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독서 후기
STEP1. 책의 개요
1. 책 제목: 부동산 트렌드 2025
2. 저자 및 출판사: 김경민, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈 / 와이즈맵
3. 읽은 날짜: 25.02.01~06
4. 총점 (10점 만점): 10점/ 10점
STEP2. 책에서 본 것
[Chapter1. 2024년 부동산 시장 다시보기]
2024년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진 걸까?
#N자로 반등한 서울 부동산 시장
부동산 트렌트 2025 미리보기
#서울 아파트 골든 크로스가 발생하다
골든 크로스 : 주식시장에서 가격이나 거래량의 단기 이동평균선이 장기 이동평균선보다 상향하는 것을 이르는 말. 시장이 강세로 접어들었다는 신호다.
매매와 임대차 거래량 분석. 부동산 거래는 ‘매매 거래’와 ‘임대차 거래’의 합이다. 다른 조건이 동일할 때, 전체 거래 중 매매 거래 비중이 줄어 든다면 이는 사람들이 매매가격 하락으로 인해 전월세 시장으로 이동함을 의미한다. 그런데 어느 시점부터 매매 거래량의 비중이 다시 증가하기 시작한다면, 이는 전월세 시장의 수요가 매매 시작으로 이동하고 있음을 뜻한다. 이러한 경향이 현 주택시장에서 나타나고 있다. 매매시장으로의 수요 전환은 매매가격을 움직일 가능성을 내포한다. 그 가능성이 골든크로스에 정확히 도출됐다.
#공공 택지 기반 민간 아파트 개발안
서울시와 공공기관(LH 혹은 SH)은 토지 작업을 담당해야 하며, 민간 디벨로퍼들이 민간 아파트를 개발하고 이를 리츠 회사가 소유하는 구조를 만든다면, 매우 적은 공공자금으로 문제를 풀 수 있다.
[Chapter2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트]
‘전국’아파트 매매 시장 동향
#서울 아파트 시장, N파고의 등장과 슈퍼사이클 돌입
역사적 전 고점도 시기의 문제일 뿐 돌파할 가능성이 매우 높다고 필자는 본다. 즉 서울은 N파고를 넘어서 W파고의 가능성까지 존재한다.
#전국 광역시 부동산은 어떻게 될까?
‘신도시’아파트 매매 시장 동향
#상승세가 퍼지는 지역은 따로 있다
구조적 차이는 주로 일자리와 직주근접성에서 기인한다. 강남구를 포함한 한강 이남 지역은 대기업 본사와 주요 업무지구가 밀집해있어 많은 사람들이 직장과 가까운 이곳을 주거지로 선호한다. 이는 강남에서 시작된 가격 상승이 주변 지역으로 확산되는 주요 원인 중 하나다. 반면, 한강 이북 지역은 주요 업무지구와의 거리가 상대적으로 멀고, 일자리 분포가 분산되어 있다. 노원구 권역은 업무지구 대신 자족적인 주거지를 형성하고 있어, 인접 지역으로의 가격 확산이 잘 나타나지 않는다.
#수도권 동남부_강남, 분당, 수지
수도권 부동산 시장에서 강남구, 분당구, 수지구는 다른 지역과는 차별화된 매매가격 흐름을 보인다. 이는 강남 이남 지역에서 나타나는 동조화 현상으로 설명할 수 있다.
이러한 동조화 현상은 강남구의 가격 상승이 주변 지역에 확산되면서 나타난다. 강남을 중심으로 한 인접 지역들이 비슷한 패턴의 가격 변동을 겪게 되는 것이다. 크게 보면 강남 이남 지역은 하나의 연계된 부동산 시장으로 볼 수 있으며, 이들 지역의 매매가격 흐름은 상호 밀접하게 연관되어 있다.
