[지투23기 지금 지방 싸다쟈니~ 그럼 지방 4야쟈니❤ 미라클후윤맘] 부동산 트렌드 2025 후기

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025_서울 아파트 슈퍼사이클 진입

저자 및 출판사 : 김경인, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈 지음/와이즈맵

읽은 날짜 : 25.2.2-

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #슈퍼싸이클 #N파고&W파고 #동조화

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 9점?) : 서울 앞마당이 거의 없는 나에게 서울 및 수도권 부동산 이해를 돕는데 도움이 되었음.

1. 저자 및 도서 소개 

 : 저자 김경민 작가님은 서울대학교 지리학 학사, UC버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드 대학교에서 도시계획 및 부동산 연구로 박사 학위를 받았으며 현재 서울대학교 환경대학원도시계획 전공 교수로 재직 중이다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다.

지은 책으로는 빅데이터로 부동산 시장을 분석한 ≪부동산 트렌드≫시리즈와 ≪2020 부동산 메가트렌드≫, 도시개발의 방향성을 제시한 ≪도시개발, 길을 잃다≫, 익선동의 가치를 재조명한 ≪리씽킹 서울≫, 북촌을 개발한 기농 정세권 선생을 다룬 ≪건축왕, 경성을 만들다≫등이 있다.

2. 소감

 부동산 공부를 한지 횟수로 3년차, 만으로 2년이 안되었다지만, 그래도 너무나 생각보다 잘 읽혀지지 않았다. 그 이유를 살펴보니 서울 앞마당이 거의 없다는 것! 이 책은 서울 수도권을 중심으로 내용이 이루어졌기 때문이다. 하지만 덕분에 서울과 주변 주요 경기도권을 쭉 한번 훑어볼 수 있었고 지역별로 동조화가 이루어지고 있는 곳도 새롭게 알게 되었다. ‘서울 아파트의 슈퍼사이클 진입’이라는 주제가 매우 와 닿아 현재 서울수도권 투자를 하지 못하는 상황이다 보니 읽으면서 마음이 매우 불안해지고 다급해졌다. 하지만 지금까지 하던대로 이런 부분에 영향 받지 말고 저평가된 아파트를 잘 살 수 있도록 해보자! 

★ part2 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

[본 것]

 과거 서울 부동산 시장을 오랜 기간에 걸펴 바라보면, 강남과 강북의 누적 상승률은 거의 비슷하게 나타났다. 강남이 먼저, 또 빠르게 상승한 것은 사실이지만 시차를 두고 강북도 비슷한 수준으로 상승했다.

 두 지역이 모두 상승에 접어든 건 사실이지만, 그럼에도 고가와 중저가 시장의 아파트는 가격이 벌어지고 있다.

[깨달은 점]

▶ 강남 3구나 성동구 등이 올랐다고 했을 때 그쪽을 보지 말고 다른 곳(조금 더 낮은 급지)을 보라고 한 이유를 다시 한번 알게 되었다. 결국은 시차를 두고 같은 흐름으로 상승하기 때문이다. 그 시차가 1개월일 수도 있고 3개월일 수도 있고 더 늦을 수도 있겠지만, 결국은 앞으로도 이러한 추세가 계속될 가능성이 있고, 실제 24년 2분기 이후 강남 등 고가의 상승 후 중저가 지역에도 변화 조짐이 나타나고 있었다. 지금은 대출 규제로 잠시 멈췄지만..

▶ 왜 좋은 거부터 보라고 하는지 알겠다. 그 예시를 들어주었는데, 특정 시점에 고가 지역의 아파트 가격이 10억 원이고 저가 지역의 아파트 가격이 5억 원 이라면, 두 아파트 간의 가격 차이는 5억 원이다. 고가 지역이 먼저 빠르게 상승해 가격이 100% 상승하면 20억 원이 되고, 저가 지역도 나중에 100% 오르면 10억 원이 된다. 두 지역의 누적 상승률은 100%로 동일하지만, 이 시점에 두 지역 간의 가격 차이는 5억 원에서 10억 원으로 벌어지게 된 것이다.

[적용할 점]

▶ 지방 앞마당을 만들 때 생활권과 단지의 선호도를 잘 파악해서 임보에 잘 써야겠다. 특히 단지분석할 때..선호생활권~비선호생활권, 선호단지~비선호단지..

투자금에 맞추지 말고 좋은 생활권의 저평가된 선호단지부터 살펴보기

▶ 이미 오른 지역, 이미 오른 단지 쫓아가지 말고 그 순서를 잘 파악해(앞마당 잘 만들어두기) 오르기 전에 미리 알아차릴 수 있도록 3대 시세-ing 잘 하자.

[본 것]

 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있는 반면 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다.

예) 강남구엣 아파트 가격이 오르면, 이는 곧바로 인접한 분당구에도 영향을 미쳐 그곳의 아파트 가격도 상승한다. 이런 동조화 현상은 고가 지역이 부동산 시장을 더욱 동질화하며 가격 상승의 폭을 넓히고 있다.

 성북구 아파트 가격이 상승한다 해도 같은 중저가 지역의 다른 아파트 가격은 동일한 양상을 보이지 않을 수 있다. 일부 중저가 지역이 다른 중저가 지역보다 빠르게 가격이 상승하거나 하락함녀서, 중저가 아파트 시장 내부에서도 다양한 움직임이 발생하고 있다. 앞으로 이들 지역에서 동조화 현상이 일어나는지 관찰이 필요하다.

