돈버는 독서모임 - 부동산 트렌드 2025(25.2)

1. 책 제목: 부동산 트렌드 2025

2. 저자 및 출판사: 김경민,김규석,이소영,이보람,이영민,정재훈 /WISE MAP

3. 읽은 날짜: 2025.02.04

4. 핵심 키워드: #단기이동평균선 #장기이동평균선 #N파고 #W파고 

5. 총점 (10점 만점): 8점 / 10점

1. 저자 및 도서 소개 

 :  저자: 김경민

 : 도서 소개: 4년째 부동산 트렌드에 대한 책을 이어가고 있고, 2025년의 경우 서울 부동산이 슈퍼사이클의 파도를 타는 해가 될것으로 예상하여 부동산의 시장을 예측하고 변동성과 그 원인을 깊게 들여다보고  현명한 결정을 내릴 수 있기를 바라는 마음으로 도서를 집필 하였다.

2. 내용 및 줄거리

 : 2024년 부동산의 시장을 다시보기, 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트, 2025년 부동산 투자 빅이슈, 12개 대장 단지 상세 리포트, 2025년 부동산 가격 대 예측. 주목해야 할 핫플레이스 의 목차로 책내용이 이루어져 있다.

이책을 통해 주택과 상권, 트렌드 까지 파악이 가능하고 시장에 끼치는 영향을 복합적인 요소들을 설명하여 앞으로의 시장을 예측하고 대응 전략을 마련할 수 있도록 내용이 작성 되어 있다.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 : 2025년 부동산 트렌드에 대해 어떠한 요소들이 현재까지 이루어져 있고 이를 통해 어떠한 시장이 2025년에 예측되며 이를 통해 어떠한 전략을 가지고 시장을 봐라봐야 하는지 깨달음을 주는 책이었다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

 :  주식매매기법을 이용하여 7주, 24주간의 단기 이동평균 매매선과 장기 이동 평균 매매선에 대한 가격 예측과 서울의 대장단지들의 현재의 가격 상승 파도와 어떠한 시장의 흐름이 예측되는지 알게 되었다.

그리고 이를 통해 나의 전략을 만들어서 시장에 대비 해야 되겠다고 느꼈다.

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

P 000 (전자책인 경우 전자책이라고 작성 부탁드립니다😊)

: (P.36) 현재 서울을 제외한 전국 광역시에서 관건이 되는 부분은 아래3가지지다.

1. 과연 가격은 바닥을 쳤는가? 

2. 만약 바닥을 쳤다면 수요(인구와 가구 증가 및 소득 증가)와 공급(현재 주택 수와 향후 입주 물량, 현재 미분양 수등)을 고려했을 때 정체 상황인가 아니면 상승으로 돌입한 것인가? 

3.만약 상승으로 돌입했다면 상승 폭이 서울 수준으로 나올 수 있는가?

전국 광역시는 현재 1,2번 질문의 대한 대답이 명확하지 못한 상황이다. N파고의 등장은 어쩌면 서울이 유일한 상황이 될지 모른다.

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

:  돈의 속성

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 부동산 트렌드 2025

2. 저자 및 출판사: 김경민,김규석,이소영,이보람,이영민,정재훈 /WISE MAP

3. 읽은 날짜: 2025.02.04

4. 핵심 키워드: #단기이동평균선 #장기이동평균선 #N파고 #W파고 

5. 총점 (10점 만점): 8점 / 10점

STEP2. 책에서 본 것

몇 가지 핵심 키워드와 함께 내가 책 내용을 나만의 언어로 요약해보세요

[Part.1 2024년 부동산 시장 다시보기]

#공급부족 #금리 #상승 #전략

공급 부족 이슈가 현실화 될 것이기에 2023년 하반기 대비 2024년 금리가 하락하는 경우(주택담보대출 금리의 하락)서울시 부동산 가격이 상승할 것으로 보았다. 이의 연장선상에서 정부의 정책 실패가 존재하는 경우, 집값 상승 가능성과 더불어 ‘전략적 대처(실거주자의 경우, 매수)’를 조언했다.

