[세나무] 부동산트렌드 2025

올해 부동산 시장은 어떻게 될까? 저자 김경민이 말하는 올해 부동산의 핵심은 정책과 금리다. 정책과 금리의 향방에 따라 아파트 가격이 빨리, 혹은 더디게 우상향 한다는 것이다. 여기서 중요한 것은 아파트의 미래 가격은 우상향 한다는 것이다. 나머지는 우리의 선택이다. 지금 투자해야 할 것인가? 아니면 조금 기다려야 할 것인가?

부동산_트렌드_2025

1. 책 제목 : 부동산 트렌드 2025

2. 저자 및 출판사 : 김경민 외 5명 / 와이즈맵

3. 읽은 날짜 : 2024년 1월 26일 ~ 1월 29일

4. 핵심 키워드 : #금리인하아파트가격상승 #가치가높은서울아파트 #강남과강북상승률

5. 저자 소개 : 김경민

서울대학교 지리학 박사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드 대학교에서 도시계획, 부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직 중이다. 보스턴 소재의 상업용 부동산 리서치회사 PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다.

지은 책으로는 빅데이터로 부동산 시장을 분석한 부동산 트렌드, 시리즈와 2020 부동산 메가트렌드, 도시개발의 방향성을 제시한 도시개발, 길을 잃다. 딕선동의 가치를 재조명한 리싱킹 서울, 북촌을 개발한 기농 정세권 선생을 다룬 건축왕, 경성을 만들다 등이 있다.

조선일보에 월 1회 '김경민의 부트캠프'를 연재하고 있으며 SBS 교양이를 부탁해, MBC 손에 잡히는 경제 플러스, KBS 머니 올라 등 다양한 미디어에 컨트리뷰터로서 정기적으로 출연 중이다. 김경민의 노트라는 유튜브 채널에서 부동산 트렌드에 관한 정보를 공유한다.

6. 본 것과 깨달은 것

p243 [서울시 집값 시나리오]

부동산 수익률 모형은 금융시장과 공간시장(특히 임대차 시장)의 영향을 받는다. 여기서 임대차 시장이 안정적이라면 주요 변수는 금융시장, 특히 기준금리가 된다. 금리 인하는 주택담보대출 이자율을 낮추며 이는 부동산 수익률의 인하로 이어지고 결국엔 부동산 가격 상승으로 연결된다.

- 부동산 투자수익률 = 1년 치 임대 수입 / 가격

금리가 낮아지면 부동산 수익률도수익률도 낮아진다. 만약 금리가 4%에서 3%로 낮아지는 경우, 위험자산인 부동산 수익률도 함께 낮아지는 이치다. 은행 금리가 4%라고 하면 더욱 위험한 자산인 부동산에서의 수익률은 최소 4% 이상을 얻으면 된다. 대략 4.5% 정도면 적당하다고 볼 수 있다. 그런데 금리가 3%로 낮아지게 되면 부동산에 투자하는 사람들은 3.5~3.75% 정도의 수익률이면 충분하다는 생각을 하게 된다. 그래서 금리가 낮아지면 부동산 수익률도 따라서 내려가는 것이다. 대략 금리 인하폭의 절반 정도가 내려간다. 그런데 부동산 수익률이 낮아지는 경우 임대 수입은 고정되어 있기에 '가격'이 상승하게 된다. 투자수익률 수식의 분모가 움직이는 것이다. 이때 가격은 즉각적으로 변동한다.

임대차 시장이 안정적이라면 주요한 변수는 금융시장의 '금리'라고 했다. 기준 금리가 인하되면 주택담보대출 금리가 따라서 인하되고 사람들은 같은 비용으로 더 큰 대출을 일으킬 수 있게 된다. 이는 부동산 수요를 자극하며 부동산 가격을 인상시키는 방향으로 나아간다. 즉 부동산 수익률 하락은 부동산 가격 상승으로 연결된다.

> 금리 인하는 곧 아파트 가격 상승으로 이어진다. 세계 경제 흐름을 파악하며 미국과 우리나라의 기준금리가 어떻게 움직이는지 모니터링하며 좋은 투자처 탐색을 멈추지 않겠다.

p249 [노도성 아파트 가격 예측]

과거의 가격 데이터를 살펴보면 두 가지 중요한 트렌드가 있다. 첫째, 가격 상승은 대체로 강남에서 시작된다. 강남 지역의 가격 상승은 일정 시차를 두고 주변 지역으로 확산되며 강북 지역, 특히 노도성 지역은 가장 늦게 영향을 받는 경향이 있다. 둘째, 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다. 강남 아파트 가격이 먼저 빠르게 올랐다면 그 다음 해에도 같은 속도로 오르기보다는 상승 폭이 줄어들 수 있다. 반면 강북 지역은 강남에서 가격 상승이 발생한 첫 해에는 상대적으로 상승 폭이 적거나 거의 없을 수 있지만 그 다음 해에는 급격한 상승이 나타날 수 있다. 많은 사람들의 선입견과 다르게, 강남과 강북 아파트의 장기적인 누적 상승률에는 큰 차이가 없다. 어느 지역 간의 가격 변화를 비교할 때 '누적 상승률' 관점에서 접근해야 하는 이유다.

> 서울 아파트는 모두 가치있다고 이야기 하신 튜터님 말이 생각난다. 강남과 강북의 누적 수익율은 비슷하다. 다만 우선 순위의 싸움이다. 같은 돈으로 더 높은 가치를 가진 아파트에 투자한다.

7. 적용할 것

정부 정책과 금리 변화에 따라 실수요자, 투자자 심리가 변동하며 가격의 변곡점이 생길 수 있다. 어떻게 될지 정책 방향에 대해 관심있게 살펴볼 것

강남과 강북의 상승률은 비슷하다. 내가 투자할 수 있는 단지 중에서 가장 좋은 단지를 투자한다.