서울시 강남구와 경기도 분당구는 누적 상승률이 비슷한 수준을 보였다. 비록 분당이 강남보다 상승세를 조금 늦게 타기 시작하지만, 시간이 지나면 두 지역의 누적 상승률은 결국 비슷해진다. 하지만 경기도 수지구의 경우 상황이 다르다. 수지구의 누적 상승률은 강남구나 분당구에 비해 현저히 낮은 편이다. 그 이유는 수지구 주변에 새로운 아파트를 대량으로 공급할 수 있는 충분한 공간이 있기 때문이다. 이는 수지구의 주택 가격이 강남구나 분당구에 비해 상대적으로 덜 상승하는 원인이다. 특정 지역의 주택 가격 상승률에는 그 지역의 개발 가능성, 공급량, 수요와 공급의 균형 등 여러 요인이 복합적으로 작용한다. 이러한 요인들이 모여 각 지역의 위계를 형성한다.
#수도권 서북부_마포, 일산, 파주
마포구 매매가격 흐름을 보면, 이 지역은 강남구와 비슷한 흐름의 가격 변동을 보이며 상승세를 이어가고 있다. 마포구와 강남구는 독립적인 시장임에도 불구하고 두 지역이 유사한 경제적, 사회적 조건이 있기 때문이다. 이는 마포구가 강남구와 유사한 주거 선호 지역으로 자리 잡고 있음을 보여준다. 마포구는 서울 내에서 교통과 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역으로, 특히 직장인들에게 인기가 많다. 최근 몇 년간 마포구의 아파트 매매가격은 강남구와 유사한 패턴을 보이며 상승했다.
반면 일산과 파주시는 독립적인 부동산 시장의 특성을 보이고 있다. 고양시의 일산과 파주시는 경기도의 주거 지역으로, 서울과의 접근성이 좋지만 마포구와는 다른 특성을 띤다. 마포구와 비교해 직장과의 근접성이 떨어진다. 서울 중심부나 강남구로의 접근성에서 차이가 나기 때문에 가격 상승의 파급력이 줄어든다. 또한 자족적인 생활권을 형성하고 있어, 마포구의 가격 상승이 직접적으로 영향을 미치지 않고 있다. 한마디로 수도권 서북권은 디커플링된 시장이라 할 수 있다.
#수도권 서남부_양천, 안양, 김포
양천구는 서울 서남부에 위치한 지역으로, 특히 목동을 중심으로 우수한 교육 환경과 다양한 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 주거 선호도가 높다. 목동 학원가는 서울에서도 손꼽히는 명문 학군인 만큼, 많은 학부모가 이 지역으로 이주하려는 경향이 있다.
안양시 동안구는 경기도 남서부에 위치해 있으며, 서울과의 접근성이 좋고 주거 환경이 잘 조성된 지역이다. 서울 지하철 4호선과 수도권 전철 1호선이 지나가 교통이 편리하고, 평촌은 신도시 개발로 환경이 우수하다. 안양시 동안구의 매매가격 흐름은 양천구와 유사한 패턴을 보이며 동조화 현상이 나타날 가능성을 시사한다.
김포시는 서울 서쪽에 위치한 경기도의 주요 주거 지역으로, 최근 몇 년 간 대규모 개발이 이루어지면서 주거지로서의 매력이 증가하고 있다. 특히 김포 한강신도시 개발과 김포골드라인 지하철 개통은 김포시의 주거 매력을 크게 높였다. 2020년 이후 다른 신도시들과 마찬가지로 가격이 인근 서울 대장 구의 흐름과 비슷해지는 모습을 보인다. 다만 그럼에도 김포시 인근은 대규모 개발이 지속적으로 일어날 수 있어 양천구와 같은 성장을 따라 갈지는 시간을 두고 살펴봐야 한다.
#수도권 동북부_노원, 남양주, 의정부
노원구는 서울 북부에 위치한 지역으로 다양한 생활 인프라와 교육 시설이 잘 갖춰져 있다. 노원구에는 수락산, 불암산 등의 자연 환경이 있으며 상계동 학군과 중계동 학원가 등 교육 환경 또한 우수하다.
남양주시는 서울 동북부에 인접한 경기도의 주요 주거 지역으로 자연 환경이 우수하고 교통망이 확충되면서 주거지로서의 매력이 커지고 있다.
