부동산 트렌드 독서후기 [주유밈]

1. 책을 읽고 본 내용을 써주세요. (책의 핵심과 챕터별 요약 정리)

많은 사람들이 인지하기 시작한 전셋값 상승이다. 2023년 후반까지만 해도 대부분의 시장 참여자가 전세가격 상승을 인지하지 못했었다. 그럼에도 본질적인 전셋값 상승은 이미 2023년에 기저에서 발생하고 있었다.

  “강남권에 대규모 아파트 단지가 등장했다고 해도 서울시 전체 입주 물량이 역대 평균 대비 적다면, 강남권 전세가격은 단기간(3~6개월) 하락할지라도 서울시 전체 차원의 전세가격은 상방 압력을 받게 된다. 2023년 현재 많은 사람들이 심각하게 느끼지 못할 수 있으나, 서울 전체의 전세가격이 슬금슬금 오르는 지금의 상황은 매우 우려되는 신호이다.”

느낀점 : 20~21년도에 그렇게 높던 전세가가 22년~23년 전세가가 고꾸라지는 것을 보고 과연 다시 전세가가 오를까? 오른다면 얼마나 빨리 오를까? 만약에 월부에서 체크를 하고 있지 않았더라면 나는 아무것도 모르고 전세 재계약을 하면서 어 왜이리 높지… 얼른 갱신권쓰자 다시 그 굴레에서 벗어나지 못 했을 것 같다. 

  [2013년~2015년]

  · 서울시: 2013년 이후 상승을 시작했으나 아파트 가격은 큰 변동 없이 안정적인 흐름을 유지했다.

  · 전국 광역시: 대구는 이 시기에 가격이 상승하는 등 일부 광역시에서 서울과 다른 움직임이 나타났다.

  [2015년~2019년]

  · 서울시: 2015년 중반부터 서울 아파트 시장은 급격한 상승세를 보였다. 주거 수요 증가와 함께 정부의 부동산 정책 변화 등이 영향을 미쳤다.

  · 전국 광역시: 서울의 상승기 동안 부산과 울산 등은 가격이 하락하거나 정체되었다. 울산을 포함한 경남권은 조선업 쇠퇴 등 지역 경제와 연관이 깊었다.

  이처럼 2010년대 서울시와 전국 광역시의 가격 흐름은 상이했다. 그러나 2020년 이후 코로나 위기 극복을 위해 기준금리가 0.5%로 급락하면서 시장에 많은 유동성이 공급되자 전국이 동일한 방향으로 움직이기 시작했다.
 

느낀점 : 현재 시장이 15년 초입이지 않을까싶다. 09년도에 고점을 찍고 10~14년 하락을 하다 

15년바닥을 찍고 올라갔던 그 시장의 모습과 비슷하다. 

출처 : 구해줘월부 

2020년~2021년]

  · 서울시와 전국 광역시: 코로나19 팬데믹으로 인해 전국적으로 유동성이 증가하면서 모든 광역시의 아파트 가격이 동반 상승했다. 이는 기준금리 인하와 정부의 경기 부양책 등이 주요 요인이었다.

  [2021년 4분기~2022년]

  · 서울시와 전국 광역시: 2021년 후반부터 전국적으로 아파트 가격이 하락세로 돌아섰다. 금리 인상과 함께 유동성 축소가 주요 원인으로 작용했다.

  그러나 이러한 서울과 전국 광역시의 동조화 현상이 계속된 것은 아니다.

  [2023년~2024년 상반기]

  · 서울시: N파고가 나타나면서 상승 흐름이 완연하다.

  · 전국 광역시: 전국에 걸쳐 2023년 전후로 바닥을 다진 후 2023년 9월까지 지역마다 상이한 패턴으로 상승 혹은 정체를 보였다. 그 이후의 흐름 역시 지역별로 다르다

느낀점 :  24년 상반기 때 올랐지만 7월을 기점으로 하락시작. -% 까지 빠질지 체크. 

