[새벽조아] 돈버는 독서모임 '부동산 트렌드 2025'

책의 개요 

1. 책 제목: 부동산 트렌드 2025
2. 저자: 김경민, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈
3. 읽은 날짜: 25.1.19~2.2 

4. 요약: 2024년 부동산 시장의 흐름을 전반적으로 다시 보면서, 2024년 잠깐 거래량이 많았던 하반기에

           N 파고, W 파고 단지들의 부가 설명을 통해서 지역별 단지별 상세한 설명과 흐름을 알려준다.

           또한 2025년 서울 집값 시나리오에 대한 근거 내용과 예측에 대한 내용이 자세하게 나와있으며

           서울 지역별 대장 아파트에 대한 자세한 거래량 및 추가 설명이 기재되어 있다. 

           전반적으로 2025년 집값 흐름을 예측하고 이슈에 대해 자세하게 다룬 책이라 할 수 있겠다.

5. 키워드: #N파고, #W파고, #요즘 상권의 새로운 소비 문화 

본깨적,  본 것

part 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기 

✔︎위기  속 기회 

①빌라포비아의 여파로 전세가 상승 

②PF 대출 연장으로 인한 토지 가격 유지와 역대급 저조한 인허가 물량 

③공급 절벽

✔︎서울 아파트 골든크로스 발생  

(골든크로스: 주식시장 등에서 가격이나 거래량의 단기 이동평균선이 장기 이동평균선보다 상향하는 것을 이르는  말

시장이 강세로 접어들었다는 신호)

2024년 초 다시 한번 골든크로스 발생하며 서울 아파트의 새로운 슈퍼사이클이 시작됨을 보여줌 

part 2. 빅테이터로 분석한 서울&전국 아파트 

✔︎전국 아파트 매매 시장 동향

•서울 아파트 시장 N파고의 등장과 슈퍼사이클 돌입 

-서울은 N파고를 넘어서 W파고의 가능성까지 존재 

-서울 아파트 시장이 재상승의 단계에 진입했음을 확인한 두 가지 분석

①단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 뚫고 올라가는 ‘골든크로스’ 발생 

②전체 거래량 중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가 

•경기도 해석

-신도시별 가격 흐름이 중요 

-강남권에 근접한 분당, 과천, 평촌 신도시의 흐름과 다른 도시의 흐름이 다를 가능성이 높음 

✔︎'신도시' 아파트 매매 시장 동향

•상승세가 퍼지는 지역 

-한강 이남과 이북 지역에서 부동산 가격 확산 (동조화) 다르게 나타남 

•이남지역

-서초구를 중심으로 가격 확산 현상이 두드러짐  

  인접한 강남구, 송파구, 강동구까지 확산되고있음 (뛰어난 교육 환경, 편리한 교통, 다양한 산업 인프라가 잘 갖춰진 곳)

  양천구까지도 영향을 줄  수 있음 (교육 인프라가 잘 갖춰진 곳)

•이북지역

-마포구, 노원구: 독특한 특성을 지닌 지역 

 이들 지역에서 시작된 부동산 가격 상승이 인접 지역으로 확산되는 움직임은 현재 거의 없다. 

이북 지역은 확산되지 않고 독립적인 부동산 시장을 형성 

업무지구와 거리가 상대적으로 멀고, 일자리 분포가 분산되어 있는 것이 원인 

수도권 동남부: 강남구 vs 성남시 분당구, 용신시 수지구 

수도권 서북부: 마포구 vs 고양시 일산동구, 서구, 파주시 

수도권 서남부: 양천구 vs 안양시 동안구(평촌 신도시), 김포시

수도권 동북구: 노원구 vs 의정부시, 남양주시 

①수도권 동남부_강남, 분당, 수지 

-강남을 중심으로 한 인접 지역들이 비슷한 패턴의 가격 변동을 겪게 된다. 

 강남구를 중심으로 한 남쪽 지역들이 유사한 가격 흐름을 보이는 것이 대표적인 동조화 현상 

②수도권 서북부_마포, 일산, 파주

-마포구는 강남구와 비슷한 가격 변동 패턴을 보이며 동조화 현상을 이루고 있지만 이러한 상승세가 일산과 파주까지

  확산 되지는 못함 

 (마포구는 서울 내에서 교통과 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역으로 특히 직장인들에게 인기가 많다

  일산과 파주는 마포구와 비교해 직장과의 근접성이 떨어짐)

③수도권 서남부_양천, 안양, 김포 

-양천구의 상승세가 안양시 동안구와 김포시로 퍼져 나가는데는 시간이 걸렸음 

④수도권 동북부_노원, 남양주, 의정부

-노원구와 남양주시의 매매가격은 동조화 현상을 보임

✔︎'서울시 구별' 아파트 매매 시장 동향 

•서울시 구별 아파트 세대수, 평당가 순위

-강남구: 평단가 8,842만원 

-도봉구: 평단가 2,696만원 

약 3.3배 차이 

-종로구: 세대수 가장 적음 

-노원구: 아파트 세대수가 가장 많은 곳 

(노원구는 강남 3구 강남, 서초, 송파의 어느 것보다도 많은 아파트 세대수를 보유)

