부동산 트렌드 2025 서울아파트 슈퍼사이클 진입 독서후기_marria

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025 서울아파트 슈퍼사이클 진입

저자 및 출판사 : 김경민 김규석 이소영 이보람 이영민 정재훈 / 와이즈맵

읽은 날짜 :  ’25.01.23 ~ 02.07

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : # N파고, W파고   # 서울 아파트 골든크로스   # 공급절벽

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 7.5

 서울 부동산 시장을 중심으로(특히 거주 목적이 강한 아파트) 전체적인 큰 그림을 설명해 주고 있다. 숫자에 약한 나로서는 상승기 하락기 시점의 가격들이 나왔을 때 머릿속에 빨리 읽히지 않아 어려웠다. 그와 별개로 부동산의 전체적인 흐름을 집어주고 앞으로의 상황에 대해(월부에서는 예측을 가장 경계하지만) 얘기해 준 것도 서울 부동산 시장을 이해하는데 도움이 되었다.

1. 저자 및 도서 소개 

 : 2025년 서울 부동산, 슈퍼사이클에 돌입하다

매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈가 2025년 부동산 시장을 전격 해부한다. 2024년 현재, 각종 매체에는 상승장이 왔으니 ‘영끌’해서라도 집을 마련해야 한다는 의견과, 부동산 시장이 붕괴될 것이니 있는 집도 팔라는 의견이 뒤섞여 있다. 상반된 주장에 혼란스러운 투자자들은 정확한 데이터와 균형 있는 의견을 제시해줄 전문가를 절실히 찾고 있다. 이에 김경민 서울대 교수는 “서울 부동산은 2021년도의 전 고점을 넘어 신고가를 기록할 것”이라며 확실한 ‘상승’ 방향을 예고한다. 역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 시장의 모든 지표가 가격을 밀어 올릴 준비를 갖췄기 때문이다. 심지어 강남 부동산은 이미 슈퍼사이클 진입을 완료했다. 『부동산 트렌드 2025』는 더욱 정밀해진 분석으로 ‘2025년 집값 시나리오’를 제시한다. (예스 24에서 제공한 정보)

2. 내용 및 줄거리

 : 2024년 한해 동안 서울 부동산 시장이 어떻게 변화했는지 전체적인 흐름을 정리해 주었다. 사람들이 좋아하는 지역부터 오르기 시작했고 여름 기간 동안 불이 붙다가 7월 DSR 대출규제로 인해 주춤한 상태에서 보합 상태에 머무르고 있다. (책은 ‘24년 9월에 출판되었기에 12.3 계엄령 사태는 수록되지 않았고 현재 겨울이라는 계절적 요인과 함께 정치적 요인으로 꽁꽁 얼어 있는 상태임) 상승세가 퍼지는 지역에 따라 라인별이 있다는 것이 생소했다. 예를 들어 수도권 동남부 라인(강남 => 분당 => 수지) 수도권 서북부 라인(마포 => 일산 => 파주) 수도권 서남부 라인 (양천 => 안양 => 김포) 수도권 동북부 라인(노원 => 남양주 => 의정부)으로 나누어져 있고 대장 지역이 오르면 시기를 두고 해당 라인들을 따라 차례로 상승이 한다는 내용이다. 저자는 26년부터 공급절벽이 가져올 파급효과에 대해 설명을 했다. 주택이 부족하니 가격이 오르는 것은 당연한 거고 그러다 보면 사람들은 집값이 더 올라갈 거라는 심리가 작용해 투기 수요가 일어나고 그러다 보면 주택가격이 천정부지로 오르는 건 불 보듯 뻔해질 것이다. 또한 거주할 집이 부족해지니 전세 월세 가격도 올라가게 되고 여기에서 전세금을 감당 못하는 사람들은 월세로 밀리는 수밖에 없다. 그럼 월세 또한 자연스럽게 상승하게 된다. 이렇게 거주비에 대한 비용이 크게 증가하게 되면 당연히 생활은 팍팍 해질 것이다. 저자는 여기에 대한 방안으로 중산층과 서민을 위한 ‘NEW 리츠’라는 정책의 예시를 들었는데 해당 정책에 대한 골자는 가계는 1. 리츠의 투자자이며 주주임과 동시에 2.거주자이며 3.임차인이다. 리츠 투자자인 개인은 투자 지분을 갖고 있을 뿐 토지, 건물 등 부동산 지분을 직접 소유하지 않기에 부동산 등기 불필요하며 취득세, 재산세 및 종합부동산세, 양도소득세의 대상이 되지 않는다. 또한 주택법상 무주택자 자격이므로 주택 청약에 참여도 할 수 있다. 저자는 리츠 투자기업과 가계 모두 높은 참여율을 유도하고 서로 윈윈할 수 있는 전략이라고 말한다. 주목해야 할 ‘핫플레이스 부분에 대해서는 상업공간의 주기가 점점 짧아지고 있음과 동시에 세대 교체에 따른 핫 플레이스들이 빠르게 바뀌고 있음을 설명해 주고 있다. 특히 유투브와 숏츠등을 이용해서(옛말로 입소문) 이슈를 몰고 다니는 MZ세대들과 함께 팝업스토어와 플레그십스토어에 대한 내용들은 흥미로웠다.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 : 서울의 대장단지가(랜드마크) 어디이며 해당 단지에 대한 가격 분석이 흥미로웠다. 물론 숫자들이 나와서 머리가 어질어질한 건 어쩔 수가 없었지만 사람들이 생각하는 대장단지가 어디인지를 다시 한번 인지하는 계기가 되었던 듯하다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

 : ‘25년 3월 안으로 서울에 1호기를 하려고 마음먹고 시세와 매임을 잡고 있는데 날씨도 춥고 폭설도 내리고 해서 자꾸 망설이게 되는데 이게 맞는건지도 모르겠고 뚝딱거리고 있지만 이게 좀 더 힘을 내서 부지런히 1호기를 만들어야겠다고 생각했다.

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

P 000 (전자책인 경우 전자책이라고 작성 부탁드립니다😊)

: 

P.133(밀리의 서재) 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다. 이는 중저가 지역내에서도 아파트 가격의 움직임이 다양해지고 있음을 의미한다. 

P.274(밀리의 서재) 빌라 공급 부족은 장기적으로 빌라 임차(월세 혹은 전세) 가격을 높이고 아파트로의 전월세 이주 수요를 창출할 가능성이 존재한다. 

(빌라 공급부족이 아파트로의 이동으로 연동이 된다? 보통 제가 생각하기엔 아파트가 빌라보다 전월세 가격이 더 비쌀 텐데 빌라에서 아파트로의 이주 수요를 창출할 가능성이 있다는 게 이해가 안되는 부분입니다.)

P.289(밀리의 서재) 고로나19 위기 이후 어마어마한 돈이 시중에 풀렸지만 혜택은 중소상공인에게 돌아가기보다는 소수의 기업(특히 플랫폼 기업)에 집중되어 흘러갔다.

P.449(밀리의 서재) 해당 도시로 거대 기업이 본사를 옮기기로 결정했다고 하면, 가장 먼저 움직이는 것은 토지 값이다. 월세가 아니다.

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

 : 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다. (책은 소유하고 있으나 읽지는 못했음;;; 하지만 제목에서 모든 것을 다 내포하고 있다고 생각함.)