[러블리앙팡]돈버는독서모임-부동산트렌드 2025(25.02)

저자 및 출판사 : 김경민,김규석,이소영,이보람,이영민,정재훈 /와이즈맵

읽은 날짜 :  2025년 02

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : # 서울지역분석  #공급  #슈퍼사이클

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 9점

1. 저자 및 도서 소개

: 저자는 현재 사울대학교 도시계획 전공 교수로 재직중이며, 빅데이터 기반 부동산 시장분석과 도시개발의 방향성을 제시한 책들을 집필하였고, 2025년도에 한국 부동산시장의 현재와 미래를 분석하여 시장의 변동성과 나아갈 방향을 제시하고 있다.

2. 내용 및 줄거리    

: Part 1] 2024년 부동산 시장 다시보기

빌라포비아의 여파로 인한 전세가격의 상승, PF대출연장으로 인한 토지가격유지와  저조한 인허가 물량, 공급절벽수준이 예상되는 향후 입주물량 등 여러 상황으로 부동산 가격상승압박이 가해질 것이라고 보았고, 결국 서울아파트의 가격이 상승할 것이다 라고 내다보았었다

: Part 2] 빅데이터로 분석한 서울&전국아파트

:전체 거래량중에 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가함으로써 시장의 상승이 예견되며, 서울 아파트 시장에 N파고(상승-조정-재상승)단계로 움직이며 슈퍼사이클에 진입할 것이다. 반면 지방의 경우 23년 전후로 바닥을 다진후 23년 9월 이후에 다른 흐름을 보였다. 다만 경기도는 워낙 광역권이어서 내부 신도시의 흐름이 중요하므로 하나의 시장으로 판단이 어렵다.

# 신도시아파트 매매 시장 동향

한강 이남 지역에서는 수도원으로의 가격 확산이 활발히 진행중인 반면, 한강 이북 지역에서는 이런현상이 나타나지 않고, 이러한 차이는 일자리와 직주근접의 차리에서 비롯되며,한강이남은 서초구를 중심으로 가격확산현상이 두드러 지고, 상승세는 인접한 강남구 송파구 강동구 까지 확산된다. 한강이북지역인 마포구와 노원구는 각기 독특한 특성을 지닌 지역으로부동산 가격상승이 인접지역으로 확산되는 움직임은 없다. 서울시 4개권역 (수도권 동남부, 서북부, 서남부, 동북부) 은 각 권역별로 다른특성이 있다.

: Part 3] 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6

#슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호

장.단기 이동평균선인 서울 부동산 슈퍼사이클을 넘어서 골든크로스가 일어났다.

전반적으로 강남구는 서울시 전역보다 조금 앞서 반등이 시작되고 하락은 늦게 시작되는 경향이 나타났다.

# 인플레이션_부동산 상승의 기폭제

전세계 모든 도시에서 인플레이션으로 인해 월세가 폭등했고, 서울에서도 같은 현상이 나타났다.수요측면에서 인플레이션은 주택 구매 수요를 증가 시킴으로서 주택 가격을 상승 시킨다. 인플레이션은 건설에 사용되는 원자재 가격을 상승시킨다. 공사비 증가로 인한 신규공급절벽이 나오면서 신축아파트 보다 구축이 더 높은 프리미엄을 갖는다.

#전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다.

전세가격은 큰 틀에서 항상 우상향 했다. 전세가격이 상승하면 시차를 두고 매매가격도 상승시키는 경향이 존재한다.

인플레이션으로 인한 전월세 가격상승, 입주물량 부족, 전세사기로 인한 빌라포비아 등으로 전세가격이 상승하면서 매매가에 영향을 준다.

#PF사태_정책실패와 최악의 공급부족

높은 토지 가격과 금융비용상승, 시공비용상승, 분양가 하락 등 모든게 합쳐져 사업이 어렵게 되고 PF 대출이 20개월 동안 연장되며 토지가격을 붙들어 놓자 사업수지가 맞지 않아 개발에 영행을 끼친다.

#공급절벽_정확히 얼마나 심각한가?

공급물량 대부분이 서초구를 포함한 동남권과 동북권에 집중되어 있어, 서울시 기준 전체 입주물량의 84%가 특정지역에 몰려 있음을 의미하며, 서울 서쪽지역구는 절대적으로 입주물량이 부족한 상황에 처해진다.

 #퍼펙트스톰_공급부족과 금리인하의 협공

국내외 상황을 고려 했을때 기준금리는 시점이 문제일뿐 인하가 시작될것이다. 금리인하가 명확해지고 실제로 단행된다면 국고채금리도 하락하고, 주택담보대출금리도 지속적으로 내려 갈 것이다. 

3. 나에게 어떤 점이 유용한가? 

2025년 시장을 바라보는 시선과 월부에서 들었던 강의들과 매치가 많이 되었고, 부동산 보고서 같은? 느낌이었어서 강의에서 놓쳤거나 들었지만 잊고 있었던 내용들을 알 수 있어서 많이 유용했다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

부동산 시장의 상승기와 하락기 사이클이 점점 짧아지며, 수도권 권역별로 인접지역이라 할 지라도 지역마다 다를 수 있다. 2025년 부동산 투자의 빅 이슈들을 알 수 있어서 어려웠지만 흥미로웠고, 서울 앞마당이 별로 없는 상태에서 대장단지들의 설명이 흥미로웠다 뿐만 아니라 전반적인 부동산시장의 모습과 시장의 가격에 영향을 주는 핵심요소들에 꾸준히 관심을 갖고 있어야 겠다.

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?

P161 모든지표가 상승을 가리킨다.

단기간내에 일어날 서울의 미래는 역대급공급부족이 3~4년간 지속될 것이고, 금리가 낮아지면서 공급부족이 누군가에게는 안좋은 소식이 될수 있으나 부동산시장 가격애는 상승방향으로 연결된다.

→ 서울에 앞마당이 많지 않은 나 로써는 서울시장의 분위기를 잘 모르지만, 임장하면서 느껴지는 요소들이 있는지 이야기를 나눠보고 싶습니다.

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

연관지어볼 책은 생각이 잘 안나는데… 책을 읽으면서 연관이 되는 서울 수도권강의를 재 수강 해봐야 겠다고 생각했습니다.