돈버는 독서모임 과제 - 부동산 트렌드 2025

책 제목 : 부동산 트렌드 2025 - 김경민

저자 및 출판사 : 김경민, 김규석,이소영,이보람,이영민,정재훈 - 와이즈맵

읽은 날짜 :  25-2-6

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #PF대출 #공급부족 #부동산트렌드

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 5점

1. 저자 및 도서 소개 

 : 김경민 개인의 프로필은 서울대 지리학 학사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드대학교에서 도시계획 및 부동산 연구로 박사 학위를 받은 것으로 구성되어 있음. (경제학과는 아니지만 여러 분야를 두루두루 공부하며 최종적으로 박사 학위까지 취득한 분임.) 부동산 가격을 지수로 추출하고 데이터화하여 분석하며, 부동산의 대세 상승에 대한 본인의 의견을 뒷받침하는 내용들로 구성되어 있음. (종종 본인이 가지는 부동산에 대한 윤리적 철학도 엿볼 수 있음.) 최근 부동산 패러다임의 변화를 어느 정도 반영함.

지은이 : 김경민
서울대학교 지리학 학사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드대학교에서 도시계획·부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직 중이다. 보스턴 소재의 상업용 부동산 리서치회사 PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다.지은 책으로는 빅데이터로 부동산 시장을 분석한 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈와 ≪부동산 메가트렌드 2020≫, 도시개발의 방향성을 제시한 ≪도시개발, 길을 잃다≫, 익선동의 가치를 재조명한 ≪리씽킹 서울≫, 북촌을 개발한 기농 정세권 선생을 다룬 ≪건축왕, 경성을 만들다≫ 등이 있다.<조선일보>에 월 1회 ‘김경민의 부트캠프’를 연재하고 있으며, SBS <교양이를 부탁해>, MBC <손에 잡히는 경제 플러스>, KBS <머니올라> 등 다양한 미디어에 컨트리뷰터로서 정기적으로 출연 중이다. ‘김경민의 노트’라는 유튜브 채널에서 부동산 트렌드에 관한 정보를 공유한다.

지은이 : 김규석
서울대학교 도시계획학 박사. 한국폴리텍대학 AI금융소프트웨어과 조교수로 재직 중. LG전자 및 LG유플러스에서 소프트웨어 분야 연구원 활동. 빅데이터, AI 기반의 부동산 데이터 분석을 수행하고 있다.

지은이 : 이소영
한국예술종합학교 건축 전공, 서울대학교에서 도시계획 석·박사 과정 수료. 건축설계회사와 시행사에서 주택 공급과 리테일 컨설팅을 담당했다. 주 연구 분야는 빅데이터와 머신러닝을 활용한 리테일 시장 분석 및 지표 개발이다.

지은이 : 이보람
미국 코넬대학교 도시계획학 전공, 서울대학교에서 도시계획 석·박사 과정 수료. 서울시, 행정안전부 등 공공기관 및 LG전자 등 민간기업의 다양한 학술 연구용역을 수행했다. 시행사에서 임대주택 개발 업무를 경험했으며 관심 연구 분야는 빅데이터 분석을 활용한 상업용 부동산과 부동산 금융이다.

지은이 : 이영민
서울대학교 건설환경공학부 학사, 도시계획학 박사. 서울주택도시공사 SH도시연구원에서 부장으로 재직 중 이다. 공공개발, 부동산 분야를 주로 연구한다. 노후공공청사 복합개발, 노후임대주택 재건축, 지분적립형 분양주택 등 국가 정책을 기획했다. KB국민은행과 임차형 공공주택 플랫폼 출시를 주도했다.

지은이 : 정재훈
서울대학교 건축학 학사, 동대학원에서 도시계획학, 석사, 박사 학위를 받았다. KB국민은행 부동산사업부에서 수석차장으로 재직 중이다. 서울주택도시공사에서 도시정비 연구를 했으며 KB오피스텔, 오피스투자지수 등 상업용 부동산 지수를 구축·운영했다. 명지대학교 일반대학원 겸임교수로 활동하며, ‘KB부동산TV’ 유튜브 채널을 운영 중이다.

지은이 : 김규석
한국항공대학교와 아주대학교에서 정보통신공학 학사, 석사 과정을 밟은 뒤 서울대학교에서 도시계획학 박사를 수료했다. 2011년부터 2020년까지 LG전자와 LG유플러스 연구소에서 근거리 무선 통신 및 홈 미디어 서비스 R & D 분야에서 근무했다.2020년부터는 한국폴리텍대학 AI금융소프트웨어과 조교수로 재직하면서 제자들을 개발자의 길로 인도하고 있다. 그간 쌓은 개발자 데이터베이스를 기반으로 개발자 연구 & 개발 성향 검사인 'RDTI(Research & Development Type Indicator)'를 개발해 특허를 출원했으며, 이 책에서 RDTI의 4가지 개발자 유형별 맞춤 학습 방법과 취업 전략까지 소개하고 있다.