의정부시는 서울 북쪽에 위치한 경기도의 대표적인 주거 지역이다. 서울과의 접근성이 좋아 많은 사람들이 주거지로 선호하는 곳다.
노원구, 남양주시, 의정부시의 아파트 매매가격은 하락을 멈추고 안정화 단계에 접어들었다. 이는 이들 지역의 부동산 시장이 하락세를 마무리하고, 새로운 상승세로 전환되기 전의 조정기에 있음을 의미한다. 향수 시장의 변동을 지켜보아야 할 시점이다.
‘서울시 구별’아파트 매매 시장 동향
#서울시 구별 아파트 세대수, 평당가 순위
#강남구, 서초구_고가 아파트 시장
2007년 1분기와 2008년 4분기에 부동산 규제 정책과 리먼 브라더스 파산으로 인한 글로벌 금융위기 충격이 있었다.
2010년 2분기에는 유럽 재정위기와 국제 금융시장의 혼란에다 이전 급등으로 인한 조정이 있었다.
서울 강남구와 서초구 지역은 대한민국 부동산 시장에서 핵심적인 역할을 한다. 이 지역의 고가 아파트 시장은 다음과 같은 특징을 갖고 있으며, 이는 서울 부동산 시장 전체에 큰 영향을 미친다. 첫째, 매우 높은 수요와 안정성을 자랑한다. 교육, 교통, 상업 및 문화 시설 등 다양한 측면에서 우수한 환경을 제공해 고가 아파트에 대한 수요가 지속적으로 유지된다. 둘째, 우수한 교육 환경의 영향을 많이 받는다. 대치동과 반포동은 명문 학교와 학원가가 밀집해 있다. 다만 학군 이주 수요는 매매보다는 임대 시장에 더 큰 영향을 미친다. 셋째, 뛰어난 인프라와 편의 시설을 갖추고 있어 주거지로서 매력적이다. 교통망이 잘 발달되어 있어 접근성이 뛰어나다. 마지막으로, 고급 아파트 단지가 많이 있으며 고급스러운 인테리어, 다양한 커뮤니티 시설, 우수한 관리 서비스로 높은 주거 만족도를 제공한다. 한강변 아파트는 탁월한 조망권과 녹지 공간을 자랑한다.
강남구는 주거지와 업무지구가 혼합된 형태다. 많은 직장과 업무시설이 위치해 있어 사람들이 일하고 거주하는 곳으로의 역할을 동시에 수행한다.
서초구는 주거지의 기능이 더 강한 지역이다. 이곳은 업무지구보다는 주거지가 중심인 만큼, 주거 환경이 더욱 중요시된다.
강남구는 이미 재건축이 완료된 단지들이 많아진 반면, 서초구는 최근에 신축 단지들이 많이 들어서고 있다. 따라서 신축 프리미엄이 붙는 경우 서초구 아파트 가격이 강남구보다 상대적으로 더 높아질 수 있다.
#노도성_중저가 아파트 시장
아파트 시장은 일반적으로 직장 중심지로의 접근성에 따라 가격이 변동된다. 출퇴근을 편리하게 할 수 있는 지역일수록 선호도가 높아지고, 이에 따라 부동산 가격도 상승한다. 그러나 서울 동북 지역에는 제대로 된 직장 중심지가 거의 없다. 여러 대학교와 병원이 있지만 대체하기는 부족하다. 이로 인해 부동산 시장에 큰 변화를 일으키지 못하고 있다.
노도성 지역은 임대 수요가 매우 높다. 성북구는 대학생과 젊은 층이 많이 거주하며, 노원구와 도봉구는 교통이 편리하고 생활 편의 시설이 풍부해 꾸준한 임대 수요를 자랑한다. 중저가 아파트는 낮은 초기 투자비용으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있어 소액 투자자들에게 매력적이다.
#고가VS중저가 시장 비교로 보는 시사점
첫째, 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다. 과거 서울 부동산 시장을 오랜 기간 걸쳐 바라보면, 강남과 강북의 누적 상승률은 거의 비슷하게 나타났다. 강남이 먼저, 또 빠르게 상승한 것은 사실이지만 시차를 두고 강북도 비슷한 수준으로 상승했다.