21년 대세상승장에서 금리가 하락하였고, 공급부족 그리고 다주택자 보유세, 양도소득세 과세와 재건축 규제 강화가 집값 대세 상승으로 이루어 졌다. 이러한 포인트를을 책에서 언지해주고 대세상승상 전에 전략적 대처를 조언해주고 있다. 과연 이 예측이 맞을것인지는 모르지만 해당 지표를 나도 잘 지켜보며 전략을 세워야 될거 같다.

[Part.2 빅데이터로 분석한 서울&전국아파트]

#N파고 #N형 #기법

N형 패턴은 주식시장의 기술적 분석 기법의 하나로, 주가가 상승-조정-재상승의 세 단계로 움직이는 것을 뜻한다. 차트가 알파벳 N모양을 닮아서 이런 이름이 붙였다. 주가가 첫 번째 고점까지 상승한 후 하락해 저점을 형성하고 다시 상승해 두 번째 고점을 형성하는 형태이다. 두번째 고점이 첫 번째 고점을 넘어서면 상승세가 지속될 가능성이 높다는 신호로 해석된다.

아파트 가격을 예측하기란 맨우 쉽지 않다고 우리는 알고 있고 이는 언제 상승이 이루어 질지 언제 하락이 될지 정확하게는 예측하기 어렵다. 하지만 이를 분석하는 기법을 만들기 위해 저자가 주식기법에서 가지고 온 방법을 잘 지켜보며 과연 에측에 대해 시장의 어떤 움직임으로 상승이 되는지 확인은 되어야 될거 같다. 

[Part.3 2025년 부동산 투자 빅이슈]

#PF #브릿지론 #본PF 

우리나라 부동산 PF 대출은 ‘브릿지론’과 ‘본PF’라는 이중 구조로 이루어져 있다. 브릿지론이란 토지 매매 계약상 인허가 완료 이전에 잔금을 완납하는 조건인 경우, 본 PF이전 단계에서 토지의 담보력과 차주의 신용을 담보로 토지잔금을 대출하는 것을 말한다. 쉽게 말하면 인허가 완료 이전에 디벨로퍼가 금융기관의 대출(브릿지론)만을 이용해 토지를 깔끔하게 내 것으로 만드는 과정이다.

디벨로퍼사업을 하는 시행사에서 부동산 PF대출을 이용해 사업을 진행하는 것을 뉴스로 접하고 요근래의 PF 사태가 발생하여 문제가 생겼을 때 개입한 정부로 인해 시장의 질서가 무너지고, 비정상 시장이 유지되고 있다. 이를 언제 바로잡느냐가 바로 리스크가 발생될거 같다.

STEP3. 책에서 깨달은 것

책을 읽고 난 후 새롭게 깨닫게 된 점을 적어보세요

1. 주식시장의 흐름을 파악하기 위한 가장 널리 사용되는 이동평균선이라는 개념을 이용하여 단기 이동평균선, 장기 이동평균선을 구분하여 이 평균가격 흐름으로 관계를 만들어 전반적인 시장의 추세를 파악하는 기법을 제시 하였고 이를 자동가치산정모형을 통한 7일 단위의 단기 가격지수를 개발했다고 한다. 이를 통해 단기 이동평균선 7주 장기이동평균선 24주를 구축해 주택 시장의 대세 흐름을 파악이 가능하다고 하니 이러한 기법을 대해 많은 양의 데이터를 처리 하여 추측이 가능하다는 것을 깨달았다. 과연 어느정도의 예측성이 맞는지 봐야되겟지만 여러가지 기법들을 적용해봐야 될거 같다. 

2.인플레이션은 복합적인 경로를 통해 주택 시장에 충격을 주는데 크게 두개의 측면(수요와 공급)으로 설명할 수 있다. 수요측면에서 인플레이션은 주택 구매수요를 증가시킴으로써 주택 가격을 상승시킨다. 24년 2분기 누적 상승률은 33평형 55% 25평형 40%이다. 투자수익률이 = 1년치 임대로 / 부동산 가격 으로 되어있는데 임대료 상승으로 인해 1년 월세가 상승하면 투자수익율이 상승하게 되고 부동산에 관심을 갖게 된다. 이를 통해 요구수익률이 도달하는 구간까지 충분히 부동산에 지불한 의사가 발생하기 때문에 결국 임대로 상승은 부동산 가격을 상승시키는 원리이다. 이를 통해 월세나 전세 상승률이 부동산의 가격을 상승시킨다는 것을 깨달았다.