•강남구, 서초구_고가 아파트 시장 

①매우 높은 수요와 안정성 자랑

②우수한 교육 환경 

③뛰어난 인프라와 편의 시설을 갖추고 있음 , 지하철, 도로망이 잘 발달되어 있음 

•노동성(노원구, 도봉구, 성북구)_중저가 아파트 시장

①가격 대비 편의시설과 교통 접근성 양호 

②강남 접근성 어려움, 여의도 접근성 좋지 않음 

③임대 수요가 높음 (대학생, 젊은 층이 많이 거주)

✔︎서울시 아파트 공급 부족 사태 

•서울시 공급 절벽의 3가지 파급 효과 

①주택 가격 상승 

②전월세 가격 상승 가능성 

③주거 안정성 악화 

part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6

•슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄 

2024년 4월 ~현재: 상승기 진입

-강남구는 이미 출발

 강남구는 서울시 전역보다 조금 앞서 반등이 시작되고 하락이 늦게 시작되는 경향이 있는 것으로 나타남 

-노원구 아파트 

노원구는 서울 및 강남구 아파트의 상승장을 몇 개월가량 후행하며 따라가는 경향이 있음

-부동산 사이클이 짧아짐 

결론:  가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1~2개월 가량 선행

         노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어감

•인플레이션_부동산 상승의 기폭제 

-전 세계에서 월세 폭등이 일어남 

-임대료 상승이 집값을 끌어올림

-시공비는 내려간 적이 없다 

-글로벌 주택 시장은 상승 흐름을 타고 있다

•전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다 

-서울시 전세가격은 언제나 우상향  (전세가격은 큰 틀에서 항상 우상향 했음)

-전세가격 상승의 3가지 원인

①인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승

②입주 물량 부족

③빌라포비아 현상 

•PF 사태 정책 실패와 최악의 공급 부족 

•공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가

-빌라와 아파트 모두 급감한 착공 물량

-공급 물량의 79%가 특정 지역에 몰려 있다.

(동북권에서 나올 물량  약1만 9천채는 전체의 40%다. 따라서 동북권과 서초구에서 나오는 물량 도합 약 3만 7천채

가 전체의 79%다. 서울 서쪽 지역의 구는 절대적으로 입주 물량이 부족한 상황에 처할 것임)

•퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공 

-부동산 수요: 소득수준과 주택 양극화 

-부동산 공간: 여전한 고물가 속 공급 절벽

(공급 측면에서 이토록 물량이 지속적으로 , 장기간 부족한 사태는 거의 최초의 일) 

-금융시장: 시점이 문제일 뿐, 금리는 인하된다 

-모든 지표가 상승을 가리킨다 

①역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것

②동기간 금리가 낮아진다는 것

part 4. 12개 대장 단지 상세 리포트

서울시 아파트는 역대 최고가를 경신할 것인가 

①금리는 아파트 매매가격과 역의 상관성을 보임 

②매매가겨과 거래량은 동조화 현상을 보임 

•대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트 

①대장 단지들이 전 고점을 돌파하며 상승중

강남 지역 아파트와 신축 아파트를 중심으로 N파고, W파고 달성이 일어나고 있음 

②금리 인하는 시간 문제 

금리와 부동산 가격은 역의 상관성을 보임 

금리 인하에 따라 향후 부동산 가격은 상승할 가능성이 매우 높음 

③거래량과 매매 가격이 같이 증가하고 있음 

④강남3구의 싱승세가 전이될  것.

주택 시장의 가격은 서울의 강남구, 서초구에서 시작해 강북과 수도권 등으로 전이되는 현상을 보임 

강남, 서초, 송파는 이미 상승기 시작 

미래보다는 현재를 중시하는 2030 세대의 소비 경향이 반영되면서 신축 아파트가 인기를 끌고있음 

2010년대 중후반 이후에 준공된 준신축 단지들부터 상승기 시작 

(송파 헬리오시티, 마포래미안푸르지오, 서대문구의 DMC파크뷰자이, 강서구 마곡엠밸리)