다만 노도성 지역이 최근 부동산 시장에서 가격이 정체되고 있는 이유는 몇 가지 중요한 요인들 때문이다. 우선 이 지역은 강남에 접근하기가 어렵다. 강남은 서울에서 가장 중요한 경제 중심지 중 하나로, 많은 회사가 위치해 있어 직장인들에게 매력적인 지역이다. 하지만 노도성 지역은 강남과 물리적으로 멀리 떨어져 있으며, 교통 체계도 불편해 출퇴근이 어렵다. 또한 여의도로의 접근성도 좋지 않다. 여의도는 또 다른 주요 비즈니스 중심지로, 금융 기관과 대기업이 밀집해 있다. 여의도로 출퇴근하는 사람들에게 이들 지역은 주거지로서 불편한 선택지가 된다. 노도성 지역에서 접근할 수 있는 주요 직장 중심지는 광화문 정도다. 광화문은 정부 기관과 대기업 본사들이 위치한 지역이지만, 광화문만으로는 이 지역의 부동산 수요를 충분히 끌어올리기에 부족하다.

느낀점 :  강남접근성 노원구 도봉구 성북구..  성북구 좌측 4호선 타고 충무로, 우측 6호선 타고 약수에서 3호선 갈아타면 그래도 강남 1시간 이내 

단지마다 다르지만  7호선접근성 좋은 단지들은 접근성 좋다. 

도봉구는 무조건 4호선 좌측으로 내려가다가 다시 우측으로 꺾는 삼각형 형태로 사당역 환승으로 가야하는 물리적거리가 먼데. 

성북구는>>>> 노원구>> 도봉구 이 정도 차이가 나는데 같이 묶는게 좀 의아했다. 

시공비는 내려간 적이 없다

  인플레이션은 경제 전반에 걸쳐 큰 영향을 미치며, 특히 건설비용에 상당한 변화를 야기한다. 인플레이션은 목재, 철강, 콘크리트, 구리 등 건설에 사용되는 원자재 가격을 상승시킨다. 이러한 필수 자재의 가격이 상승하면 전체 건설 프로젝트 비용도 증가하게 된다. 자재 생산자와 공급업체는 상승한 비용을 건설회사와 디벨로퍼에게 전가하기 때문에 건설회사의 부담이 커진다. 그래서 원자재 가격 상승은 자연스레 건설비용 상승으로 연결된다. 

느낀점 :  그르치… 시공비는 내려간적이 없다. 그래서 분양가 밑으로 내려가기 힘들다란 말이 있다. 

서울시 전세가격은 언제나 우상향했다

  국토부가 공개하는 부동산 빅데이터 데이터베이스에 존재하는 전세가격은 2011년 이후부터다. 2011년 이후 서울시 아파트 전세가격 추이를 살펴본 결과 놀라운 양상이 나타났다. 전세가격지수의 흐름을 보면 2022년 대폭락기를 제외하면, 전세가격은 큰 틀에서 항상 우상향했다. 자세히 살펴보면 2012년부터 2022년 3분기까지 근 11년 동안 전세가격이 전년 동분기보다 낮았던 적은 고작 2회(2019년 1분기와 2분기)에 불과하다.

느낀점 : 정말 그러하다…. 전세는 물가. 권유디 튜터님께서 말씀해주신 평균회귀 가장 적합. 

투자를 지향하는 시장 참여자들은 ‘전세는 매우 안전한 상품, 즉 가격 하방경직성이 강한 상품’이라는 인식을 하게 된다. 따라서 매매를 고려하는 투자자들은 아파트 갭투자를 안정적인 투자 방식으로 생각하게 된다그렇다면 전세를 준 집주인은 전세가격 상승과 매매가격 상승의 두 마리 토끼를 잡게 된다. 전세가격을 지속적으로 올림으로써 현금 수입을 챙기고 동시에 매매가격 상승(실현되지 않은 이익)의 과실까지 얻는 것이다. 즉 실현 수입과 미실현 수입이 동시에 발생하는 구조다

느낀점 :  우리가 원하는 구조.

 첫째, 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승이다. 인플레이션은 재화의 가치를 하락시키며, 고정된 수입을 얻는 임대인은 떨어진 화폐 가치를 보상받는다.둘째, 입주 물량의 부족이다 셋째, 전세사기로 인한 ‘빌라포비아’다빌라가 서울시 전체 주택 수요의 50%를 차지하는 상황에서, 빌라 세입자들이 아파트 시장으로 넘어가면 그 파급력은 상당할 것이다.

느낀점 : 빌라와 연관성은 사실 생각잘 못 했는데, 좀 더 넓게 바라보게 해준 구절. 

PF 대출 문제는 아직 해결되지 않았다. 오히려 부실 부동산 폭탄을 떠안은 채, 장장 20개월 째(2024년 6월 기준) 사태가 연장 중이다. 토지 가격이 높은 탓에 분양 수익성이 안 나오고 있고, 신규 개발은 이루어지지 않고 있다. 

