[수오s] 25년 필사#17 [28] 아파트 가치 판단하는 법(비교평가 단계)[새벽보기]

25년 필사#17 [28] 아파트 가치 판단하는 법(비교평가 단계)[새벽보기]

https://blog.naver.com/dawnsee1/223465015723

나는 가치투자자이다.

가치투자법은 자산의 가치를 평가하고, 그 자산의 표시가격이

가치보다 쌀 때 사고, 비싸지면 파는 것이다.

나는 아파트 가치투자를 한다.

아파트의 가치를 평가하고, 아파트의 가치와 가격을 비교하여

쌀 때 사고, 비쌀 떄 판다.(물론 오래 보유하는 것도 있다)

결국 아파트의 가치를 평가하는 것이 내 투자의 핵심이다.

그간 월부 카페에 아파트 비교평가에 대해 많은 글을 남겼었는데,

너바나님께 배운 원칙 + 새벽보기가 투자하면서 만든 나만의 뷰를 담은

아파트 비교평가법에 대해 다시 한번 정리하고자 한다.

아파트는 사람이 주거하는 형태(단독주택, 공동주택) 중 가장 사람들이 선호하는 형태이다.

아파트의 가치는 사람들이 거주하길 원하냐.

얼마나 많은 사람들이 거주하길 원하느냐,

선호하느냐로 아파트의 가치가 결정된다.

주거하기에 얼마나 좋은가(=선호하는가)는 무엇으로 판단하는가?

보이지 않는 사람들의 마음을 표현할 순 없음으로

주거지를 선택할 때 요소들을 보고 아파트 가치를 매긴다.

요소 : 직장까지의 거리, 교통, 환경, 연식, 학군

이 요소들에 더해 앞으로 이 공간에 주거할 가치(호재 등)까지

더해진 것이 아파트의 가치이다.

이러한 가치는 사람들의 집단지성에 녹아져

공식 교환수단인 원화 화폐로 표시된다.

이것이 가격이다.

내가 실제 살 수 있는 가격(=시장에 나와있는 가격 = 호가) 네이버 부동산에서 볼 수 있고

매수자와 매도자가 합의하여 거래된 가격이 실거래가격이다.

가치와 가격을 비교할 땐 네이버 부동산의 호가를 가지고 비교를 한다.

가격을 놓고, 이 아파트의 가치(직장까지의 거리, 교통, 환경, 연식, 학군)를 생각하여

이 아파트가 싼지 비싼지를 생각해보는 것이다.

비교법은 여러가지지만, 가격 비교법을 가장 많이 쓴다.

(상세한건 시리즈로 연제할 예정)

1.아파트 1개로 비교하는 법

초보 관점에서 직관점(=대략)으로 아파트 가치를 판단하는 법으로,

아파트 1개를 놓고 생각할 땐 빅데이트(평균가격, 중위가격, 과거 가격 등)와 내가 비교하는 아파트를 비교하는 법으로 아래 3가지 방법이 있다.

-중위 가격 비교법 : 서울 중위 가격과 내 아파트를 비교

-평균 전세가율 비교법 : 내 아파트의 현재 전세가율과 평균 전세가율을 비교

-가로세로 비교법 : 세로(유량 : 현재 가격으로 비교) + 가로(저량:과거 가격과 비교) 비교

2.아파트 2개를 비교하는 법

아파트 2개를 놓고 비교하는 것으로 보다 일반적이며, 아래 4가지 방법

-가격 고정법 : 현재 같은 가격을 보이는 아파트 2개를 뽑고 그 2개 아파트 가치 비교

-가치 고정법 : 가치가 비슷한 아파트(예를 들면 강남 30분 거리 아파트)를 뽑아 현재 가격 비교

-쌍둥이 단지 비교법(수도권, 지방) : 장기로 가격과 가치가 비슷하게 가는 단지 찾고 현재 가격 비교

-가격 비교법 : (가격에 녹아있는 아파트 선호요소를 알고 있다는 가정하)그냥 아파트 2개 가격 비교

3.새벽보기가 비교하는 방법

-명란젓 + 꼬챙이 비교법 : 단지들의 가치를 그룹화(명란젓)하고 가치가 비슷한 단지들을 꼬챙이를 꼽아 비교하는 것(수천..어쩌면 수만의 수강생들을 혼돈의 도가니로 몰아넣은 전설의 비교법. 하지만 저는 지금도 이렇게 한답니다. 이건 정말 유효해요! 할 수만 있다면…)

비교평가는 결국 가격비교를 가장 많이 하게 되지만,

비교평가를 7년 이상 해보니 비교평가에도 단계가 있다는 것을 알게 되었다.

1.비교평가를 하는 기본 단계

아파트 선호 요소들은 이런 것이 있구나.

실제로 아파트에 아파트 선호요소들이 녹아지면 이렇게 가격으로 표현되는구나.

비교평가를 1-2년 해보니 정말 너바나님께서 말씀하셧던 저평가 아파트가 나오고

저평가 아파트는 결국 제자리를 찾아가는구나.

제 가치를 찾아간다는 것이 이런 것이구나.

2.선호도 평가를 하는 응용단계

비교평가를 해보니 배운대로 모두 적용하기엔 한계점이 있네.

가치가 비슷한 아파트가 있기도 하구나.

아파트만 보면 비교부터 하니 모든 아파트엔 우열이 존재하고

투자자라면 그걸 알아야한다고 생각했는데, 그게 아닐 수도 있겠구나.

과거에 강력한 했던 선호요소가 시간이 가면서 바뀌는구나.

요즘 사람들의 선호를 잘 파악해야겠다.

3.투자를 이해하는 심화단계

투자는 정말 경험이 중요하구나. 열심히 배워 얻은 이론도 좋지만

결국은 매수해서 임대를 몇바퀴 돌리면서 얻는 통찰이 중요하구나.

이러고보니 1,2단계가 무상해지네.

하지만 이 단계에 오기 위해선 반드시 1,2단계를 거쳐야 되겠구나.

옛날에 정말 필사적으로 하길 잘했다.

4.돈을 벌고 지킬 줄 아는 최종단계

투자라는 건 단순히 아파트를 보는게 아니었네.

절약하며 목표를 향해 달리고 자신을 통제하며

꾸준히 성실하게 해야할 일을 하면서 나를 만들어가는 것이었어.

돈을 벌면 성공하는 줄 알았는데,

일순간 돈을 벌었어도 지키지 못하는 경우가 너무나도 많네.

돈을 모으고 불리고 지킬줄 알아야 진짜 돈을 버는구나.

투자라는건 돈을 버는 행위가 아니라

훈련된 사람으로 매일을 일신우일신하며,

행복을 찾아야만 완성되는 행위구나.

투자를 배워서 다행이다.