3.전세가격 상승의 3가지 원인 1. 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승, 2. 입주 물량의 부족, 3. 전세사기로 인한 빌라포비아. 이 3가지 요소가 전세가격의 상승을 야기 시키고 있다고 한다.  막연하게 전세가격이 왜 상승이 공급이 부족하고 전세수요로 인한 상승이라고 생각했었는데 더 많은 요소가 있다는 것을 깨달았다.

4. 서울의 대당단지 분석으로 보는 서울 부동산의 6가지 인사이트 1. 대장 단지들이 전 고점을 돌파하며 상승중이다. 2. 그림 인하는 시간문제다. 3.거래량과 매매가격이 같이 증가, 4.강남3구 상승세가 전이, 5.신축 아파트 상승세 퍼져나감, 6.역대 최악의 공급의 부족의 예상

이러한 요소들로 내가 알고 있는 공급의 부족보다 더 많은 요소들이 존재하고 그로 인해 상승이 이루어지고 있다는것을 깨달았다. 

5. 가격 예측 강남 서초구의 아파트의 경우 그림 0.25%p 인하시 가격은 4% 상승, 0.75%p 인하시 가격은 8% 상승으로 예측된다. 노도성의 경우 0.25%p인하시 6% 상승, 0.75%p 인하시 12% 상승으로 예측된다. 과거 데이터상으로 가격 상승은 강남에서 시작하고, 장기적인 누적 상승률은 강남과 강북간의 차이가 크지 않다. 그러하기 때문에 이런 요소들을 잘 고려하여 시장을 이해하고 그에 대응하는 것이 중요하다고 깨달았다.

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

책을 읽으며 기억하고 싶은 ‘책 속 문구’가 있다면 적어보세요

(P.15) 부동산은 장기투자 관점에서 접근해야 되는 자산이다. 2025년의 미래를 전망하면서 2024년 상반기 패턴만 보고 이야기할 수는 없다. 최소 1년 이상의 트렌드에 대한 분석이 필요하다. 지금 시점에서 과거를 돌아볼 때, 누구나 동의하는 팩트 하나는 2022년 1년간의 대폭락이다. 

(P.21) 공급 부족 이슈가 현실화될 것이기에 2023년 하반기 대비 2024년 금리가 하락하는 경우(주택담보대출 금리의 하락)서울시 부동산 가격이 상승할 것으로 보았다. 이의 연장선상에서 정부의 정책 실패가 존재하는 경우, 집값 상승 가능성과 더불어 ‘전략적 대처(실거주자의 경우, 매수)’를 조언했다.

(P.36) 현재 서울을 제외한 전국 광역시에서 관건이 되는 부분은 아래3가지지다.

1. 과연 가격은 바닥을 쳤는가? 2. 만약 바닥을 쳤다면 수요(인구와 가구 증가 및 소득 증가)와 공급(현재 주택 수와 향후 입주 물량, 현재 미분양 수등)을 고려했을 때 정체 상황인가 아니면 상승으로 돌입한 것인가? 3.만약 상승으로 돌입했다면 상승 폭이 서울 수준으로 나올 수 있는가?

(P.167) 대장 단지 트렌드 파악은 두 가지 관점에서 분석이 요구되는데, 그 첫번째를 N파고의 등작이다 이는 2023년 이후의 가격 트렌드를 봐야한다. N이란 글자를 쓰기 위해서는 상승, 하락, 상승의 획을 세번 연속으로 그어야 한다. 이 책에서는 2023년 이후 상승, 하락, 상승 추이의 연속이 있는지 보고 N파고가 나타나는지를 확인한다. 또한 N파고의 달성 여부는 두번째 상승의 최고가가 첫 번째 상승 최고가를 돌파했는지의 따라 판단할수 있다. 따라서 N파고의 달성이란 직전 최고가를 상회해 가격이 지속적으로 상승할 가능성을 의미한다.