PF 대출 문제는 아직 해결되지 않았다. 오히려 부실 부동산 폭탄을 떠안은 채, 장장 20개월 째(2024년 6월 기준) 사태가 연장 중. 따라서 서울 부동산 시장에서 큰 역할을 담당할 주체는 어쩌면 SH와 LH 같은 공공일지 모른다. 공공이 적극적으로 서울과 서울 인근 토지를 대량으로 확보하는 토지 디벨로퍼 역할을 하고 해당 토지에 민간 디벨로퍼와 시공사가 아파트를 건설하게 하는 거대한 분양 시장을 열어야 한다. 이를 통해 기축 아파트에 쏠린 민간의 수요를 (미래에 준공될 아파트에 입주하려는) 분양 시장으로 돌려야 한다

느낀점 :  이 구절을 읽으면서 드는 생각은 최근 3기 신도시 창릉 본청약 시작이었다. 

왕숙도 그렇고 

하남교산도 그렇고 슬슬 본청약이 하나씩 나올듯 

앞마당 중 처인구가 있는데 마성,영문리 일대도 3년전부터 LH매입이 이뤄지는 것을 확인했고 LH가 공원공사를 하는 것을 보면서 언제 조성이 되려나 했는데… 기사 찾아보니 30년 준공 목표네??

이에 더해 동북권에서 3년간 나올 물량(약 1만 9,000채)은 전체의 40%다. 따라서 동북권과 서초구에서 나오는 물량(도합 약 3만 7,000채)이 전체의 79%다. 그렇다면 서울 서쪽 지역의 구는 절대적으로 입주 물량이 부족한 상황에 처할 것이다.

느낀점 :  이 구절을 읽으면서 느낀점은 전세가가 서쪽이 높기 때문에 투자의 기회는 서대문구, 은평 vs 동대문구, 성북

비교하자면 서대문구, 은평에서 좀 더 기회를 찾아봐야겠다로 생각이 든다. 하지만 이 것은 뇌피셜이기 때문에 

서대문구, 동대문구, 성북구 이 3개 앞마당을 얼른 만들어야함. 둘째 태어나기전에 성북구 정도라도 만들고 싶은데…

2025년 부동산 시장의 전망을 이해하기에 앞서 몇 가지 중요한 전제와 작동 원리를 살펴볼 필요가 있다. 첫째, 매매 수요는 여전히 충분하다는 가정이 중요하다. 이는 서울시 부동산 시장에서 지속적인 거래가 이루어질 것임을 의미한다. 충분한 수요는 가격을 안정시키거나 상승세를 유지하는 데 중요한 역할을 한다. 둘째, 금리 변화는 부동산 수익률에 직접적인 영향을 미치며, 이는 궁극적으로 부동산 가격에 영향을 미친다는 가정이다. 금리 시나리오는 2025년 6월까지 기준금리가 최소 25bps에서 최대 75bps 인하되는 경우를 상정했다. 금리 인하는 주택담보대출 금리에도 영향을 미쳐 부동산 수요를 넓힐 것이다. 시장 참여자가 정부보다 더 빠르게 행동하고 있다. 따라서 2024년 중반에 시작된 부동산 슈퍼사이클은 장기적인 상승세로 이어질 가능성이 크다. 이는 결국 시장의 자율적인 힘이 정부의 개입을 이길 수 있다는 사실을 입증하게 될 것이다. 

가계는 ①리츠의 투자자이며 주주임과 동시에 ②거주자이며 ③임차인이다. 주택과 토지는 리츠의 소유다. 리츠 투자자인 개인은 투자 지분을 갖고 있을 뿐 토지, 건물 등 부동산 지분을 직접 소유하지 않는다. 그러니 부동산 등기가 불필요하며 취득세, 재산세 및 종합부동산세, 양도소득세 등의 대상이 되지 않는다. 그리고 주택법상 무주택자 자격을 유지하기 때문에 본인이 원하는 경우 주택 청약에 참여할 수 있다.

상대적으로 저렴한 임대료로 안정적 주거공간을 확보하며 리츠의 주식 및 지분을 소유해 배당 수익을 얻을 수 있다. 주택 가격이 상승했다면 지분가치 차익까지 누린다.

느낀점 : 구절에 있는 리츠 사업은 무주택을 유지하면서도 소유권도 가져오는 형태인데 안정적으로는 보이나 상승장 때 FOMO를 견디기 어렵고, 우리가 원하는 비전보드 금액 달성을 이루기에는 어려운 상품. 정권에 따라 임대사업은 달라진다. 예를 들어 뉴스테이 기업형 임대주택 제도가 있었다. 하지만 정권에 따라 바뀌고 시장에 따라 바뀐다. 