둘째, 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다.
셋째, 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다. 중저가 아파트 지역에서는 일괄적인 시장 움직임보다는 개별 지역의 특성과 상황에 따라 다양한 가격 변동이 발생할 가능성이 커지고 있다. 이러한 차이점은 고가와 중저가 아파트 시장 가격이 서로 다른 요인들에 의해 영향을 받고 있으며, 각 시장의 특성과 동향이 뚜렷하게 구분되고 있음을 보여준다.
서울시 아파트 공급 부족 사태
#빨간 등이 켜진 서울시 입주 물량
2010년대 서울의 연평균 입주 공급량은 33,773세대였다. 이 기간 중 물량이 가장 적게 공급된 해는 2012년(약 2만 세대)으로, 이는 2010년대 평균보다 약 40% 낮은 수치였다. 이러한 공급부족 은 당시 부동산 시장에 상당한 영향을 미치며 가격 상승을 불러왔다.
2026년에는 입주 공급량이 더욱 급격히 감소해 약 1만2000세대가 될 것으로 예상된다. 이는 2010년대 평균 대비 무려 64% 감소한 수치로, 서울시 부동산 시장에 심각한 공급 절벽 현상이 발생할 수 있음을 시사한다.
#서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과
첫째, 서울시 주택 가격이 상승한다. 새로 지어지는 주택이 부족하면, 시장에 나와 있는 기존 주택에 대한 경쟁이 치열해진다. 주택을 구입하거나 임대하려는 사람들은 자연스럽게 더 높은 가격을 지불해야 하는 상황에 처한다.
둘째, 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다. 가계의 주거비 부담이 크게 증가할 수 있다. 높은 주거비는 가계의 다른 소비를 줄이며 생활수준을 저하시키는 결과를 낳는다.
셋째, 주거안정성이 약화될 수 있다.
[Chapter3. 2025 부동산 투자 빅이슈 TOP6]
슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄
#부동산 이동평균선의 골든크로스
#서울 아파트 시장의 슈퍼사이클이 시작되다
#강남구 아파트는 이미 출발했다.
전반적으로 강남구는 서울시 전역보다 조금 앞서 반등이 시작되고, 하락은 늦게 시작되는 경향이 있는 것으로 나타났다.
#노원구 아파트는 어디로 향할까?
노원구는 서울 및 강남구 아파트의 상승장을 몇 개월가량 후행하며 따라가는 경향이 있는데, 노원구 역시도 결국 2024년 6월 슈퍼사이클에 진입했다. (단기 이동평균선이 장기 이동평균성을 돌파했다.)
#상승과 하락의 사이클이 주는 인사이트
첫째, 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1~2개월가량 선행하는 데 반해, 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다. 고가 주택에 대한 수요가 먼저 몰린 후 서민 주택으로 수요가 확산되는 패턴이 나타나는 것이다.
둘째, 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다. 부동산은 주식처럼 짧게 보유하고 빠르게 매도할 수 있는 상품이 아니고 최소 몇 년은 보유하는 상품이다. 따라서 사이클에 변화가 일어나는 경우, 가격 변화는 매우 장기간에 걸쳐 진행된다. 물론 저번 상승기에는 2020년 이후의 초저금리로 인한 예외적 상황이 있었다는 점을 감안해야 한다.
셋째, 부동산 사이클이 짧아진다. 2010년대의 하락기는 38개월(2010년 1월 초 ~ 2013년 2월 말)간 이어졌으나, 2022~2023년의 하락기는 26개월로 앞선 하락기의 3분의 2 수준이었다. 이 사실을 기억하고 현재에 적용해볼 필요가 있다. 2013년 이후 슈퍼사이클이 상승기로 전환되며 매우 장기간에 걸쳐 가격이 상승했었다. 그런데 하락기의 사이클이 짧아 졌다면 정체기 혹은 상승기의 사이클도 짧아질 가능성이 존재한다.
