[세배세니] 부동산트렌드 2025

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부동산 트렌드 2025

(김경민, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈)

키워드

#부동산사이클 #공급 #투자방향

Part 1 2024년 부동산 시장 다시 보기

P15

2013년부터 2020년까지의 패턴을 보면 서울 일부 지역에서 상승 시작 시점이 빠른 곳이 있으나(대개 강남), 누적 상승률에 아주 큰 차이가 존재하지는 않았다. 시간이 지나며 공간 균형이 작동해 누적 상승률이 일정 부분 맞춰진 것이다.

깨달은 점

결국은 키맞추기를 한다는 것.

취득세를 고려한 똘똘한 챗수고려도 중요하지만 가격이 애매하다면 확실한 저평가 자산을 쌓아가는 투자가 유리함. 

Part 2 빅데이터로 분석한서울&전국아파트

P40

한강 이북 지역의 가격 상승은 인접 지역으로 확산되지 않고, 독립적인 부동산 시장을 형성하고 있다. 그 이유는 이 지역이 한강 이남 지역과는 다른 경제적, 사회적 구조를 가지고 있기 때문이다.

구조적 차이는 주로 일자리와 직주근접성에서 기인한다. 한강 이북 지역은 주요 업무지구와의 거리가 상대적으로 멀고, 일자리 분포가 분산되어 있다. 노원구 권역은 업무지구 대신 자족적인 주거지를 형성하고 있어, 인접 지역으로의 가격 확산이 잘 나타나지 않는다. 이렇듯 한강 이북과 이남으로 나뉘는 두 지역의 패턴 차이는 수도권 부동산 시장의 양극화를 더욱 심화시키는 요인이 되고 있다.

P70

첫째, 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다.

강남과 강북의 누적 상승률은 거의 비슷하게 나타났다. 강남이 먼저, 또 빠르게 상승한 것은 사실이지만 시차를 두고 강북도 비슷한 수준으로 상승했다. 따라서 앞으로도 이러한 추세가 계속될 가능성을 무시할 수 없다. 실제로 2분기 이후 중저가 지역에 변화 조짐이 나타나고 있다. 고가 지역을 따라 상승세로 전환되는 움직임이 포착된 것이다. 이번 사이클에서도 다시 한 번 두 지역 간에 상승 시차가 존재함을 확인할 수 있었다. 두 지역이 모두 상승에 접어든 건 사실이지만, 그럼에도 고가와 중저가 시장의 아파트는 가격이 벌어지고 있다.

둘째, 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다.

셋째, 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다. 이는 중저가 지역 내에서도 아파트 가격의 움직임이 다양해지고 있음을 의미한다. 현재 성북구 같은 중저가 지역에서 아파트 가격이 상승 조짐을 보이면서, 중저가 지역 내부의 가격 동조화 현상이 깨지고 있다. 성북구 아파트 가격이 상승한다 해도 같은 중저가 지역의 다른 아파트 가격은 동일한 양상을 보이지 않을 수 있다. 일부 중저가 지역이 다른 중저가 지역보다 빠르게 가격이 상승하거나 하락하면서, 중저가 아파트 시장 내부에서도 다양한 움직임이 발생하고 있다. 앞으로 이들 지역에서 동조화 현상이 일어나는지 관찰이 필요하다.

중저가 아파트 지역에서는 일괄적인 시장 움직임보다는 개별 지역의 특성과 상황에 따라 다양한 가격 변동이 발생할 가능성이 커지고 있다. 중저가 아파트 시장은 더욱 복잡하고 다층적인 모습을 만들어가는 중이다. 이러한 차이점은 고가와 중저가 아파트 시장 가격이 서로 다른 요인들에 의해 영향을 받고 있으며, 각 시장의 특성과 동향이 뚜렷하게 구분되고 있음을 보여준다.

P75

2024년 한 해의 서울시 아파트 입주 공급량은 약 2만 세대인데, 이는 2010년대 평균 대비 약 40% 감소한 수치다. 과거의 최소 공급량인 2012년보다도 낮은 수준이다. 현재 부동산 시장에서도 공급 부족으로 인한 가격 상승 압력이 존재할 가능성이 크다.

서울시 공급절벽의 3가지 파급효과

1. 서울시 주택가격이 상승한다.

2. 전월세 가격이 상승할 가능성이 크다.

3. 주거 안정선이 악화될 수있다.

깨달은 점

좋은 곳은 빨리 많이 오르지만, 장기적으로 ‘누적상승률’은 같다.

수요가 매우 중요하다. 수요가  몰려야 가격이 오른다.

서울의 공급이 줄어들 것은 확실하다.

Part 3 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6

P91

전반적으로 강남구는 서울시 전역보다 조금 앞서 반등이 시작되고, 하락은 늦게 시작되는 경향이 있는 것으로 나타났다.

P93

상승과 하락의 사이클이 주는 인사이트

첫째, 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1~2개월가량 선행하는 데 반해, 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다. 고가 주택에 대한 수요가 먼저 몰린 후, 서민 주택으로 수요가 확산되는 패턴이 나타나는 것이다.

둘째, 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다. 부동산은 주식처럼 짧게 보유하고 빠르게 매도할 수 있는 상품이 아니고 최소 몇 년은 보유하는 상품이다. 따라서 사이클에 변화가 일어나는 경우, 가격 변화는 매우 장기간에 걸쳐 진행된다. 

