[2월 돈버는 독서모임 다카포] 독서후기

책 제목(책 제목 + 저자): 부동산 트렌드 2025

저자 및 출판사: 김경민, 와이즈맵

읽은 날짜: 2025. 2. 7.

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #부동산트렌드#서울아파트#슈퍼싸이클

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?): 8점

1. 저자 및 도서 소개 

 : 서울대학교 지리학 학사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드대학교에서 도시계획·부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 대한민국 최고의 부동산 전문가로, 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직 중이다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다. 저서로는 『부동산 트렌드 2023』, 『건축왕, 경성을 만들다』, 『도시개발, 길을 잃다』, 『리씽킹 서울』 등이 있다.

2. 내용 및 줄거리

 : 필자가 보기에 지금 부동산 시장은 새로운 국면으로 접어들었다. 그래서 이번 ≪부동산 트렌드 2025≫는 남다른 의미가 있다. 이 책의 부제에도 썼듯 2025년은 서울 부동산이 ‘슈퍼사이클’의 파도를 타는 해가 될 것이기 때문이다. 계속되는 인플레이션, PF 사태 연장, 최악의 공급 위기, 시중금리(국고채 10년물 금리) 인하 등 복합적 요인이 맞물려 부동산 시장은 ‘대세상승’이라는 새로운 방향으로 나아가고 있다.
-프롤로그 「2025년 부동산 시장이 특별한 이유」중에서

결국 작년 책을 요약하면, 공급 부족 이슈가 현실화될 것이기에 2023년 하반기 대비 2024년 금리가 하락하는 경우(주택담보대출 금리의 하락) 서울시 부동산 가격이 상승할 것으로 보았다. 이의 연장선상에서 정부의 정책 실패가 존재하는 경우 집값 상승 가능성과 더불어 ‘전략적 대처(실거주자의 경우 매수)’를 조언했다. 작년에 제시했던 전망은 2024년 7월 현재도 유효하다. 오히려 예상보다 빠르게 시장이 움직이고 있다.
-Part1. 「2024년 부동산 시장 다시 보기」중에서

부동산 시장에는 특정 지역이 가지는 위계가 존재한다. 이는 각 지역의 주택 가격 상승률 같은 지표를 통해 확인할 수 있다. 2013년 1분기부터 2024년 2분기까지 강남구와 분당구는 누적해 112.7%, 103.2% 상승했지만 수지구는 82.1%에 그쳤다. 서울시 강남구와 경기도 분당구는 누적 상승률이 비슷한 수준을 보였다. 비록 분당이 강남보다 주택 가격 상승세를 조금 늦게 타기 시작하지만, 시간이 지나면 두 지역의 누적 상승률은 결국 비슷해진다. 하지만 경기도 수지구의 경우 상황이 다르다. 수지구의 누적 상승률은 강남구나 분당구에 비해 현저히 낮은 편이다. 그 이유는 수지구 주변에 새로운 아파트를 대량으로 공급할 수 있는 충분한 공간이 있기 때문이다.
-Part2. 「빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트」중에서

여전히 미분양이 넘치는 지방 부동산은 희망적으로 보기 어렵다. 또한 서울 역시 토지 가격이 내려간다고 하더라도 기본적으로 인허가와 착공에 최소 5~6년의 시간이 필요하다는 것을 기억해야 한다. 지금의 부동산 개발 환경이 변한대도 공급(입주물량)은 ‘미래’의 이야기다. 2025~2028년 사이의 공급 부족은 이미 명확히 정해진 사실이다. 공급 측면에서 이토록 물량이 지속적으로, 장기간 부족한 사태는 거의 최초의 일이다. 인플레이션과 PF 정책 실패로 비롯된 공급 절벽은 결국 전세가격을 먼저 밀어올렸고 이것이 매매가격으로 전가되는 현상이 나타나고 있다. 이미 시장에서는 전세 거래 비중이 줄어들고 매매 거래 비중이 늘어났다. 전세가격 상승의 결과로 임차 수요가 매매로 전환되고 있는 것이다.
-Part3. 「2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6」중에서

반포자이 33평은 2024년 1분기부터 가격이 재상승하기 시작했다. 25평형이 2분기에 들어서야 상승한 것과 다르다. 직전 하락기 대비 1.8% 상승한 32억 7,900만 원으로 6,000만 원 가까이 상승했다. 이 시기는 N파고의 두 번째 상승 파고에 해당한다. 2024년 2분기 평균가격이 35억 1,200만 원으로 N파고의 첫 번째 상승 고점(33억 8,000만 원)에 도달했기 때문이다. 평균가격 기준으로는 W파고에 도달했다고 보기는 힘들지만, 최고가는 39억 5,000만 원으로 2022년 2분기 최고가(39억 원)에 비해 5,000만 원이 더 높은 수준이다. 따라서 W파고의 달성 여부는 시간문제일 것으로 보인다.
-Part4. 「12개 대장 단지 상세 리포트」중에서