인플레이션_부동산 상승의 기폭제
#전 세계에서 월세 폭등이 일어나다.
#임대료 상승이 집값을 끌어 올리는 이유
#시공비는 내려간 적이 없다.
인플레이션이 오는 경우 원자재 가격 상승, 임금 인상, 대출 비용 증가 등으로 전체 시공비가 상승하는 것은 너무나 당연한 결과다. 관건은 시공비 상승의 규모가 어느 정도인지 그리고 이의 파급 효과(건설 지연 및 인허가 물량 감소)가 얼마나 클지다.
시공비는 이전보다 감소한 적이 없다. 이론상 경기가 둔화되면 원자재 수요가 줄어들어 원자잿값이 하락할 수 있고 종국에는 시공비도 하락할 수 있다. 하지만 2010년 이후 그런 일은 발생하지 않았고 시공비는 지속적으로 꾸준히 상승해왔다. 이것이 현실이다.
신규 공급이 부족한 상황에서 아파트 시장에는 두 가지 현상이 나타날 수 있다.
첫째, 신축 아파트 물량 공급이 과거에 비해 적어, 신축 아파트가 구축 아파트보다 더 높은 프리미엄을 갖게 된다.
둘째, 만약 신축과 구축 아파트 간의 가격 차이가 지나치게 벌어지는 경우, 사람들은 약간의 불편을 감소하거나 혹은 약간의 추가 비용을 들여 리모델링을 하는 선에서 구축 아파트 매매로 돌아설 수 있다. 만약 이에 더해 아파트 전세가격까지 상승한다면 구축 아파트 역시 사람들의 관심 망에 들어갈 수밖에 없다.
#글로벌 주택 시장은 상승 흐름을 타고 있다.
전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다
#서울시 전세 가격은 언제나 우상향했다.
전세가격은 큰 틀에서 항상 우상향했다. 아파트 매매 시장과 전세 시장에 참여하는 수요의 성격에는 차이가 있다. 매매 시장에는 주택을 매입해 거주하려는 거주 수요와 더불어 주택이라는 재화에 투자하려는 수요가 존재한다. 즉 매매 시장은 거주 수요와 투자 수요가 모두 있다. 그런데 전세 시장에는 투자 수요가 존재하지 않는다. 전세 시장의 수요는 오롯이 실거주수요 뿐이다.
전세가격의 흐름을 정리하면 크게 세 시기로 구분된다.
상승기 : 2011년~2022년 2분기
하락기 : 2022년 2분기 ~ 2023년 1분기
상승기 : 2023년 2분기 ~ 현재
전세가격이 이렇듯 인플레이션 이상으로 상승하면서 장기간에 걸쳐 우상향하고 일시적 급락을 했음에도 다시 급반등해 이전 최고가에 근접했다고 했을 때, 투자를 지향하는 시장 참여자들은 ‘전세는 매우 안전한 상품, 즉 가격 하방경직성이 강한 상품’이라는 인식을 하게 된다. 따라서 매매를 고려하는 투자자들은 아파트 갭투자를 안정적인 투자방식으로 생각하게 된다.
그런데 문제는 전세가격이 상승하면 가까운 시차를 두고 매매가격도 상승시키는 경향이 존재한다는 것이다. 그렇다면 전세를 준 집주인은 전세가격 상승과 매매가격 상승의 두 마리 토끼를 잡게 된다. 전세가격을 지속적으로 올림으로써 현금 수입을 챙기고 동시에 매매가격 상승의 과실까지 얻는 것이다.
#대형 단지로 살펴본 전세가격 흐름
#전세 가격 상승의 3가지 원인
첫째, 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승이다.
둘째, 입주 물량의 부족이다.
셋째, 전세사기로 인한 ‘빌라포비아’다
#매매로의 전환은 시작되었나?
매매 비중의 점진적인 상승과 매매거래량의 증가는 시장이 정확히 바닥을 지났다는 신호를 보여주며 슈퍼사이클의 문을 열고 있다.
#2024년 현재, 임대차 2법은 무죄다.
