많은 상황에서 여러가지 상황(PF 사태등으로 인한 공급 절벽과 전세 상승, 인플레이션, 금리인화)으로 인해 상승장으로 갈수 밖에 없다는 것이다.
5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요):
P168. N파고, W파고
▶ 저자는 24년 7월 기준으로 책을 작성하여 24년 말 25년 초 대한민국의 정치적인 이슈가 있을 것을 생각하지 못하였다.
특히, 24년 7월의 경우 24년중에 상승율이 제일 높았던 시기이다. 이런 지금 다시 하락 시그널이 와 있는데 그럼 이건 무슨 파고일까??
P255. 중산층과 서민을 위한 'NEW리츠' 정책
▶ 평소 배당금을 위해 퇴직연금등에서 리츠에 투자를 하고 있어서 이부분을 흥미롭게 읽었다. 리츠란 간단하게 기업이 투자자들로부터 자금을 조달받아 부동산을 매입하고 임대 수익의 90%를 투자자들에게 배당하는 방식이다. 즉 리츠 주식을 가지고 있다면 수익형 부동산을 소유하고 있는 것이나 마찬가지다. 저자가 제안하는 것은 거주자가 리츠에 투자를 하여 거주자 겸 투자자가 되자는 것인데 재미 있는 발상인데 나라면 그냥 의결권과 수익을 얻을 수 있는 자산인 리츠를 받기만 할듯 한데 다른 사람들의 생각이 궁금하다.
6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?
: 이런 종류의 책을 잘 읽어보지 못해서… 그냥 내가 읽은 부동산책의 바이블인 월부은을 뽑겠다.
