[빵부장] 돈버는 독서모임 - 부동산 트렌드 2025

돈버는 독서모임 - 부동산 트렌드 2025 (25.2)

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 / 김경민(김규석,이소영,이보람,이영민,정재훈)

저자 및 출판사 : 김경민 / 와이즈맵

읽은 날짜 :  2025/2/1~2025/4

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #공급 절벽    # 전세가격 폭등   # 슈퍼사이클 진입

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점 만점에 8점

1. 저자 및 도서 소개
김경민

2. 내용 및 줄거리

Part 1. <부동산 트렌드2024> 의 내용이 실제 예측한 대로 흘러갔는지 되짚어보았다
-전셋값 상승(본질적인 전셋값 상승은 이미 2023년에 발생하고 있었다.)
 전셋값 상승의 주요 원인은 빌라포비아로 인한 연쇄효과였다. 빌라 수요의 감소로 사람들이 아파트 전세로 이동한 데다  입주 물량까지 부족했던 탓이다.
-입주 물량의 부족(전세가격과 매매가격 모두에 영향을 미친다. 작년에 예측했던 대로, 전세 수요가 매매로 전환되는 현  상은 이미 분기별 분석에서 포착되고 있다.
-PF사태(PF대출 연장의 위험성 역시 작년 책에서 언급했는데, 지금까지도 문제가 지속되고 있는 것은 명백한 정책 실  패)
 PF대출 연장은 또 한 번 입주 물량 부족으로 연결되며 사태를 악화 시켰다.
-국고채 10년물 금리(이와 연동된 주택담보대출 금리)
 두 가지 시나리오
 1. 국고채 금리 상승시: 주택 가격은 대략6%하락한다
 2.국고채 금리 하락시: 주택 가격은 대략2%상승한다.

Part2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

-'전국'아파트 매매 시장 동향(N파고 등장과 슈퍼사이클 돌입)
  N파고등장-N형 패턴은 상승-조정-재상승의 세 단계로 움직이는 것(두 번째 고점이 첫 번째 고점을 넘어서면 상승세가  지속될 가능성이 높다는 신호로 해석
 서울 아파트 시장의 경우 N파고 형태가 명확
 서울은 N파고를 넘어서 W파고의 가능성까지 존재.(N파고의 등장은 어쩌면 서울이 유일한 상황이 될지 모른다.)
 현재 서울 아파트 시장이 재승상 단계의 진입 분석 결과: 
 1. 부동산 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 뚫고 올라가는 '골든크로스' 발생
 2. 전체 거래량 중 매매 거랴랑의 비중이 빠르게 증가.
-'신도시'아파트 매매 시장 동향
 상승세가 퍼지는 지역은 따로 있다.(한강 이남과 이북 지역에서 가격 확산 현상이 다르게 나타남)
 한강 이남: 서초구를 중심으로 가격 확산 현상(강남,송파,강동구까지 확산)
 한강 이북: 한강 이북 지역의 가격 상승은 인접 지역으로 확산되지 않고, 독립적인 부동산 시장을 형성.(한강 이남과는  다른 경제적, 사회적 구조를 가지기 때문)
 권역별 대장 구가 존재하며 대장 구의 움직임은 인근 신도시 가격에 영향을 줌
 수도권 동남부: 강남구 vs 성남시 분당구,용신시 수지구
 수도권 서북부: 마포구 vs 고양시 일산동구.서구,파주시
 수도권 서남부: 양천구 vs 안양시 동안구(평촌 신도시),김포시
 수도권 동북부: 노원구 vs 의정부시, 남양주시
-'서울시 구별' 아파트 매매 시장 동향
 서울시 구별 아파트 세대수,평당가 순위
 고가vs 중저가 시장 비교
 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재, 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상, 중저가 아파트 시장에서는 비동 조화 가능성
-서울시 아파트 공급 부족 사태
 공급 부족의 파급효과: 서울시 주택 가격 상승, 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성 큼, 주거 안정성이 악화될 수 있다.