출처 : https://www.ssg.com/item/itemView.ssg?itemId=1000621769533&siteNo=6004&salestrNo=6005

2. 내용 및 줄거리

 : 기본적으로 저자는 부동산 시장의 상승에 대한 견해를 가지고 있으며, 그 견해를 뒷받침할 만한 내용들로 책을 채워 넣었다. 또한 ‘부동산 트렌드’라는 시리즈를 발간했으며, 25년에 들어 새로 업데이트한 내용을 포함했다.

줄거리는 크게 초반부에서 부동산 지수를 설명하며, 2010년부터의 부동산 가격 지수 데이터를 그래프로 제시하고, 시기별 하락기와 상승기에 대한 설명으로 이어진다. 인플레이션에 따른 시공비 상승이 시공사의 수익 구조에 어떤 영향을 미치는지에 대한 설명도 담겨 있다. 주식 시장의 차트 분석 기법인 N파와 W파를 차용하여 서울의 아파트 대장 단지들의 가격 흐름을 설명하는 내용을 시작으로, 25, 26, 27, 28년까지의 서울 아파트 공급량이 평균 공급량보다 현저히 떨어진다는 점을 근거로 25년에 부동산 대세 상승기가 올 것이라는 주장을 펼친다.

또한 부동산 시장의 윤리적 측면과 PF 대출의 부실 문제를 정부가 연명시킨 점을 지적하는 내용도 포함되어 있다. 특정 파트에서는 서울 지역의 아파트 대장 단지들에 대한 가격 흐름을 면밀히 분석한 내용을 자세히 다룬다. 이와 함께 향후 본인이 예상하는 집값의 흐름을 상승과 하락의 시나리오로 나누어 제시했으며, 젊은 세대들의 소비문화에 따른 상권의 변화를 분석한 내용을 마지막 파트에 담으며 책을 마무리한다.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 : 부동산 상승론자의 견해에 대한 근거를 이해하고, 현재가 어떤 시기인지 파악함으로써 부동산 투자에 있어 나의 전략을 어떻게 가져가야 할지 판단하는 데 도움이 됨.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

 :

1. PF 대출의 구조와 시공사의 마진이 어디서 나오는지, 어떤 비율로 산정되는지 어렴풋이 이해하게 되었으며, 현재 부동산 시장에서 PF 대출을 연장한 점이 어떤 영향을 미치는지도 어느 정도 파악함.
2. 부동산 상승에 대한 시각을 공유하며, 어떤 요소들을 근거로 상승한다는 견해를 가지게 되었는지 이해함.
3. 다만 아쉬운 점은, 25년 시장 분석을 다루는 책임에도 불구하고 DSR과 같은 최신 부동산 정책에 대한 언급이 없다는 것이다. 저자는 정부의 정책을 큰 범주에서 자유 시장 내 비합리적인 개입으로 보고 있으며, 자본주의 시장에서 정부의 개입은 잘못된 것이라 평가한다. 이는 최근 세계적인 트렌드로 알려진 보호무역주의와 수정 자본주의에 대해 반대 입장을 취하는 것으로 보임.

4. “New 리츠 정책”에 대해서는 나는 반대의 입장에 가까운데, 자본주의에서 인플레이션은 서서히 모든 것을 잠식하는 병처럼 경제를 갉아먹고, 디플레이션은 한 번의 충격으로 경제를 얼어붙게 만든다고 생각함. 이러한 인플레이션과 디플레이션을 적절히 조절하는 것이 중앙은행의 목표라고 보는데, “New 리츠 정책”은 부동산 가격 상승에 강한 상승 모멘텀이 될 것 같다는 생각임.

   이렇게 생각하는 이유는 여러 가지가 있지만, 가장 크게 우려되는 부분은 부동산 거주자 모두가 리츠 시장에 참여하지 않을 경우, 부동산 가격 상승에 따른 혜택을 받는 사람과 받지 못하는 사람 간의 양극화가 더욱 심화될 수 있다는 점임. 만약 정부가 이를 기금처럼 만들어 운용한다면 상황은 더 최악이 될 것이라고 봄. 이는 모든 사람이 일정 부분 투자를 통해 납부한 자금이 원래는 자유 시장 내 다양한 투자처나 소비처에서 사라질 목적 없는 돈인데, 특정 목적을 가진 부동산에 집중적으로 투자되는 결과를 낳기 때문임. 이러한 구조는 부동산 가격 상승을 더욱 가속화할 가능성이 크다고 생각함.

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

P 000 (전자책인 경우 전자책이라고 작성 부탁드립니다😊)

: P165에서 "왜 10년물 국고채로 비유를 들었을까?"라는 생각이 들었음. 부동산은 장기 보유의 관점에서 바라보기 때문에 10년물 채권 금리와 비교했나 하는 생각을 했는데, 그 뒤에 나오는 내용에서 10년물 채권 금리가 상승하여 주택담보대출(주담대) 금리가 상승했다는 설명이 조금 이해되지 않음. 기준금리가 상승하면 주담대 금리가 오르는 것 아닌가 싶은데 말이지...

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

 : 글쌔.. ebs 자본주의?