요일을 불문하고 유동인구가 많은 상권일수록 트렌드 변화에 따른 상업공간의 생애주기가 더욱 짧은 것을 알 수 있다.

이러한 낮은 요식업 생존율에 홍대, 강남역 일대는 지난 3년간 15~20%대 수준의 공실률이 유지되었다.  이렇게 높은 공실률에도 건물주들은 임대료를 낮춰 임차인을 찾기보다는 차라리 상가를 비워두는 방식으로 건물 가치를 유지하고 있다.

느낀점 :  공실이 많음에도 안 맞추는 이유가 이거였군..

전세사기 유형 

1.  가장 많이 벌어지는 전세사기 유형 중 하나는 ‘선순위 기망형’이다. 이는 말 그대로 임차인에게 선순위 권리나 보증금 등이 없는 것처럼 속이는 것이다. 해당 물건에 다른 전세권이라든지 대출 건이 있음에도 불구하고 없는 것처럼 속여서 세입자가 계약하게 한다. 이 사기 유형은 다가구에서 많이 벌어진다.

2. 다른 유형은 ‘동시 진행형’으로 이는 조직범죄에 가깝다. ‘빌라왕’이 대표적인 동시 진행형에 해당한다. 구조는 이렇다. 사기의 중추인 건축주가 빌라를 지으며 중개인이나 분양대행업자를 가담시킨다. 예를 들어 건축주가 1억 5,000만 원짜리 건물을 지으며 중개인에게 2억 원에 이 집을 전세로 살 세입자를 찾아오도록 한다. 빌라 시세를 잘 모르는 세입자의 정보 열위를 이용하는 것이다. 그러면 중개인의 몫으로 1,000만 원을 주고도 나머지 4,000만 원은 자신이 빼돌릴 수 있다. 건축주는 이후 꼬리가 잡히지 않게 바지 집주인을 찾아 집을 떠넘긴다. 일부러 노숙인이나 저지능자 등 취약 계층에 접근해서 1,000만 원을 쥐여주며 이 집을 팔아버리는 것이다. 그럼 범죄의 마스터플래너인 옛 집주인은 3,000만 원을 챙겨서 달아난다. 가까운 시일 안에 이 모든 일들이 동시에 진행돼서 ‘동시 진행형’이라 불린다. 정리하자면 옛 집주인이 새로운 전세 세입자랑 계약함과 동시에 새 집주인에게 집을 팔고 본인은 떠나버리는 것이다

느낀점 :  전세사기를 피하는 유형별 사례 및 대처방안을 안심전세포털을 통해 파악하자. 

2. 책을 읽고 깨달은 내용을 써 주세요. (새롭게 알게 되었거나, 잘못 알고 있었던 것, 이 책에서 동기부여 받은 것, 이 책에서 찾은 롤모델의 노하우, 가치관 배울 점 등등)

#입주물량

#전세상승을 바라보는 관점 

입주 물량이 부족하다는 것 만 생각해서 전세가가 오르겠지 했는데

다른 거주 형태인 빌라수요를 아파트가 빨아들이는 관점으로 생각을 한번도 하지 못 했다. 

이 책을 읽음으로써 조금 더 넓게 아파트 시장을 바라볼 수 있게 되었다. 

3. 책을 읽고 삶에 적용할 부분을 써 주세요. (내 삶에서 변화시켜야 할 부분, 변화시키기 위한 아이디어, 아이디어를 적용할 구체적인 계획 등)

이번 하락장에서 

급지별 -% 빠지는지 앞마당 대장단지별로 체크. 

4. 논의하고 싶은 점

이 책을 읽으면서 가끔 부동산스터디에서 올라오는글들을 읽을 때 

데이터와 거시적 관점으로 이야기하는 글들의 공감수와 댓글이 높을 때 

나는 그 글을 공감하지 못 하였다. 

하지만 그 사람들이 월부에 온다면 또한 이해하기 힘든 영역이 있듯이 

월부안에서 부동산을 바라보는 것은 우리는 이해를 하지만….

월부를 모르지만 부동산 관심있는 분들께 이야기를 할 때 

우리는 어떤 데이터를 쓰고 어떤 시나리오로 이야기를 해내야할지에 대해 논의하고 싶다.