Part3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6
-서울 아파트 시장의 슈퍼사이클이 시작되다
-인플레이션(전 세계 월세 폭등,시공비 상승)
-전세가격 폭등(인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승, 입주 물량의 부족, 전세사기로 인한 '빌라포비아')
-PF사태(정책 실패와 최악의 공급 부족)
-공급 절벽(빌라와 아파트 모두 급감한 착공 물량-공급물량의 79%가 특정 지역(강동구,서초구,동북권)에 몰려 있다. 서  울 서쪽 지역의 구는 절대적으로 입주 물량 부족
-퍼펙트 스톰(공급 부족과 금리 인하의 협공)
 25~28년 사이의 공급 부족은 명확한 사실/ 금리는 인하된다.

Part4. 12개 대장 단지 상세 리포트
- 각 대장 단지별 2023년 이후 상승,하락,상승의 연속성의 N파고 확인
- 대장 단지 가격 분석
 N파고,W파고 달성 여부 확인
 강남 지역과 신축 아파트를 중심으로 N파고, W파고 달성이 일어나고 있다.

Part5. 2025년 부동산 가격 大예측
-서울시 집값 시나리오
 서울 모든 지역에서 2021년 고점을 돌파할 가능성이 높다. 다만 지역별로 그 시점에는 차이가 있을 것이다.
 금리가 2024년 6월 대비 2.25%p 인하될 경우 서울 전체 아파트 가격은 약 5% 상승할 것으로 예상
                                         0.75%p 인하될 경우 서울 전체 아파트 가격은 약 10%에 이를 수 있다. 
-대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향
 중산층과 서민을 위환 'NEW리츠' 정책
 리츠-주택,토지소유
 가계-리츠의 투자자이며 주주/거주자/임차인(부동산 등기 불필요,취득세,재산세,종부세,양도소득세 대상X,무주택자 자  격 청약에 참여가능)
       간접투자로 배당 수익, 주택 가격 상승시 매각 통해 차익

Part6. 주목해야 할 '핫 플레이스'

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?
눈으로 보이는 그래프로 자세히 설명되어 이해가 쉬웠고, 부동산은 예측이란 단어를 쓰기 어렵지만 
24년도의 트렌드책에서 예상한 내용들이 현재 상황과의 일치 등 신뢰의 상승. 또한 AI기반 프로그램과 사실적 데이터를 기반으로 2025년 부동산 상황 예측으로
투자 입문인 저에게 앞마당 만들 때 공급 절벽이 먼저 일어나는 곳을 참고하게 됨.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
전세 사기의 방법을 자세히 알게 되어 추후 전세로 변경 시 참고할 수 있음.
PF대출 등 아파트 분양 전 대략적인 과정과 왜 공급이 줄어드는 지에 대한 이해
아파트 가격에 미치는 여러가지 원인에 대해 많은 것을 알게 되어 도움이 되었습니다.
종로,중구 앞마당 만들 시 남산타운도 갔었는데 임대가 세대가 이렇게 많은지도 처음 알게 되었습니다.

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성)
P109 전세가격 폭등/ 과거 매매가격 폭등으로 이전과는 다른 낮은 전세가율을 보이는데 전세가격이 폭등하게 된다면 매매도 오르겠지만 전세가 매매로 쉽게 넘어가게 될지
궁금합니다.
P135 지방은 토지 비가 적은데도 시공비 상승으로 PF사업은 매우 힘들다. 토지비가 극단적으로 0이 된다 해도 사업 원가가 매출액을 초과해 사업이 불가한 현장이 많다.
그럼 지방도 공급 절벽으로 준신축,신축 아파트의 전세,매매 상승으로 이어지고 어느 정도의 매매가가 되면 공급을 하게 될지 궁금합니다.
p158 여전히 미분양이 넘치는 지방 부동산은 희망적으로 보기 어렵다.

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?
나는 부동산과 맞벌이한다(너바나)