[베비슈우] 2월 돈독모 독서후기 _부동산트렌드2025

책제목: 부동산트렌드2025
저자: 김경민 외 
출판사: 와이즈맵
출판일: 2024.09.30

#동조화 #공급절벽 #대세상승장

🚩본것🚩
🔥서울 아파트 가격의 골든크로스 

25년에는 서울 아파트 가격의 골든크로스가 일어날 것이다. 골든크로스는 아파트가격의 단기이동평균선이 장기이동평균선보다 상향하는 것을 이르는 것. 이것은 곧 시장이 강세로 접어들었다는 신호이다. 

🔥부동산 사이클이 짧아지고 있다. 
현재 서울 아파트는 N형태이고 N파고는 상승-조정-재상승의 세단계로 움직이는 것을 뜻한다. 
 

아파트 가격은 주식과 달리 한 방향으로 흐름이 정해지면 장기적으로 움직인다. 

상승기와 하락기가 매우 장기간에 걸쳐 나타난다. 

단, 대세상승기 혹은 대세하락기에도 일시적인 기술적 하락, 정체, 상승이 나타날수 있다. 

-2010년1월~13년 2월(38개월)에서 2022년~23년은 26개월로 하락기가 감소했다. 
 

🔥수도권 시장
한강이남은 (의외로) 서초구를 주축으로 가격확산이 활발히 진행 중, 한강이북은 그렇지 않다. 

수도권 동북부지역은 더이상 떨어지지않고 상승세로 전환되기 전의 안정화 단계로 볼수 있다.  

그러고 서울 시장을 길게 봤을때 강남과 강북의 누적상승률은 거의 비슷하게 나타났다. 

경기도는 광역권이라서 구분해서 볼필요가 있다. 특히 내부 신도시별 가격흐름이 더 중요하다. 
 

🔥지역별 동조화의 특징 
크게보면 강남 이남 지역은 하나의 연계된 부동산 시장으로 볼수 있고, 이들간의 매매가 흐름은 연관되어 있다. 

강남-분당-수지: 다만 수지는 빈땅이 많아서 상대적으로 덜 상승한다. 
마포-일산-파주: 마포는 올랐지만 확산은 안됏다. 

양천-평촌-김포: 평촌까지는 확산됐지만 김포까지는 안갔다. 

이러한 차이는 각 지역의 일자리와 직주근접성에서 비롯된다. 주요업무지구가 멀고 일자리분포가 분산되어 있어 확산되지 않는 모습을 보인다. 

🔥공급절벽의 심각성  
10년~21년간 평균 연평균 공급량 3.4만 세대. 가장낮은게 12년 2만 세대. 

근데 25년 2.6만, 26년 1.2만세대 밖에 안된다. 

공급절벽은 1)서울 주택 가격의 상승, 2) 전세가의 상승(높은 주거비용 발생으로) 가계의 소비를 줄이게 되어 생활수준을 크게 저하시킨다. 3)주거안정성의 악화를 가져온다. 

신축아파트 공급부족은 

1)신축이 지금보다 더 높은 프리미엄을 갖게된다. 

2)신축과 구축의 가격이 더 벌어진다면, 불편함을 감수하거나 리모델링해서 구축을 매수할 것이다. 

여기에 전세가까지 상승한다면? 더심해지겠지. 

🔥서울 아파트 시장은 앞으로 

1)인플레이션  2)공급절벽 3)빌라포비아 => 이 세가지가 결국 전월세가를 밀어올리고. 

=> 전세가는 매매가를 밀어 올린다. 

✨인플레이션으로 전세계 도시들의 부동산이 오르고 있다. 

✨빌라는 서울시 전체 주택수요의 50%이다. 대책이 절실하다. 
 

🔥매매수요의 증가
✨부동산거래는 결국 1)매매거래와 2)임대차거래의 합이다. 
21년 매매17% -> 22년 매매5% -> 23년 15%,8% -> 24년 1Q 15%, 2Q 26% 

24년 전세수요가 매매수요로 전환되었다.
✨임대차2법은 초기에는 혼란을 가져왔지만 지금은 전세가를 잡는 효과가 있다. 
 