주택 시장의 가격은 서울의 강남구, 서초구에서 시작해 강북과 수도권 등으로 전이되는 현상을 보인다. 강남구, 서초구, 송파구는 이미 상승기가 시작되었다. 한 통계에 의하면 재건축을 통한 큰 수익을 거두기 어려운 환경에, 미래보다는 현재를 중시하는 2030세대의 소비경향이 반영되면서 신축 아파트가 인기를 끌고 있다고 한다. 그래서 송파구의 헬리오시티, 마포구의 마포래미안푸르지오, 서대문구의 DMC파크뷰자이, 강서구의 마곡엠밸리 같은 2010년대 중후반 이후에 준공된 준신축 단지들부터 상승기가 시작되었다. 이후에는 결국 상승세가 그 외의 신축보다 중소 규모의 강북 아파트 단지들까지도 확산되고 그 밖의 수도권으로도 전이될 것으로 전망한다.
-Part4. 「12개 대장 단지 상세 리포트」중에서

서울시 전체 아파트에 대해 2025년 가격을 예측한 결과, 금리가 2024년 6월 대비 0.25%p 인하될 경우 서울 전체 아파트 가격은 약 5% 상승할 것으로 예상된다. 한편 금리 인하 폭이 0.75%p까지 확대될 경우 가격 상승률은 10%에 이를 수 있다. 다만 2024년 7월 현재 정부 당국에서 사태의 심각성을 인지하고 있는 만큼 수요를 억제하는 정책(LTV, DTI, DSR 강화 등)이 출현할 수 있다. 이런 정책은 단기적으로 가격의 하방 압력으로 작용할 수 있으나 장기적으로 큰 영향을 발휘하지 못할 수 있다. 이에 더해, 임대차 2법 폐지와 종합부동산세 폐지와 같은 세제 완화가 언급되고 있다. 주택을 매수하려는 시장 참여자에게는 당연히 좋은 신호로 읽히는 사안들이다.
-Part5. 「2025년 부동산 가격 大예측」중에서

7대 상권 모두 5년 경과 후 살아남을 확률이 60% 미만이다. 상권의 공간 범위가 거대한 강남(강남대로)과 홍대·합정 상권은 생존율이 50% 이하로 비교적 상권 범위가 작은 이태원, 성수(뚝섬), 가로수길 등에 비해 변화가 더 빠르다. 요일을 불문하고 유동인구가 많은 상권일수록 트렌드 변화에 따른 상업공간의 생애주기가 더욱 짧은 것을 알 수 있다. 이러한 낮은 요식업 생존율에 홍대, 강남역 일대는 지난 3년간 15~20%대 수준의 공실률이 유지되었다. 이렇게 높은 공실률에도 건물주들은 임대료를 낮춰 임차인을 찾기보다는 차라리 상가를 비워두는 방식으로 건물 가치를 유지하고 있다. 짧아진 생애주기를 역으로 이용해 독특한 운영 방식을 꾀하기도 한다. 짧게는 며칠에서 길게는 몇 개월까지 한정된 기간 동안 한정된 콘텐츠를 선보이는 이른바 ‘팝업 스토어’의 유치는 상권에 젊은 유동인구를 유입시키는 새로운 동력이 되었다.
-Part6. 「주목해야 할 ‘핫 플레이스’」중에서

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 : 왜 지금 서울 아파트를 보고 있어야 하는지 학문적으로 탐구할 수 있었다. 정규강의에서 강사님들이 이야기 해주신 이야기들과 똑같다. 또한, 아파트 이외 7대 상권 모두 분석해주니 시야가 넓어졌다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

  Part 2. 빅테이터로 분석한 서울&전국 아파트
  p51 서울과 맞닿은 곳에 대입 농어촌 특별전형 대상 지역이 있다? ~김포를 동서로 관통하는 국도 48호선 남서측에 위치한 신곡리 일대는 고촌힐스테이트, 캐슬앤파밀리에시티, 센트럴자이 단지가 신곡중학교를 중심으로 하나의 학군으로 묶여 신흥 명문학군으로 부상하고 있다.~한편 농어촌 특별전형 해택은 학생만 고등학교 졸업까지 12년 이상 거주, 재학하거나 학생, 부모 모두 6년간 거주, 재학한 경우 받을 수 있다. >>> 과연 대입 농어촌 특별전형 대상 지역이 가치가 있는 것인가. 실거주 전세로는 모르겠지만, 가치투자 매매로는 무리수가 있지 않을까. 학군 입지가 농어촌 특별전형이 해제되면 끝이라는 이야기 아닌가.

