[꿈이있는집] 25년 2월 돈독모 "부동산트렌드 2025" 독서후기

안녕하세요

사랑하는 가족들👩‍❤️‍👨🐶의 꿈과 희망이 가득한 내집마련을 하고싶은 꿈이있는집 입니다

투자생활을 오~래 하기 위해 마인드, 마음의 양식을 쌓아야 한다고 멘토님들이 모두 입을 모아 말씀하신 

독❗️서❗️

1년에 책 1권도 읽지 않았던 꿈집이라 🤣

2월 커피값 아껴서 돈독모에 쓴다! 라는 생각으로 독서라는 환경에 저를 넣게 되었습니다 

독후감과 같은 독서 후기도 너무 낯선데요 🥹 

재이리님의 돈뽑즈 칼럼으로 도움을 받아 🙏🏻

본것, 깨달은것, 적용할것을 완료주의로 열심히 해보았습니다 💪🏻

2월 돈독모 가쥬아~~ !!!! 

부동산 트렌드 2025

서울 아파트 슈퍼사이클 진입

 

저자 김경민,김규석,이소영,이보람,이영민,정재훈

출판사 와이즈맵

발행 24.09.30

읽은 날짜 :  25.1.31~25.2.5

핵심 키워드

#슈퍼사이클 #전세가폭등 #퍼펙트스톰

[핵심 줄거리]

• 2024년 부동산은 공급부족, 금리하락으로 인해 N파고를 통해 상승하였다. 

• 2025년 부동산 시장은 어떻게 될것인가?
  #슈퍼사이클_시장대세상승 #인플레이션 #전세가폭등 #퍼펙트스톰_공급부족금리인하

• 2023년 전세가 상승 이유
   #인플레이션_재화가치하락#입주물량부족_PF사태#전세사기빌라포비아_아파트전세수요증가

• 서울 집값 시나리오
  매매수요 충분 가정, 24년 6월대비 금리 인하시 집값 상승 (금리 0.25%p~0.75%p🔺,5~10%🔺)

• 수도권도 지역바이지역, 광역시도 서울에 동조화되지 않고 있음

• 부동산 매매가격 상관관계 
  매매가격 ←> 금리와 역의 상관성, 매매가격 = 거래량 동조화 현상

• 한국 부동산 실효재산세율이 낮아 종부세 재산세 등 세금의 개혁 필요

• 떠오르는 상권 
  #오픈런 #팝업스토어 #플래그십스토어 #4세대홍대덕후성지

(용어)

* 골든크로스 : 단기 이평선이 장기이평선을 뚫고 올라오는것 → 시장이 강세로 전환된다 (←> 데드크로스)

* 슈퍼사이클 : 장기적인 가격 상승 추세 (2013년~ 2021년9월, 상승이 하락보다 긴 시기, 장기간 폭등을 의미하는 것은 아님)

* N파고 : 23년 고점-저점- 23년 고점 돌파 24년 고점 

* W파고 : 21년 최고점-22년 최저점-23년 고점-저점-21년 최고점 돌파 24년 최최고점

[인상 깊었던 부분&깨달은 점]

p.39 상승세가 퍼지는 지역은 따로있다

수도권 부동산 시장을 한강 기준으로 나눠보면, 한강 이남과 한강 이북 지역에서 부동산 가격확산(동조화) 현상이 다르게 나타나는 것을 알 수 있다. 가격 확산이란 특정 지역의 부동산 가격 움직임이 주변 지역에도 비슷한 영향을 미치는 현강을 의미한다. 한강 이남 지역에서는 수도권으로의 가격 확산이 활발히 이루어지는 반면, 한강 이북지역에서는 이런 현상이 거의 나타나지 않고 있다. 이러한 차이는 각 지역의 일자리와 직주근접성에서 비롯된다

➡️ 강남에서의 상승효과가 한강 이남 수도권으로 가격확산이 활발히 이루어지고 한강 이북 수도권에는 이런 현상이 이루어지지 않는다. 이 차이는 ”직장과 교통“ 역시나 우리가 배운 것과 같은 이유에서이다. 잊지말자 서울과 수도권에서 1순위는 강남 접근성, 입지는 직장교통  

p.76 서울시 공급절벽 3가지 파급효과

공급부족은 수요와 공급의 불균형에 따라 주택가격 상승을 초래할 가능성이 크다

• 서울 주택 가격이 상승한다 

• 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다

• 주거비용 증가로 주거 안정성이 악화될 수 있다

➡️ 또 입지에서 너무너무 중요한 공급… 공급!! 서울 공급부족이 매매,전세,월세 가격을 모두 상승시키는 효과를 보인다. 2025 3만세대 공급이후  2026년 2027년 수요대비 1/6 수준으로 공급예정. 가격 상승에 영향을 미칠 것 

