계약 체결 전부터 이후에 챙겨야할 것들
계약 체결 전
1. 등기부등본 떼어보기
- 방법: 대법원 인터넷등기소에서 아파트, 동호수 입력하여 조회 가능
[참고사항]
- 표제지 : 주소지 확인
- 갑구 : 소유자 확인(실제 계약자와 소유자가 동일한지) *신탁등기는 갑구에서 확인
- 을구 : 해당 집에 선순위채권이 있는지 확인
=> 저당권, 근저당권, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기, 전세권, 신탁등기 등의 단어가 있는지 찾아야 한다
=> 왜 확인해야 할까? 선순위채권이 있으면 집이 경매에 넘어갈 경우 이 권리에 대한 원리금 지급이 먼저 이뤄지기 때문
=> 근저당이 있으면 계약하면 안되나? 무조건 그렇지는 않다. 다만, 임차인 입장에서 이 집에 전세계약을 할지 말지 중요한 의사결정의 근거가 됨
=> 나중에 근저당이 생기면 어떡하나? 보통 특약에 (현재 근저당이 없는 경우) 이 조건을 임차인이 전입신고를 받는날까지 이 상태를 유지하여야 한다 등으로 표기
=> 그외 신탁등기가 있을 경우 반드시 신탁원부를 발급받은 후 신탁사에 임대차 계약에 관한 계약 동의를 모두 받아야 임대차보호법 적용 대상이 된다
1-2. 빌라나 다세대주택의 경우 건축물대장도 발급하기
- 건축물대장에 적힌 용도대로 건물을 스고 있는지 확인 요
- 위에 해당되지 않는 건물은 주택임대차보호법 적용 대상이 아니기 때문
2. 임대인의 국세/지방세 체납 여부 확인 (계약 당일 진행하기도 함)
- 공인중개사가 임대인 동의를 얻어 세금, 이자 체납 등 신용정보를 직접 확인할 수 잇게 법이 바뀌었음
- 이를 미를 확인해 세금보다 보증금이 후순위로 밀리지 않게 해야 함
계약 당일
1. 임대인의 국세/지방세 체납 여부 확인
- 위에서 설명했듯, 임대인(집주인)은 임대차보호법 상 납세증명서 등의 서류를 임차인에게 보여주어야 함
=> 이 또한, 결격사유가 되는것은 아니고 임차인이 전세계약을 체결할지 말지에 대한 판단근거 제공 (만약에 미납세금이 있을 경우, 집이 넘어갔을 때 미납세금을 제하고 난 금액에 대해서 우선권이 있음)
2. 등기부등본 한 번 더 발급
- 공인중개사에게 부탁해 계약 시점의 등기부등본을 다시 발급
- 왜? 그 동안 새로운 선순위채권이 생겼을 가능성을 배제할 수 없기 때문
3. 특약 설정
- 사전에 부동산중개인에게 원하는 특약 문구 이야기하여 조율하면 더 좋음.
- 특약은 전세 소송까지 갔을 때 승소하는 데 큰 역할을 하지는 못한다.
- 어디까지나 세입자 권한을 보호하기 위한 보조장치라는 점을 잊어서는 안됨.
<직접 눈으로 확인해야 하는 필수 서류 4종>
전입날/잔금날
1. 잔금 납부하기 전에 등기부등본 한 번 더 발급
- 주택 관련 권리 상황이 바뀌지 않았는지 마지막으로 한 번 더 체크
2. 전입신고 및 확정일자 수령
- 2개를 동시에 해야 대항력과 우선변제권을 가질 수 있다
- 대항력이란? 보증금 전액을 돌려받을 수 있는 권리로 전입신고 이후에 생김
- 우선변제권이란? 확정일자로 발생하며 임차한 주택이 경매나 공매로 팔릴 경우 낙찰금으로부터 다른 채권자들보다 보증금을 우선 받을 수 있는 권리
3. 전입신고 및 확정일자 수령후 등기부등본 마지막으로 발급!
- 확정일자는 신고 당일이 아닌 다음 날 0시부터 효력이 생기기 때문에 이를 악용해 계약 당일 은행에서 대출을 받아 근저당을 설정하는 사기가 일어나기도 함.
=> 그래서 '계약 후 잔금을 지급한 뒤 다음 날까지는 근저당을 설정하지 않는다. 이를 위반하면 임대차 계약이 무효가 되고 임대인은 임차인에게 손해배상을 해야 한다"라는 식의 특약 조항도 추가하는것
<특약사항>
1. 계약 기간 동안 등기상 임차인 1순위를 보장하며 융자 없는 상태를 유지
2. 임대인은 전세자금대출과 보증보험가입에 동의 및 협조하며 물건상의 문제로 전세대출 및 보증보험 가입불가시 계약금은 조건없이 돌려주기로 한다.
3. 전입조건
4. 임대인은 잔금일에 소유권이전등기접수증 및 잔금완납증명서를 해주기로 한다.
5. 임대차 계약 만료시 임대인은 타 임차인 임대여부와 관계없이 보증금을 즉시 반환해야 한다
6. 임대인은 본 주택의 매매계약을 체결하는 경우 사전에 임차인에게 고지해야 한다
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