  p76 서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과~첫째, 서울시 주택 가격이 상승한다.~둘째, 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다.~셋째, 주거 안정성이 악화될 수 있다. >>> 공급에 중요성을 다시 느낄 수 있다. 강의에서 배웠듯이…전세 가치투자에서 가장 중요한 것은 공급. 지금은 서울에서 기회를 준다. 1호기는 서울 투자를 생각해보자.

  Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6

  p113 다수의 투자자들이 갭투자가 안정적인 투자라는 신호를 공유하는 순간, 투자 가수요가 촉발될 수 밖에 없다. 따라서 우리 사회는 갭투자를 제한하기 위해서라도 전세 제도의 반전세화 혹은 폐지를 서둘어야 한다. 또한 전세가격이 이처럼 상승하는 경우, 사회적 약자인 전세 세입자의 주거권이 더욱 보호되어야 한다. 임대차 2법 역시 폐지 되어서는 안되는데, 4년의 계약 기간과 갱신 계약 시 임대료 5% 상한 조건은 선진국의 임대차 계약에 비해서도 아주 낮은 수준의 거래 계약이기 때문이다. >>> 전세투자 막차가 될 수 있다. 김경민 교수가 이야기 하듯이 갭투자는 안정적인 투자이다. 안정적인 투자. 얼마나 매력적인가. 독강임투!! 투자를 시작하여 전세투자 막차에 올라타자. 심지어 임대료도 선진국에 비해 아주 낮은 수준. 전세 시스템이 사라지기 전 시작하자.

  p116 전세가격 상승의 3가지 원인~첫째, 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승이다.~둘째, 입주 물량의 부족이다.~셋째, 전세사기로 인한 ‘빌라포비아’다. ~빌라가 서울시 전체 주택 수요의 50%를 차지하는 상황에서, 빌라 세입자들이 아파트 시장으로 넘어가면 그 파급력은 상당할 것이다. >>> 왜 감당하지 못하는 투자를 하는가. 리스크 대비는 나와 너를 위한 것이다. 이것은 필수이다. 명심하자. 빌라포비아가 시작하여 빌라거주자들이 아파트 임대시장, 전세로 이동하면 전세상승은 필수불가결이다. 씨앗을 심을 때다.

  p149 공급 물량의 79%가 특정 지역에 몰려 있다.~이에 더해 동북권에서 3년간 나올 물량(약 1만 9,000채)은 전체의 40%다. 따라서 동북권과 서초구에서 나오는 물량(도합 약 3만 7,000채)이 전체의 79%다. 그렇다면 서울 서쪽 지역의 구는 절대적으로 입주 물량이 부족한 상황에 처한 것이다. >>> 동북권, 동대문구!!!! 물량이 어마어마하다. 매매가는 조정이 가능하다. 하지만 전세가격이 낮기 때문에 투자금은 많이 들어가는 상황. 그렇다면 입주 물량이 부족한… 전세가격이 높은 서울 서쪽 지역을 보는 것이 맞는 것인가. 서울 서쪽 지역을 중심으로 앞마당을 넓혀가자.

 p157 2024년 현재, 서울 아파트는 상승 사이클에 돌입했다.~여전히 미분양이 넘치는 지방 부동산은 희망적으로 보기 어렵다.~공급 측면에서 이토록 물량이 지속적으로, 장기간 부족한 사태는 거의 최초의 일이다. 인플레이션과 PF 정책 실패로 비롯된 공급 절벽은 결국 전세가격을 먼저 밀어 올렸고 이것이 매매가격으로 전가되는 현상이 나타나고 있다. 이미 시장에서는 전세 거래 비중이 줄어들고 매매 거래 비중이 늘어났다. 전세가격 상승의 결과로 임차수요가 매매로 전환되고 있는 것이다. >>> 공급의 중요성. 당연 지방도 언젠간 싸이클을 맞을 것이다. 하지만 지금은 서울이다. 전세가격이 상승하고 매매로 이어지기 전 씨앗을 심어야 한다. 나를 설득하는 과정. 서울이다.