임대차 2법의 부작용은 크게 두 가지였다. 첫째는 이중가격제의 등장이다. ‘신규’계약은 가격 상승 제한이 없기 때문에 높은 가격에 계약이 가능한 데 반해, 갱신 계약은 5% 까지만 상승 계약이 가능하다. 앞서 살펴봤듯 2020년 후반부터 2022년 초반까지 이중가격이 나타났다. 둘째는 전세가격의 상승이다. 정책 실행 후, 서울 전역의 아파트단지 전세가격이 크게 상승했다. 이 두 부작용은 엄연히 존재했던 것으로 부정할 수 없다. 그런데 우리는 이후의 상황을 보아야 한다. 2022년 중반부터 2023년 초반까지 전세가격은 역대 가장 크게 하락했다. 그와 동시에 이중가격은 사라졌다. 임대차 2법 실행 후의 부작용은 불과 2년 후 시장의 자기조정을 거치면서 없어졌다. 임대차 2법이 지속적으로 문제가 있었다면 우리는 2022년 중반부터 2023년 초반까지의 전세가격 폭락을 경험하지 않고 현재까지 전세가격 상승만을 경험했어야 한다. 그런데 실상은 그렇지 않다. 전세가격이 폭락 후 2023년 초반부터 다시 오른 것은 앞서 언급한 정책 실패의 결과이다. 따라서 임대차 2법을 이유로 들며 폐지하려는 시도는 상식을 벗어난 것이다.
PF 사태_정책 실패와 최악의 공급 부족
#PF 대출 연장이 개발을 가로막는 이유
브릿지론이란 토지 매매 계약상 인허가 완료 이전에 잔금을 완납하는 조건인 경우, 본 PF 이전 단계에서 토지의 담보력과 차주의 신용을 담보로 토지잔금을 대출하는 것을 말한다. 쉽게 말하면 인허가 완료 이전 디벨로퍼가 금융기관의 대출(브릿지론)만을 이용해 토지를 깔끔하게 내 것으로 만드는 과정이다.
PF 대출금 = 브릿지론 상환액 + 추가 건설비용(마케팅, 광고홍보, 공사비)
특히 문제가 되는 부분은 브릿지론 단계에 있는 프로젝트들이다. 본PF를 통해 ‘분양’이 이루어져야 할 이 사업들은 왜 멈춰 있는 걸까? 기대되는 분양 수입이 개발비용에 한참 못 미치기 때문이다.
#과거 PF사태에서 우리가 배운 것
#사업성 있는 PF가 사라졌다.
#PF 대출 연장이 불러온 공급 절멸
#창조적 파괴 속에 성장한 대한민국 부동산업
공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가.
#빌라와 아파트 모두 급감한 착공 물량
#공급 물량의 79%가 특정 지역에 몰려 있다.
착공이 아닌, 실제 특정 시기의 ‘입주 물량’을 분석해 보면 2025년부터 2027년까지 서울 아파트 입주 물량에는 두 가지 문제점이 있다.
첫째, 입주 물량이 지나치게 적다.
둘째, 입주 물량이 지역적으로 지나치게 편중되어 있다.
2024년에는 강동구와 송파구에 올림픽파크포레온 입주 물량의 영향이 강할 수 있으나 서울 내 다른 지역(서북권, 서남권)은 입주 물량 부족에 직면할 가능성이 크다.
2025년에는 전체 물량의 대부분인 약 2만 채가 서초구를 포함한 동남권과 동북권에 직중되어 있다. 이는 서울시 전체 입주 물량의 약 84%가 특정 지역에 몰려 있음을 의미한다. 역시 서북권과 서남권의 입주 물량은 없다.
2026년에는 서초구가 서울 전체 입주 물량의 70%를 차지하며, 서초구를 제외한 서울 전역에서의 입주 물량은 약 3,500채에 불과하다.
2027년에는 서초구에 약 5,000채가 존재한다. 2027년에도 서초구가 전체 입주 물량에서 절반 이상의 비중을 차지하고 있다.
그렇다면 서울 서쪽 지역의 구는 절대적으로 입주 물량이 부족한 상황에 처할 것이다.
퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공
부동산 가격은 공간시장과 금융시장의 두 부분에서 영향을 받는다. 공간시장은 다시 한 번 부동산 시장의 수요와 공급 측면으로 나뉜다.
그밖에 이에 영향을 주는 다양한 변수들이 고려된다. 예를들어 GDP 성장, 인플레이션, 부동산 인허가, 시공비 등이다.
금융시장은 기준금리와 국고채 10년물 금리, 주택담보대출 금리 등이 중요하다.
#부동산 수요: 소득수준과 주택 양극화
#부동산 공간: 여전한 고물가 속 공급 절벽
여전히 미분양이 넘치는 지방 부동산은 희망적으로 보기 어렵다. 공급 측면에서 이토록 물량이 지속적으로 장기간 부족한 사태는 거의 최초의 일이다.
#금융시장: 시점이 문제일 뿐, 금리는 인하된다.
현재의 금융시장에서 우리는 두 가지 흐름을 읽을 수 있다. 첫째, 더 이상의 기준금리 인상은 힘들다. (실제로 24.10.11 3.25% -> 24.11.28 3.0%로 인하되었다.) 둘째, 기준금리 인하는 언젠가 시작된다. 부동산에 있어서 금리 인하는 매우 큰 효과를 낸다. 만약 주택 구매자가 연 2,500만 원의 이자가 충분히 감당 가능하다고 판단한다면, 자기자본과 LTV 조건만 맞으면 주택의 상향 이동을 시도할 수 있다. 따라서 주택담보대출 금리 인하는 다양한 경로를 통해 주택 수요를 자극한다.
#모든 지표가 ‘상승’을 가리킨다.
단기간 5년 이내에 일어날 수 있는 ‘정해진 미래’는 서울 아파트의 경우 역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이고, 동기간 금리가 낮아진다는 것이다. 공급 부족은 누군가에게는 안 좋은 소식일 수 있으나 부동산 시장 가격에는 상승 방향으로 연결된다. 금리인하 역시 부동산 수요를 자극하기에 더 많은 사람의 시장 참여를 부추길 것이다. 부동산 공간시장과 금융시장의 여러 현황이 합쳐지면서 모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다.
[Chapter4. 12개 대장 단지 상세 리포트]
아파트 단지별 슈퍼사이클 확인
#대장 단지의 흐름이 바뀌었다.
#서울시 아파트는 역대 최고가를 경신할 것인가.
N파고의 달성이란 직전 최고가를 상회해 가격이 지속적으로 상승할 가능성을 의미한다.
부동산 상관관계애 대한 일반적인 사항 두 가지
첫째, 금리는 아파트 매매가격과 역의 상관성을 보인다.
둘째, 매매가격과 거래량은 동조화 현상을 보인다.
거래량 추이는 직전 1~2년 대비 거래량이 증가 혹은 감소했는지를 관찰하는 것이 좋다. 전체 기간 대비 특정 시점의 거래량이 얼마나 증가, 감소했는지에 대한 분석은 결과를 오도할 수 있다.
서울 대장 단지 가격 분석
#대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트
- 대장 단지들이 전고점을 돌파하며 상승중이다.
- 금리 인하는 시간 문제다.
- 거래량과 매매가격이 같이 증가하고 있다.
- 강남3구의 강승세가 전이될 것이다.
- 신축 아파트의 상승세가 퍼져 나간다.
- 역대 최악의 공급 부족이 예상된다.
서울특별시의 세대수는 증가하는 추세이며 이는 꾸준한 서울시 거주 수요를 의미한다. 공급은 부족하고 수요는 증가하고 있다. 이는 공급이 수요를 받쳐주지 못해 가격이 상승할 가능성을 암시한다.
[Chapter5. 2025년 부동산 가격 대예측]
서울시 집값 시나리오
#서울시 부동산 가격 예측 모델
금리 인하는 주택담보대출 이자율을 낮추며, 이는 부동산 수익률의 인하로 이어지고, 결국엔 부동산 가격 상승으로 연결된다.