p.153 부동산 가격은 공간시장과 금융시장의 영향을 받는다

부동산 가격은 공간시장과 금융시장의 영향을 받는다. 공간시장은 다시한번 부동산시장의 수요와 공급측면으로 나뉜다. 부동산 ‘수요’란 해당 도시의 거주민 혹은 가구수와 이들의 소득 수준이다. 부동산 ‘공급’은 주택수로 볼 수 있는데, 현재 시장에 존재하는 주택의 수와 미래에 공급될 주택 규모가 중요하다. 그밖에 이에 영향을 주는 다양한 변수들이 고려된다. 예를 들어 GDP 성장(혹은 도시 GDP규모), 인플레이션, 부동산 인허가, 시공비 등이다.

금융시장은 부동산 공간시장 이외의 영역으로, 공간시장과 분리된 부분이다. 예를 들어 국고채 10년물 금리는 부동산 시장에서 결정되는 것이 아니라, 거시경제와 국제 경제 등에 의해 금융시장에서 결정된다. 금융시장의 영역에서는 기준금리와 국고채 10년물 금리, 주택담보대출 금리 등이 중요하다. 

• 부동산 수요 : 소득수준과 주택 양극화

• 부동산 공간 : 고물가 속 공급 절벽

• 금융시장 : 시점이 문제일 뿐, 금리는 인하될 것

➡️ 해당 지역의 인구수, 가구수 그리고 소득수준을 뜻하는 “수요”가 많을 수록, 

공급예정인 주택수와 규모를 뜻하는 “공급“이 적을수록, 기준금리, 국고채 금리, 주담대 금리가 낮은 금융시장일수록 부동산 가격은 상승한다. 

서울에 살고 싶어 하는 수요는 많고 공급은 적다. 그렇다면 금융시장은 ? 2023년 1월부터 2024년 9월까지 기준금리는 3.5%로 유지되었었는데 2024년 10월 3.25%, 11월 3.0%로 인하되었음. 2024년 계엄령 선포 이후 환율이 폭등하여 기준금리를 유지하고 있음. 환율이 안정화 되고 다시 금리를 인하할 수 있다면? 주택 가격은 상승할 것이다

p.234 대장단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트 

1. 대장단지들이 전 고점을 돌파하며 상승 중이다
: 강남 지역 아파트와 신축 아파트를 중심으로 N파고, W파고 달성이 일어나고 있다

2. 금리 인하는 시간문제다
: 금리와 부동산 가격은 역의 상관성을 보인다.우리나라 금리는 2021년 3분기부터 2023년 1분기까지 꾸준히 상승하고, 현재(24년 6월)까지 유지되고 있는 상황이다. 2024년 하반기에는 금리인하의 조짐이 보이고 있다. 이는 한국은행뿐만 아니라 정치권에서도 요청하고 있는 바다. 따라서 금리 인하에 따라 향후 부동산 가격은 상승할 가능성이 매우 높다

3. 거래량과 매매가격이 같이 증가하고 있다
: 2024년 1~2분기를 기점으로 거래량이 늘어나고 매매가격이 보합 또는 상승세를 보이고 있다. 향후에는 거래가격이 상승할 가능성이 높다. 이는 부동산 시장 구매자들의 집값 상승에 대한 기대심리가 반영됟ㄴ 것이라고 볼 수 있다.

4. 강남3구의 상승세가 전이될 것이다.

5. 신축 아파트의 상승세가 퍼져나간다.
: 분양가격이 비싸지면 주변 아파트 단지들도 덩달아 상승세에 올라탈 가능성이 높다

6. 역대 최악의 공급 부족이 예상된다

➡️ 금리가 인하되고, 거래량이 증가하고 강남3구, 신축 아파트 상승세에 전이되고 공급이 부족한 상황. 2024년 하반기부터 서울 매매와 전세지수는 올라가고 있다. 

2025년 1월 강남은 이미 회복완료, 2급지 성동구는 회복 중, 노원은 아직.. 지역별로 차이는 있겠지만 시점의 차이가 있을 뿐. 그치만 다 올라가는 것은 아니다. 제일 좋은 것은 이미 올라갔고 좋은 것만 올라갈 것이다. 좋은데 내가 살 수 있는 싼 것을 찾는 눈을 길러야 한다

[적용할 점] 

변화는 누군가에게는 위기가 누군가에게는 기회가 될 수 있다. 주택가격 상승을 비롯해 공급부족이 불러올 효과를 인지하고 자신의 상황에 맞는 의사결정을 해야할 것이다.

내가 해야할 것은? 

계속 공부하면서 때를 기다리고 모은다.