안녕하세요.
머릿돌이 될 버린돌 입니다.
6.27대책 이후 시장이 혼란스럽습니다.
그런 분들께 오늘은 기사 몇 가지로 부동산 상황이 어떠한지
좀 알아보겠습니다. ^^
1. 모두에게 영향을 준 6.27대책 최대 피해자는?
6.27대출이 나오면서 주담대 6억 제한이 걸리고
조건부 전세대출이 막히면서 많은 임대인들이 곤란해졌습니다.
그러나, 실수요자도 직격탄을 맞은 곳이 있는데요.
바로 메이플자이 입니다.
메이플자이는 3천세대 이상 대단지에 입지는 두말할 필요가 없는 곳인데요.
6.27 규제로 인해 일부 전세보증금으로 분양 잔금을 할 계획이었던 분들은
대출 한도 6억 규제로 전세 세입자를 구하기가 어려워졌습니다.
메이플자이 전세 59 기준 10억선이 깨졌습니다.
최저가 9.95억 물건도 9억으로 내렸습니다.
84기준 전세가도 11억으로 내려왔습니다.
이 전세가가 얼마나 싼거냐면요,,
과천푸르지오써밋이 84기준 전세가가 13억입니다 :)
(반포 땅에.. 엄청난거죠)
현재 매물은 전월세 모두 1500개 이상입니다.
대출 받는다고 해도 최소 4억 이상을 현금으로 들고와야 합니다.
현장에서 전세 매물은 넘치는데 거래가 이뤄지기 어려운 상황입니다.
그래서 현재 기존 수분양자들은 멘붕이 올 수 있겠습니다.
메이플자이를 일반분양으로 받은 사람들은 실거주의무 2년이 있기에 바로 팔 수도 없는 상황입니다.
1. 전세가가 더 하향할지
2. 분양가 이하로 던지는 매물이 있을지 -> 아마 메이플자이는 흔치 않을거지만.
3. 다른 곳에서 사대출을 하든 어떻게든 돈을 끌어오든지
메이플자이 전세 매물 소진에 따라
서울 신축 시장의 전세가에도 꽤 영향이 있을듯 합니다.
하지만 절대적으로 공급이 부족한 상황에서 어떻게 작용할지 지켜보면 좋을 것 같습니다.
2. 지방은 바겐세일 중, 그러나 양극화를 곁들인
지방은 현재 너무 싸죠~
싸다는 말은 많이 들어보셨을 겁니다.
그런데 대구에서 의외의 결과가 나왔습니다.
악성 미분양으로 가장 유명했던 지역인데요.
범어아이파크2차 분양 결과가 나왔습니다.
- 평균 경쟁률 75.1:1
- 최고 경쟁률 142 : 1
- 청약자수 약 3,200개
오 이거 대구맞나? 싶을 정도의 경쟁률과 통장 개수인데요~
주변 좋아하는 단지들 거래도 보니 신고가도 찍었습니다.
그런데요.
여기서 조심하실 것이 있습니다.
겉으로 보면 수요가 살아난 듯 보이지만
이 흐름이 전체 시장이 살아나는 것까지 이어지지 않을 수 있습니다.
이유는 이미 지방에서 양극화가 일어나고 있기 때문입니다.
같은 수성구이지만 어떤 단지는 신고가를 찍고
어떤 단지는 외면받고 있습니다.
그렇기에 지방을 보면 다르게 봐야 합니다.
이전과 같은 공식으로 바라보지 않을 것.
청약 경쟁률으로만 지역 상황을 판단하지 말 것.
어떤 단지가 선택되는지 좁혀서 봐야 합니다.
지방에서 투자를 염두하고 계신 분들은
선호도와 연식을 특히 유의해서 보시는게 좋겠습니다.
3. 세금은 건드리지 않지만, 건들겠습니다 (공시가율 상향)
종부세 공시가율을 현재 60%에서 80%로 상향한다는 방안을
정부에서 유력 검토하고 있다는 기사를 가져왔습니다.
여론에서 난리가 나니 정부에서는 '아직 결정된 바 없음'이라고
자료를 배포하긴 했는데, 건들 가능성이 커 보입니다. (세금 안건들인다더니,,,,^^)
정부는 ‘세수 확보'가 가장 큰 목적일 것 같습니다.
공시가율을 상향하면 어떻게 될까요?
과세표준 = (아파트 공시가격 - 공제금액) x 공시가율로 정해지고,
1주택의 경우 12억, 다주택은 9억원이 공제됩니다.
아파트 공시가가 15억원 1주택이라고 한다면,
- 이전 : (15-12억) * 60% = 1.8억원 → 종부세 90만원
- 이후 : (15-12억) * 80% = 2.4억원 → 종부세 120만원
그렇다면 고가주택은?
반포자이는 1274만원 → 1842만원 (+568만원) 으로 점점 부담이 늘어가게 됩니다.
공시가율 상향은 국회와의 논의도 필요없기에 바로 적용이 가능합니다.
다만, 이렇게 세금을 올리면 어떻게 되는지 문재인정권 때 보여주었습니다.
종부세 납부의 대상은 1주택의 경우 고가주택일수록, 다주택의 경우 부담이 커지는데요.
문제는 세입자입니다. 내야하는 세금이 늘어나니, 그 부담을 전월세로 전가시킨 적이 있기 때문입니다.
앞으로 입주가 없습니다.
전세는 지금도 많지 않고, 올라가고 있습니다.
세금은 늘어날 가능성이 있고 부담이 전월세로 전가될 수 있습니다.
어떻게 될지는 모르겠지만,
6.27대책 이후 시장은 계속해서 움직이고 있습니다.
여러분들도 참고하셔서 현명한 투자 하시길 바랍니다 ^^
그럼 오늘도 화이팅하세요!
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