돈버는 독서모임 - 부동산 트렌드 2025 (25.2)

책 제목(책 제목 + 저자) :  부동산 트렌드 2025

저자 및 출판사 : 김경민, 와이즈맵

읽은 날짜 :  1/26~1/31

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #슈퍼사이클   #골든크로스   #부동산정책

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 8점

1. 저자 및 도서 소개 

 : 2025년 서울 부동산, 슈퍼사이클에 돌입하다
매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈가 2025년 부동산 시장을 전격 해부한다. 2024년 현재, 각종 매체에는 상승장이 왔으니 ‘영끌’해서라도 집을 마련해야 한다는 의견과, 부동산 시장이 붕괴될 것이니 있는 집도 팔라는 의견이 뒤섞여 있다. 상반된 주장에 혼란스러운 투자자들은 정확한 데이터와 균형 있는 의견을 제시해줄 전문가를 절실히 찾고 있다. 이에 김경민 서울대 교수는 “서울 부동산은 2021년도의 전 고점을 넘어 신고가를 기록할 것”이라며 확실한 ‘상승’ 방향을 예고한다. 역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 시장의 모든 지표가 가격을 밀어 올릴 준비를 갖췄기 때문이다. 심지어 강남 부동산은 이미 슈퍼사이클 진입을 완료했다. 『부동산 트렌드 2025』는 더욱 정밀해진 분석으로 ‘2025년 집값 시나리오’를 제시한다.

2. 내용 및 줄거리

•  part1. 2024년 부동산 시장 다시보기 

  • 공급 부속 이슈가 현실화될 것이기에 2023년 하반기 대비 2024년 금리가 하락하는 경우(주택담보대출 금리의 하락) 서울시 부동산 가격이 상승할 것으로 보았다. 이의 연장선상에서 정부의 정책 실패가 존재하는 경우 , 집값 상승 가능성과 더불어 ‘전략적 대처(실거주자의 경우, 매수)’를 조언했다. 작년에 제시했던 전망은 2024년 7월 현재도 유효하다. 오히려 예상보다 빠르게 시장이 움직이고 있다.

• part2. ‘전국’아파트 매매 시장 동향 

  • 첫째, 부동산 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 뚫고 올라가는 ‘골든 크로스’가 발생했다. 둘째, 전체 거래량 중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있다. 

  •  서울은 N파고가 나타나면서 상승 흐름이 완연하다. 

  • 전국 광역시는 과연 바닥을 쳤는가? 만약 바닥을 쳤다면 수요(인구와 가구 증가 및 소득 증가)와 공급(현재 주택 수와 향후 입주 물량, 현재 미분양 수 등)을 고려했을 때 정체 상황인가 아니면 상승으로 돌입한 것인가? 만약 상승으로 돌입했다면 상승 폭이 서울 수준으로 나올 것인가?

•  part2. ‘신도시’아파트 매매 시장 동향

  • 수도권 동남부_강남,분당,수지

  • 수도권 서북부_마포,일산,파주

  • 수도권 서남부_양천,안양,김포

  • 수도권 동북부_노원,남양주,의정부

• part2. ‘서울시 구별’ 아파트 매매 시장 동향 

  • 강남,서초_고가아파트 시장

  • 노도성(노원구,도봉구,성북구)_중저가 아파트 시장

• part2. ‘서울시 아파트’ 공급 부족 사태

  • 3가지 파급 효과 → 서울시 주택 가격이 상승한다. 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다. 주거 안정성이 악화될 수 있다.

• part3. 부동산 투자 빅이슈 → 모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다. 

  • 골든크로스 단기이동평균선(20일) 이 장기 이동평균선(60일)을 상향 돌파했다. → 2024년 4월 이전까지의 정체기를 탈피한 모습 → 전체 거래량에서 매매 거래 비중이 늘어나는 추세가 확연히 나타나고 있는데, 사람들이 임대 시장에서 매매시장으로 돌아섰음을 뜻한다. 이는 슈퍼사이클의 초입이라 볼 수 있다.

  • 인플레이션 → 부동산 상승의 기폭제로 작용할 것이다. 월세와 시공비 상승

  • 전세가격 폭등 → 매매로의 전활을 이끌다. → 전세가격은 2023년 2부기부터 현재까지 지속적으로 상승 중이며 전세가격 최고 시점이었던 2022년 가격에 거의 근접했다. 문제는 전세가격이 상승하면 가까운 시차를 두고, 매매가격도 상승시키는 경향을 존재한다. → 매매 비중의 점진적인 상승과 매매 거래량의 증가는 시장이 정확히 바닥을 지났다는 신호를 보여주며 슈퍼사이클의 문을 열고 있다. 

  • PF사태 → 정책 실패와 최악의 공급 부족 

  • 공급절벽→ 전체 물량의 대부분인 약 2만 채가 서초구를 포함한 동남권과 동북권에 집중되어 있는것이다. 이는 서울시 전체 입주 물량의 약 84%가 특정지역에 몰려있음을 의미한다. 

• part4. 12개 대장 단지 상세 리포트

• part5. 2025년 부동산 가격 대예측

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 : 강의에서 자주 언급되던 ‘지금이 기회입니다!’를 새로운 데이터로 접근하는 책이라서 신선했다. 그리고 다시 한번 확신하게 된다. 책은 이래서 읽는 것 같다!

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

 : 부동산 PF란 무엇인지, 정부의 정책이 어떤 역할을 하는지, 그로 인한 공급부족이 불러올 효과를 이해함 

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

P 000 (전자책인 경우 전자책이라고 작성 부탁드립니다😊)

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6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

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