#2025년 서울시 아파트 가격 시나리오
금리가 2024년 6월 대비 0.25%p 인하될 경우 서울 전체 아파트 가격은 약 5% 상승할 것으로 예상된다. 0.75%p까지 확대될 경우 가격 상승률은 10%에 이를 수 있다.
#임대차2번 폐지 후 매매가격 상승 시나리오
#강남, 서초구 아파트 가격 예측
#노도성 아파트 가격 예측
가격 상승은 대체로 강남에서 시작된다. 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다.
#정부의 부동산 시장 개입 가능성
대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향
#중산층과 서민을 위한 ‘NEW’ 리츠 정책
#알래스카보다 낮은 서울 아파트 재산세
우리나라의 재산세는 사실 두 가지다. 재산세(지방세)와 종합부동산세(국세)다. 2024년 7월 현재, 종부세 폐지 논쟁이 뜨겁다. 종부세는 재산세의 일종으로 1주택자의 경우 공시가격 12억 원 이상인 주택에 추가적인 세금이 부과된다. 여기서 중요한 부분은 종부세가 시세나 감정가가 아니라 ‘공시가격’을 기준으로 결정된다는 점이다.
종부세는 복잡하고 일관성이 부족한 면이 있어 개혁이 필요하다. 현재 20억 원 이하의 부동산에 대해 적용되는 실효 재산세율은 0.09%에서 0.12% 수준으로 매우 낮다. 우리는 종부세를 폐지하는 경우, 실효 재산세율을 어느 정도까지 높일지 그리고 재정 자립도가 낮은 농촌 지역의 재정 보조는 어떤 방식으로 할지 논의해야 한다. 이런 논의 없이 외치는 종부세 폐지 및 완화는 포퓰리즘에 지나지 않는다. 만약 이런 논의도 없이 종부세가 폐지되는 경우, 실효 재산세율이 0.09~0.12% 사이이기 때문에 부동산 보유로 인한 부담은 없다고 봐야한다. 물론 2주택 이상 보유자에게는 과세 부담이 약간 있겠으나, 다주택자는 당연히 과세 부담을 느껴야 하며 이것이 공정한 사회다.
STEP3. 책에서 깨달은 것
- 서울 권역별마다 특징과 어디까지 매매 가격 흐름이 동조화되고, 되지 않는지 알 수 있었다.
- 학군의 수요는 매매보다는 임대 시장에 더 큰 영향을 미친다.
- 아파트 시장의 가장 1순위는 직장이라는 것을 업무지구를 품고 있는 곳과 아닌 곳을 비교하며 다시 한 번 알게 되었다.
- 서울의 26년까지 공급량이 절벽 수준인 것과 그로 인한 매매가격 및 전월세 가격 상승은 피할 수 없다는 것을 알게 되었다. 더욱 서울에 투자를 해야 할 것 같은 느낌이 들었다.
- 부동산 사이클의 주기를 생각해본 적은 없었는데 이전 사이클보다 현재가 짧아 졌다고 한다. 앞으로는 사이클이 변화할 수 있다는 것을 알아 두자.
- 27년까지 공급 절벽이기 때문에 서울 서쪽 지역의 구는 가격이 상승할 여력이 크다.
STEP4. 책에서 적용할 점
1. 서울에 등기를 친다는 것은 부동산 슈퍼사이클에 올라탈 수 있다는 의미임을 알려준 책이다. 현재 인플레이션, 공급 부족, 금리 인하 등이 부동산 상승 시그널을 보내고 있을 때 서울이나 서울과 동조화가 되는 곳에 투자를 꼭 해야겠다는 생각이 들었다. 그리고 이 과정에서 물건을 어떻게 보유해 나갈지에 대해 고민이 생기게 되었다.
STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구
#모든 지표가 ‘상승’을 가리킨다.
단기간 5년 이내에 일어날 수 있는 ‘정해진 미래’는 서울 아파트의 경우 역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이고, 동기간 금리가 낮아진다는 것이다.
투자 욕구가 아주 활활 타오르게 만든 문구다.
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