이후에는 결국 상승세가 그 외의 신축보다 중소 규모의 강북 아파트 단지들까지 확산되고 그 밖의 수도권으로도

전이될 것으로 전망

⑤신축 아파트의 상승세가 퍼져나감 

-주변 신축 아파트의 가격에도 영향을 받음 

어떤 아파트와 비슷한 조건의 주변 신축 아파트가 10억 원이라면 기존 아파트들도 그에 맞춰 가격의 격차를 두고

상승하는 모습을 볼 수 있음 

-분양 가격이 비싸지면 주변 아파트 단지들도 덩달아 상승세에 올라탈 가능성이 높음 

⑥역대 최악의 공급 부족이 예상 

part 5. 2025년 부동산 가격 예측 

•서울시 집값 시나리오 

-서울시 부동산 사격 예측 모델

금리 인하는 주택담보대출 이자율을 낮추며, 이는 부동산 수익률의 인하로 이어지고, 결국엔 부동산 가격 상승으로 연결

•강남, 서초구 아파트 가격 예측

-금리 0.25% 인하 시 가격은 4% 상승, 0.75% 인하  시 8% 상승할 것으로 예측 

•노동성 아파트 가격 예측 

-2024년 6월 대비 0.25% 하락할 경우,  가격은 6% 상승할 것으로 예상 

  0.75% 하락할 경우, 가격 상승률은 12% 예상

-가격 상승은 대체로 강남에서 시작

강남 지역의 가격 상승은 일정 시차를 두고 주변 지역으로 확산 

강북지역 특히 노도성 지역은 가장 늦게 영향을 받음 

-서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다. 

강북지역은 강남에서 가격 상승이 발생한 첫 해에는 상대적으로 상승폭이 적거나 보합 

그 다음 해에는 급격한 상승이 나타날 수 있음 

강남 아파트 가격이 급등해 매수하지 못한 사람들은 왕십리나 마포 지역의 아파트로 눈을 돌릴 수 있다. 

또한 왕십리와 마포 지역 아파트를 매수하려고 했으나, 앞서 매수를 완료한 사람들이 가격을 이미 높여놔 접근이

어려워졌다면, 성북구의 신축 아파트로 관심을 돌릴 수 있다. 

이처럼 시차를 두고 서울시 모든 지역이 서로 연결되어 가격이 동조화 되는 경향이 나타난다 

장기적으로  볼 때 향후 아파트 공급이 절대적으로 부족하다면 구축 아파트 역시 가격 상승 압력을 받을 것

결론적으로 노도성 지역 아파트 시장은 강남과의 동조화 현상, 신축과 프리미엄의 격차, 재건축 정책 등의

변수에 의해 크게 영향을 받을 수 있음 

•정부의 부동산 시장 개입 가능성 

2024년 중반에 시작된 부동산 슈퍼사이클은 장기적인 상승세로 이어질 가능성이 큼 

본깨적,  깨달은 것

나의 앞마당과 그 비슷한 급지나 옆동네만 볼 것이 아니라 서울시 전체 25개구의 가격 흐름, 시장 동향을

아는 것이 정말 중요하다는 걸 깨달았고, 책을통해서 시야가 확 넓어진 느낌이다.

또한 이남, 이북 지역의 가격 흐름 및 특징들을 알 수 있게되어 머릿속에 서울 25개구가 단순화되어 

잘 저장된 느낌이 든다. 

또한 하락장에서도 사람들이 좋아하고 편리한 교통, 인프라, 잘 갖춰진 교육 인프라 즉 모든 사람들이 선호하고 

좋아하는 특징을 가진 지역들은 N, W파고를 돌파할 가능성이 높고, 다소 조금 늦게 돌파하거나 뒤쫒아 가는 

지역이 있다는 것을 인지하고 1순위로 생각했던 지역이 가격이 날아 갔다면 날아간 가격에 아쉬워하며 포기하는 것이 아니라 2순위 3순위까지 생각해보면서 투자의 방향을 잡아가는 것이 중요할 거 같다. 

그러나 2순위 3순위까지 보는 시야를 가지려면 꾸준히 앞마당을 만들고 전체적인 시장을 볼 수 있는 눈을 키워야하며

항상 공급과 금리, 부동산과 밀첩하게 관련된 정보들에 예민하게 잘 주시해야 한다는 걸 깨달았다. 

또한 요즘 사람들의 심리의 파악도 중요할 듯

본깨적,  적용할 것

하나의 앞마당을 세세하게 파악하는 것도 중요하지만, 서울시 25개구 이남, 이북 지역을 나누고 

가격의 흐름, 시장의 흐름, 사람들이 좋아하는 순위 등 확장된 시야로 시장을 볼 수 있는 시야가 필요할  거 같다. 

이 책을 한번 더 읽으면서 시장을 크게 볼 줄 아는 시야를 좀 더 확장하는 것이 좋을 거 같고 

금리, 정책, 공급 등 부동산 가격에 영향을 주는 요소에 대해서는 항상 예의주시하며 날카롭게 보는 것이 중요할 거 같다.

아직은 사람들이 좋아하는 지역 순휘를 강남 서초 송파 강동 다음 어디 지역으로 가격이 넘어갈지 잘 모르기에

흐름의 이동을 보는 부분을 공부해야할 거 같다.