OO알면 비교평가 쉬워집니다. [호히헤]



안녕하세요

호히헤입니다.

오늘은 지난달 센쓰 튜터님이 알려주셨던

"중위 매매가격"를 활용하여

지역 내 평균 단지를 파악하는 방법에 대해서

이야기해보려고 합니다.





작년 지투반을 진행하면서,

줴러미 튜터님와 게리롱 튜터님의 강의를 통해

지방의 단지 간 비교평가 프로세스를 배웠습니다.

튜터님들께서는 단지의 비교평가를 진행하는 경우,

- 지방의 급지 수준(인구수를 기준)

- 지역 내 단지의 선호도(상/중/하)

이 두 가지 기준을 활용해

비교평가를 진행한다고 설명해 주셨습니다.

이를 통해 "특정 지역의 평균적인 선호도 단지를 파악하는 것"이

중요하다는 점을 깨달았습니다.

그리고 아래 중위

매매값을 통해서 평균적인 선호도의 단지를

선정하는 방법을 통해서

어느 정도 해당 지역의 중간 정도 선호도의

단지 수준의 감을 잡을 수 있습니다.

중위매매가격은 한국부동산원 통계정보시스템에서

데이터를 얻을 수 있습니다.

(통계DB → 전국주택가격동향 → 월간동향 → 아파트 → 매매가격 → 중위매매가격)



해당 데이터를 바탕으로

24년 12월 서울의 25개구

중위 매매값은 아래 표와 같습니다.

(중위 매매값: 전체 표본인 매매가를 순서대로 나열했을 때 정중앙에 위치한 가격

→ 해당 지역에서 거래된 매매가 중 가장 중앙에 위치한 값)



강동구의 2024년 11월

중위 매매값은 9.25억 원입니다.

이를 기준으로 평균적인 단지를 선정해보겠습니다.

2024년 11월 실거래 기준

중위 매매값과 유사한

전용 59㎡ 단지 다음 단지들이 해당됩니다.

- 선사현대(2000y 2938^ 24평)

- 성내삼성(1999y 1220^ 25평)





선사현대는 2000년 암사동 구축 대단지로

전용 59㎡(방 3개, 화장실 1개)

복도식 구조를 갖추고 있습니다.

암사역 초역세권 단지이며

잠실역 환승을 통해서 32분만에 강남까지 접근이 가능합니다.

또한 대단지로 단지 앞 상권이 잘 갖춰져있으며

한강공원도 도보로 이용이 가능한 단지입니다.



성내삼성은 성내동 구축단지로

전용 59㎡(방 3개, 화장실 1개) 복도식 구조를 갖추고 있습니다.

강동구청역으로 도보로 접근이 가능하나,

단지 주변으로 주택이나 빌라들이 많아 거주환경면에서

떨어지는 단점이 있습니다.





한편, 전용84를 기준으로 단지를 선정

했을때는 아래의 단지들을 선정할 수 있습니다.

- 길동우성(1994y 811^ 32평)

- 천호삼성(1997y 643^ 33평)







하지만 전용 84 단지의 경우,

해당 지역에서 평균 선호도의 단지라기보다는

선호도가 상대적으로

낮은 단지라고 생각이 듭니다.

(강동구에서

중위 매매값을 기준으로

선정된 단지들은

전용84보다 전용59가

더 적합한 느낌)

이처럼 중위 매매값을 기준으로

전용59, 전용84 중 비슷한 실거래를 보이는

단지들은 선정할 수 있습니다.

하지만 최종적인

단지의 선호도 판단(상/중/하)은

실제 현장 임장을 통해

지역 내 사람들의 선호도와

해당 단지에 거주하는 사람들의

생활 모습을 확인하는 과정을 통해서

도출되어야 합니다.





선정된 전용 59㎡ 단지들을

강동구 생활권 순위와 비교해보면,

암사/천호/성내 생활권의 단지들은

지역 내 중간 혹은 그 아래의

생활권에 속합니다.

공통적으로 대단지, 지하철 역세권이라는

장점이 있으나 상품성이

상대적으로 낮다는 특징을 가지고 있습니다.

그러나 강동구의 전체 단지들과

비교해봤을때,

길동역 주변 구축, 나홀로 단지

(동아하이빌, 명일GS 등)

강일 생활권의 준구축단지보다는

선호도가 높은 편입니다.





오늘은 중위 매매값을 기준으로 지역의 평균 단지를

선정하는 방법에 대해 이야기해보았습니다.

이러한 방식을 활용하면

지역내에서 중간 선호도의

단지를 선정할 수 있으며,

결과적으로 지역의 평균 수준의

단지들을 도출할 수 있습니다.

이렇게 선정된 단지를 바탕으로

선호도가 높은 단지들과

선호도가 낮은 단지들을

효과적으로 구분할 수 있으며,

나아가 지역내에서의 비교평가와

타 지역과의 비교평가까지

보다 수월하게 진행할 수 있습니다.

이를 바탕으로 보다 직관적으로

비교평가를 하는데 도움이 되셨으면

좋겠습니다. 감사합니다.