🔥PF의 심각성
결국 공급절벽을 가져온 것이 부실 PF이다. 

부실한 사업장이 시장에 나와야 하는데 더 큰 비용으로 유예만 시켜준셈. 

건전한 디벨로퍼들은 시장에 참여기회를 박탈당했다. 

🚩깨달은 것🚩
골든크로스가 대세상승을 의미하는 것 같다. 다만 13년이후에 꾸준히 올라간 가격에 대한 얘기이지 지금처럼 급등락에 대한 얘기는 아니라고 판단했다. 

부동산 현 상황에 대해 좀더 명확히 이해하게 되었다. 강남라인말고도 동북부와 서부권도 동조화로 인한 흐름이 있다. 

경기도는 신도시별 가격흐름이 있기때문에 개별성을 이해해야 할것이다. 

부동산 투자의 원칙은 결국 비슷한것 같다. 약간의 디테일만 틀릴뿐. 
 

결국 부동산은 입지이고 입지는 곧 수요이고 수요는 결국 일자리이다. 
상급지가 먼저 오르지만 결국 다 오른다. 즉, 항상 돈벌기회는 있는 것이다. 

다만 최대 3분기까지의 현상을 기반으로 발행된 책이므로 현재의 시황을 반영하지는 못했을것 같다. 

지금의 불경기가 어떤 영향을 미칠것인지 불경기에도 불구하고 집값은 오를 것인지 궁금하다. 

그리고 사람들이 과연 부동산은 끝났다! 라는 말을 할것인지. 진짜 궁금하다. 

근데 계속 오를것 같다. 

🚩적용할 것🚩
조금은 자만했던게 아닐까. 앞으로는 다양한 생각을 수용하자. 스탈린이 되지말자. 

동조화 -강남 분당 수지- 매매가격지수 한번 그려보자. 

매매거래 비중 그래프 그려보기. (매매-전세 비율)

PF와 공급절벽 상황은 유심히 보자. 

🚩책속에서🚩
(Part2. 서울 아파트시장, N파고의 등장과 슈퍼사이클)

그런데 일부 수요자들은 미래의 상황(공급 부족과 금리인하 가능성)과 자신의 현상황(가구 생애 사이클, 소득 수준 등)을 고려해 시장에 뛰어들기 시작했다.

동조화 현상은 강남구의 가격 상승이 주변 지역에 확산되면서 나타난다. 강남을 중심으로 한 인접 지역들이 비슷한 패턴의 가격 변동을 겪게 되는 것이다. 크게 보면 강남 이남 지역은 하나의 연계된 부동산 시장으로 볼 수 있으며, 이들 지역의 매매가격 흐름은 상호 밀접하게 연관되어 있다.

부동산 시장에는 특정 지역이 가지는 위계가 존재한다. 이는 각 지역의 주택 가격 상승률 같은 지표를 통해 확인할 수 있다.

(Part2. 고가아파트 시장의 특징)
둘째, 강남구와 서초구 지역의 고가 아파트 시장은 우수한 교육 환경의 영향을 많이 받는다. 대치동과 반포동은 명문 학교와 학원가가 밀집해 있어 많은 학부모들이 자녀 교육을 위해 이 지역으로 이사한다. 교육 수요는 고가 아파트 가격 상승의 중요한 요인이다. 다만 학군 이주 수요는 매매보다는 임대 시장에 더 큰 영향을 미친다. 

(서울시 전세가격은 언제나 우상향했다)

투자를 지향하는 시장 참여자들은 '전세는 매우 안전한 상품, 즉 '가격 하방경직성이 강한 상품'이라는 인식을 하게된다. 

전세가격이 상승하면 (가까운) 시차를 두고 매매가격도 상승시키는 경향이 존재한다는 것이다. 그렇다면 전세를 준 집주인은 전세가격 상승과 매매가격 상승의 두마리 토끼를 잡게 된다. 전세가격을 지속적으로 올림으로써 현금수입을 챙기고 동시에 매매가격 상승(실현되지 않은 이익)의 과실까지 얻는 것이다. 즉 실현 수입과 미실현 수입이 동시에 발생하는 구조다. 