[깨달은 점]

 중저가 아파트 지역에서는 고가 아파트 시장과 같은 일괄적인 시장 움직임보다는 개별 지역의 특성과 상황에 따라 다양한 가격 변동이 발생할 가능성이 커지고 있다는 말이 공감이 되었다. 이는 같은 생활권 내에서도 대장단지와 비슷한 가치를 가지고 있는 단지들은 비슷한 가격대를 형성하며 흘러가고 있었지만, 그 아래 중저가 단지들은 가치와 상관없이 가격대가 형성되었던 게 바로 이 때문인가보다. 고가와 중저가 아파트 시장 가격은 지역별 또는 생활권 내 단지별로 서로 다른 요인들에 의해 영향을 받고 있기 때문인 것 같다.

[적용할 점] 

 생활권 내 가치 있는 단지의 가격 형성에 영향을 주는 선호요소를 제대로 파악하는 것이 더 필요하겠다. 다시 한번 임보작성 시 선호요소 파악하는 부분에 더 신경을 쓰자!

★ part3 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6

[본 것]

 PF 대출 연장이 개발을 가로 막는 이유

 과거 저축은행 사태를 지켜보며 꺠달은 바가 있는 일부 디벨로퍼들은 2021~2022년 부실한 PF 대출이 무너지리라는 것을 예상하고 위기관리를 했으며, 오히려 PF 부실이 일어나 토지 가격이 무너지면 NPL(Non Performig Loan, 부동산에 투자한 부실채권)을 매입해 사업에 들어갈 기회를 엿보고 있었다. 그런데 문제는 2022년 10월 레고랜드 사태 이후 정부가 창구지도로 PF 대출 만기를 연장한테 있다. 그 여파는

첫 번째, 토지 가격이 하락하지 않았다. 부실한 PF 대출이 무너지며 시장에 나왔어야 마땅할 토지들이 좀비처럼 남아 있게 된 것이다.

두 번째, 금융비용이 계속 발생한다. 대출 연장에 따라 금융기관은 늘어난 후취 이자까지 회수해야 되므로 회수 목표액이 증가해 금융기관의 손실은 더욱 늘어나게 된다.

[깨달은 점]

 PF 대출 연장이 단순히 경기가 안좋구나, 부동산 시장이 침체되었구나 만을 나타내는 게 아니었다. 이로 인해 사업성 있는 PF가 사라졌고 이는 공급 절멸이라는 상황까지 만들게 되었다. 

 특히 지방은 상대적으로 토지비가 저렴해 개발비용이 100이라고 한다면 토지비가 30, 시공비가 70정도를 차지했는데 인플레이션으로 시공비가 30%씩 급등하자 기존에 70이었던 비용이 91이 되어버렸다. 이제 토지비가 9까지 무려 70% 이상 대폭락하지 않는 한 100이라는 기존의 개발 비용을 맞출 수 없다. 하지만 현실적으로 토지 가격이 70%씩 포락하는 것은 불가능하믈 2024년 기준 지방에서의 PF 사업은 매우 힘들게 될 것이다. 반면 서울은 상황이 다르다.

[적용할 점]

 PF 대출 연장과 같은 이슈를 단편적으로만 보지 말고 이 이면에 있는 상황까지도 살펴보며 특히 부동산과 어떤 관련이 있는지도 잘 살펴보는 자세가 필요하겠다.

- 경제 뉴스 꾸준히 보기

- 금융경제용어 공부 이어서 계속 하기

※ 서울시 부동산 가격 예측 모델

첫 번째, 현재 전세가격이 빠르게 상승하고 있지만, 매매로의 전환 수요가 이 상승세를 완화시킬 가능정 상정. 이는 서울로 진입하려는 경기도권의 대기 수요뿐만 아니라, 전세에서 매매로 전환하려는 수요가 상당히 존재한다는 가정에 기반

두 번째(★), ‘부동산 수익률 모형’으로 금융시장과 공간시장(특히 임대차 시장)의 영향을 받는다. 금리인하는 주택담보대출 이자율을 낮추며, 이는 부동산 수익률의 인하로 이어지고, 결국엔 부동산 가격 상승으로 연결된다.

* 2025년 서울시 전체 아파트 가격 시나리오

- 금리가 2024년 6월 대비 0.25%p 인하 시-> 서울 전체 아파트 가격은 약 5% 상승 예상 

- 금리 인하폭이 0.75%p까지 확대 시-> 가격 상승률 약 10%

 다만 2024년 7월 현재 정부 당국에서 사태의 심각성을 인지하고 있는 만큼 수요를 억제하는 정책(LTV, DTI, DSR 강화 등)이 출현할 수 있음

-> 24년 10월 규제 실시

-> 25년 은행별 규제 완화 실시

※ 25년 대출규제 완화 은행 4곳(자세히 다시 살펴볼 것!)

① 우리은행: 주택담보대출과 전세자금 대출 제한 조치 일부 해제(완화시점 25.1.2)

② 국민은행: 주택담보 생활안전자금 대출 기준 완화 및 폐지(25.1월 중)

③ 농협은행: 신용 대출 및 전세자금 대출 기준 완화(24.하반기 및 25.1.2)

1. 조건부 전세자금대출 취급 재개

④ 신한은행: 조건부 전세대출 제한 해제(24.12.17부터 이미 시행 중)