셋째, 부동산 사이클이 짧아진다. 2010년대의 하락기는 38개월(2010년 1월 초~2013년 2월 말)간 이어졌으나, 2022~2023년의 하락기는 26개월로 앞선 하락기의 3분의 2 수준이었다. 이 사실을 기억하고 현재에 적용해볼 필요가 있다. 2013년 이후 슈퍼사이클이 상승기로 전환되며 매우 장기간에 걸쳐 가격이 상승했었다. 그런데 하락기의 사이클이 짧아졌다면 정체기 혹은 상승기의 사이클도 짧아질 가능성이 존재한다.

P103

신규 공급이 부족한 상황에서 아파트 시장에는 두 가지 현상이 나타날 수 있다.

첫째, 신축 아파트 물량 공급이 과거에 비해 적어, 신축 아파트가 구축 아파트보다 더 높은 프리미엄을 갖게 된다. 

둘째, 만약 신축과 구축 아파트 간의 가격 차이(혹은 분양과 구축 아파트 간의 가격 차이)가 지나치게 벌어지는 경우, 사람들은 약간의 불편을 감소하거나 혹은 약간의 추가 비용을 들여 리모델링을 하는 선에서 구축 아파트 매매로 돌아설 수 있다. 만약 이에 더해 아파트 전세가격까지 상승하는 모습이 나타난다면 구축 아파트 역시 사람들의 관심 망에 들어갈 수밖에 없다.

P154

부동산 수요: 소득수준과 주택 양극화

우선 부동산 공간시장에서 수요 측면을 먼저 보자. 수요 측면에서는 거주자와 거주 가구의 수 그리고 지역민들의 평균 소득이 중요하다고 했다. 부동산 시장에 참여하려는 사람들의 절대 규모가 크면 클수록 해당 지역의 가격은 상승 모멘텀을 갖게 된다. 서울과 같이 인구 1,000만 명 규모를 오랜 기간 구가하다가 인구 자체가 감소하며 900만 명대 중반에 이른 지역에서는, 거주 가구수는 문제가 되지 않는다. 오히려 서울 같은 지역에서는 지역민들의 ‘소득 수준’이 중요하다. 지역민의 소득이 증가하면 부동산 가격은 상승할 수밖에 없다. 과거 1,000만 명이 거주했던 도시에 현재 900만 명이 거주하더라도, 연평균 소득이 5,000만 원에서 1억 원으로 2배 증가했다면 주택 가격은 소득 향상에 맞춰 올라갈 것이다

부동산 수요 측면을 요약하자면 빈부 격차 확대로 주택 시장의 양극화가 진행되고 있으며, 초고가 지역의 아파트 가격 급등은 부동산 시장의 공간 균형으로 인해 인접 지역에 영향을 줄 것이다. 또한 중산층과 서민의 실질소득이 줄어들었다고 하더라도 이를 다른 요소들이 압도하고 있다. 전반적인 소득 감소가 다른 요인에 비해 주택 가격에 더 큰 영향을 끼친다면 주택 가격이 하락하겠지만 그렇지 않다는 것이다. 다른 요인들의 영향은 매우 거대하고 압도적이다. 서울의 압도적인 대기 수요뿐만 아니라 이어서 살펴볼 부동산 공급 측면과 금융시장의 요소들 역시 상승 방향을 가리키고 있다.

Part 4 12개 대장 단지 상세 리포트

P169

첫째, 금리는 아파트 매매가격과 역의 상관성을 보인다. 예시를 보겠다. 아래 그래프를 보면 2030세대 중 74.4%가 주택을 구입함에 있어 비용 중 50% 이상을 대출로 활용한다고 한다. 즉 10억 원짜리 아파트를 구입할 때 74.4% 이상은 5억 원 이상의 대출을 실행한다는 것이다. 이런 경우 50%만 대출을 활용했다고 해도 금리가 1%p 오를 때마다 연 이자가 500만 원씩 가중된다. 그래서 금리가 낮으면 대출에 대한 부담이 적어지기에 매매가격의 상승을 유도할 수 있고, 금리가 높으면 대출에 대한 부담이 커져 자연스레 주택 매매 시장이 위축된다. 이는 세대나 자금 규모를 떠나 자연스러운 경제 원리다.

둘째, 매매가격과 거래량은 동조화 현상을 보인다. 주택의 거래량이 증가하면 매도인은 매도 희망가격을 올리고 시장에서는 그에 따른 추격 매수세가 이어진다. 이는 금리가 낮아 주택 거래가 활발한 시기에 발생하는 현상이다. 반대로 주택 거래량이 줄어들거나 없을 때는 금리가 높은 상황일 때가 많고, 거래가격이 암묵적으로 낮아지는 현상을 보인다. 따라서 일반적으로 매매가격과 거래량은 동조화 현상을 보이는 것이다.

깨달은 점

대장 단지가 매우 좋고, 신축도 좋지만 서울은 땅의 가치도 크다는 것을 확실하게 생각하자.

남들 다 몰려가는 곳 보다, 지금 싼 곳을 그리고 할 수 있는 곳을 하는 것이 중요하다.

책에 대해 느낀 점

가격 상승은 대체로 강남에서 시작되고, 강북 쪽에서 외곽은 가장 가격의 영향이 늦게 오는 것을 알고 있었지만,

데이터를 통해 증명해내는 부분에서 느낀 점이 많았다. 모든 투자 책을 볼 때, 이렇게 증명해서 해야겠다는 생각을 했으며, 단지 대장 단지만 하지 않고 바텀-업으로 임보에서 증명하면 재밌지 않을까 라는 생각이 들었다.