  Part 4. 12개 대장 단지 상세 리포트

  p234 대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트 1. 대장 단지들이 전 고점을 돌파하며 상승 중이다.~2. 금리 인하는 시간문제다.~따라서 금리 인하에 따라 향후 부동산 가격은 상승할 가능성이 매우 높다.~3. 거래량과 매매가격이 같이 증가하고 있다.~4. 강남3구의 상승세가 전이될 것이다.~5. 신축 아파트의 상승세가 퍼져나간다.~6. 역대 최악의 공급 부족이 예상된다. >>> 관악드림타운 33편형은 N파고, W파고 모두 아직 달성하지 못했다. 검토가 필요하다. 한강이남 서쪽을 중심으로 앞마당을 늘려보자. 또한 관악구는 지금 내가 살고 있는 송도와 가격이 비슷하다. 심지어 가격움직임도 비슷함을 보인다. 나에게 비교평가하기엔 더없이 좋다.

  Part 5. 2025년 부동산 가격 대예측

  p249 노도성 아파트 가격 예측. 노도성 지역 아파트 가격은 금리 변동에 따라 크게 달라질 수 있다. 만약 금리가 2024년 6월 대비 0.25%p 인하될 경우 노동성 아파트 가격은 약 6% 상승할 것으로 예상된다. 그러나 인하 폭이 0.75%p까지 커지면 가격 상승률이 12%에 이를 수 있다.~첫째, 가격 상승은 대체로 강남에서 시작된다.~둘째, 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 차이가 크지 않다. >>> 장기적으로 상승률은 강남이나 강북이나 같다. 지금 강남을 제외한 나머지 곳들은 상승장을 다 타지 않은 곳도 많다. 특히 이번 정치적 이슈가 기회를 더 주는 것 같다. 올해 아너스 달성하고 1호기 투자를 한다면… 

  p261 물론 2주택 이상 보유자에게는 과세 부담이 약간 있겠으나, 다주택자는 당연히 과세 부담을 느껴야 하며 이것이 공정한 사회다. >>> 선하고 아름다운 삶을 위해 목표를 달성한다. 공정한 사회를 위한 책임을 지자. 다만, 망하지 않는 투자. 저환수원리를 통한 안전투자를 하자. 임대사업자가 다시 부활하기전에 1호기를 서울에 심어놓자. 

  특별부록. 전세사기는 사회적 재난이다.

  p316 한국의 전세제도가 자체가 지속 가능한 건지 원점에서 생각해볼 필요도 있다. 국토부 자료에 따르면 지금도 순순한 전세는 전체 전세 계약의 2~30% 수준이라고 한다. 실상은 대부분이 반전세다. 필자가 보기에 사기 위험이 높은 전세, 특히 빌라 전세는 정책적으로 반전세화가 필요하며 만약 그랬더라면 피해의 크기도 지금보다 훨씬 적었을 것이다. 전세가 존재하는 한 갭투자를 통해 이익을 얻고자 하는 욕망은 꺼질 수 없고, 전세사기 역시 사라질 수 없다. 긴 시간을 두고 점진적으로 사회적 합의를 이루며 전세 제도를 개선해 나가야 한다. >>> 빌라의 반전세화 그리고 아파트 갭투자에 대한 욕망. 이것이 미래가 아닐까 생각한다. 순수한 전세가 30%로 밖에 안된다는 것에 첫 번째 놀랐고, 빌라 전세사기에 대해 두번째 놀랐다. 갭투자를 통해 이익을 얻고자 하는 욕망. 이것을 부정할 수 없다. 다만, 선한 임대사업자가 되서 대한민국 임대사업에 이바지하는 사람이 되자. 

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

P 000 (전자책인 경우 전자책이라고 작성 부탁드립니다😊)

:  p51 서울과 맞닿은 곳에 대입 농어촌 특별전형 대상 지역이 있다? ~김포를 동서로 관통하는 국도 48호선 남서측에 위치한 신곡리 일대는 고촌힐스테이트, 캐슬앤파밀리에시티, 센트럴자이 단지가 신곡중학교를 중심으로 하나의 학군으로 묶여 신흥 명문학군으로 부상하고 있다.~한편 농어촌 특별전형 해택은 학생만 고등학교 졸업까지 12년 이상 거주, 재학하거나 학생, 부모 모두 6년간 거주, 재학한 경우 받을 수 있다. >>> 과연 대입 농어촌 특별전형 대상 지역이 가치가 있는 것인가. 실거주 전세로는 모르겠지만, 가치투자 매매로는 무리수가 있지 않을까. 학군 입지가 농어촌 특별전형이 해제될 수도 있다고 생각합니다.

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

 : 서울의 공간경제학, 서울연구원