(PF 대출 연장이 개발을 가로막는 이유)    

브릿지론은 단기 대출인 만큼, 일반적으로 금리가 높고 6개월 만기다. 그런데 이 브릿지론이 예회적으로 꼐속 연장되고 있다. 2022년 10월부터 2024년 6월까지 무려 20개월이다. 20개월이나 상황이 묶이는 동안 기존 사업의 디벨로퍼는 엄청난 금융비를 부담하고 있고, 신규사업에 참여하고자 하는 디벨로퍼는 기회를 빼앗겼다. 

(과거 PF사태에서 우리가 배운것)

부동산 개발은 기본적으로 디벨로퍼가 이끄는 사업이기에, 사업이 망가지는 경우 디벨로퍼가 책임을 지는 것이 맞다. 

당시 대부분의 법무법인과 회계법인이 NPL(Non Performing Loan)팀을 운영할 준비를 마친 상태였다. 시장은 영민하게 다음 단계를 보고 움직인다. 그런데 문제는 2022년 10월 레고랜드 사태 이후 정부가 창구지도로 PF 대출 만기를 연장한 데 있다. 그 여파는 이렇다.
첫 번째, 토지 가격이 하락하지 않았다. 부실한 PF 대출이 무너지며 시장에 나왔어야 마땅할 토지들이 좀비처럼 남아 있게 된 것이다. 토지가 시장에 나오지 않으니 거래가 이루어지지 않아 누구도 제대로 된 토지 가격을 모르는 상황이 되었다. 부동산 토지 시장에서 작동되는 일반적 원칙 중 하나는 토지주들이 토지를 매각하려고 할 때, 주변 시세에 근거해서 매물을 내놓는다는 것이다. 예를 들어 인근 토지가 30% 할인된 가격에 시장에 나왔다면, 토지주는 시장 상황에 맞춰 (30%까지 할인은 안 하더라도) 10~15% 정도 가격을 내려 물건을 내놓을 것이다. 그런데 만약 주변에 과거보다 저렴한 물건이 나올 것 같은 상황인데도 아예 물건이 나오지 않는다면, 토지주는 이전 가격을 바탕으로 가격을 책정한다. 2024년 현재 거래가 없다면, 토지가 아주 비싸게 팔렸던 2021년과 2022년의 거래가격을 준거로 삼는다는 것이다. 따라서 시장에 매물이 출하되는지 여부는 토지 가격 형성에 아주 큰 영향을 미친다. 토지가 시장에 나오지 않는 지금 상황은 매도자와 매수자의 간극을 키우고, 그러면 아예 거래가 정지되는 상황이 지속될 것이다. 토지 매수자는 시공비도 30% 인상되었고 금융비용은 2배가 되었는데 토지비까지 제대로 할인되지 않아 과거와 같은 수준이라면, 당연히 시장에 참여하지 않는다. 사업성이 나오지 않기 때문이다. 따라서 토지 가격이 지속적으로 높게 형성된다면 신규 개발은 요원할 수밖에 없다. 

리먼 브라더스 사태 이후 브릿지론과 본PF의 대주와 주관사가 분리되면서 거래의 책임 소재가 모호해진 것이 사태를 더 키운 면이 있다. 과거에는 금융기관(은행, 저축은행 등)에서 직접 사업의 리스크를 판단하고 대출 여부를 결정한 반면, 현재는 금융기관은 단순 대주로 참여하고 증권회사가 거래의 구조를 짜고 대출을 알선하는 주관사 역할을 하는 일이 많아졌다. 이 경우 주관사인 증권회사는 사업의 성패와 무관하게 PF만 실행되면 막대한 수수료를 선취한다. 이 수수료는 해당 담당자의 인센티브로 바로 지급되기 때문에, 주관사와 담당자는 사업의 리스크 판단보다는 거래의 클로징Closing을 목표로 일을 하는 경우가 많았다.* 이처럼 대주와 주관사의 역할 분리는 사업 리스크를 부담하지 않는 주관사가 적극적으로 PF 거래를 성사시키도록 만들어 시스템상 자기 통제를 하지 못하게 했다.