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책 제목: 부동산 트렌드 2025
저자 및 출판사 : 김경민 김규석 이소영 이보람 이영민 정재훈 / 와이즈맵
읽은 날짜: 1월 29~2월 3일
핵심키워드 3개: #N파고, W파고, 골든크로스
도서를 읽고 내 점수는(10점 만점에 - 몇 점?) : 8점
저자 및 도서 소개
김경민: 서울대 지리학 학사 UC버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드대학교에서 도시계획. 부동산연구로 박사학위를 받았다.현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공교수로 재직 중.
주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등.
지은 책: 빅데이터로 부동산 시장을 분석한 <부동산 드렌드>시리즈와 <2020 부동산 메가트렌드>, 도시걔발의 방향성을 제시한 <도시개발, 길을 잃다> 익선동의 가치를 재조명한 <리씽킹 서울>, 북촌을 개발한 기농 정세권선생을 다룬 <건축왕, 경성을 만들다> 등.
<조선일보>에 월 1회 ‘김경민의 부트캠프’ 를 연재하고 있으며, SBS<머니올라> 등 다양한 미디어에 컨트리뷰티로서 정기적으로 출연 중. ‘김경민의 노트’라는 유튜브 채널에서 부동산 트렌드에 관한 정보를 공유함.
2. 내용 및 줄거리
파트1: 2024년 부동산 시장 다시 보기
작년 부동산트렌드 2024에서의 진단은 서울 아파트 상승의 전조였음.
이유: 전세값 상승 ( 빌라포비아로 인한 연쇄효과), 입주물량 부족, PF대출 연장 등
파트2: 빅데이터로 분석한 서울 & 전국 아파트
- 서울 아파트: N파고의 등장과 수퍼사이클 돌입
- 전국아파트 : 코로나 이후 서울아파트와 계속적으로 동조화 현상을 보인 것은 아니다.
N파고가 서울이 유일할 지도 모른다
- 신도시아파트 매매시장 동향: 서울의 상승세가 퍼지는 지역이 따로 있다.
수도권 동남부: 강남,분당, 수지 (상승세가 가장 빠른 지역)
수도권 서북부: 마포, 일산, 파주
수도권 서남부: 양천, 안양, 김포
수도권 동북부: 노원, 남양주, 의정부
- 서울시 구별 아파트 매매시장 동향
강남, 서초 아파트 고가아파트: 강남 업무지구와 서초에 신축 프리미엄이 붙어 상승하고 있음.
노도성 중저가 아파트: 매매가격은 하락을 멈추고 보합 상태 유지. 재개발,재건축 추진중임.
시사점: 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 보임.
고가아파트 지역은 권역 동조화 현상이 나타남
중저가아파트 지역은 비동조화 가능성이 나타남
서울시 아파트 부족사태: 공급 절벽: 연평균 33,773세대 공급이 있다가 2024년부터 공급이 줄어듦.
25년에만 2만세대가 넘고 26년 27년에는 각 만세대 내외로 공급됨
파트3 : 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6
-슈퍼사이클:부동산 이동평균선 골든크로스 발생, 슈퍼사이클 시작됨.
-인플레이션: 부동산 상승의 기폭제
-전세가격 폭등: 전세가격 상승의 원인과 매매로의 전환
- PF사태: PF대출 연장이 불러온 공급 절멸
-공급절벽: 빌라와 아파트 공급 모두 착공 물량 급감, 공급물량이 특정지역에 몰려있음.
- 퍼펙트 스톰: 공급부족과 금리인하의 협공 고물가 속 공급부족에 금리인하까지 있어 상승 예고.
파트4 12개 대장 단지 상세 리포트: 아파트 단지별 슈퍼 사이클 확인 (N파고와 W파고가 나타난 단지 확인)
파트5 2025년 부동산 가격 대예측: 서울시 아파트 가격 시나리오, 임대차 2법 폐지후 상승 시나리오,
정부의 부동산 시장 개입 가능성
파트 6 주목해야할 ‘핫플레이스’
3. 나에게 어떤 점이 유용한가
현재 부동산 시장은 상승하기 위한 조건들이 거의 모두 갖춰진 시기로 보인다. 인플레이션을 방어하기 위해서 부동산 자산을 마련해야함을 다시 한번 알게되었다.
4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
현재 정치적 상황이 돌발 발생하여 부동산 전체 시장이 하락 및 보합구간에 정체되어 있는거 같다. 하지만 이 상황이 해결되거나 마무리되면 다시 급상승할 거 같다. 빅데이터 수치도 그렇고 공급물량이 적다는 것에서 특히 서울 아파트 시장은 상승을 대기하고 있다는 느낌이다. 2022년부터 지금 2025년까지 약 2년 반정도 시장은 하락하여 이전의 급등시기의 가격과 어느정도 균형을 맞추었다는 생각이 든다. 그래서 정치적 상황이 마무리된 뒤에는 그동안 눌려있던 가격들이 일제히 반등을 할 거 같다는 생각이 강하게 든다. 현재 미국 트럼프 대통령의 관세부과 이슈로 어제 한국 주식시장은 완전히 급락을 했다 . 언제 회복될지 암울한데 인플레이션은 걷히지 않았고 관세부과로 우리나라 수출은 많은 타격을 입을 듯 싶다. 부동산 시장은 지난 급상승기에 경제상황과 상관없이 가파른 급등을 이뤘다. 현재 우리나라가 수출에 큰 타격을 입고 있어 경제가 어렵지만 서울 아파트 시장은 2년 이상이라는 긴 하락기를 거쳤기에 서서히 상승하여 2025년 후반기 부터는 이전 2020년도와 비슷한 급등을 보일 거 같다는 생각이 든다.
5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?
155p 고물가 속 공급 절벽: 현재 우리는 고물가에 어려움이 많은데 미국발 관세폭탄으로 수출에 큰 타격이 올 것이다. 이런 상황에서도 공급 절벽에 서울 아파트 시장은 상승할 수 밖에 없을 거 같다. 상승하기 전에 아파트를 매수하고 싶지만.. 아직 전세가율은 서울 같은 경우 50%를 약간 상회하는 상황이다. 이럴경우 내가 가진 종자돈이 많이 부족하다면 주식이나 다른 자산을 손해보더라도 처분하여 아파트를 사야하는 건지 모르겠다. 현재 나는 아파트 투자를 위해 보유한 주식을 손해보고 처분하고 서울 아파트를 매수하는게 맞는지…주식이 수익이 날 때까지 좀더 (한 1년정도) 기다렸다가 처분하여 내년 혹은 올 하반기에 매수해도 될지 고민이 많다.
6. 연관지어 읽어볼 만한 책 한권을 뽑는다면?
EBS 자본주의: 아직 많은 책을 읽은 것이 없어 연관된 책은 잘 모르겠다. 하지만 투자와 관련된 책 중 추천하고 싶은 책은 EBS의 자본주의라는 책을 추천하고 싶다.
