돈독모]부동산트랜드 2025 _ 독서후기 _강짱

돈버는 독서모임 - 부동산 트렌드 2025 (25.2)

읽은 날짜 :  돈버는 독서모임 - 부동산 트렌드 2025 (25.2)

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025 +김경민 외

저자 및 출판사 :  김경민 외/와이즈맵

읽은 날짜 :  2025.1월

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #슈퍼사이클    # 대세상승장   # 골든크로스

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) :  10점

1. 저자 및 도서 소개 

 :   서울대 지리학학사 이후 하버드대 도시계획 부동산연구로 학사박위를 받은 저자 김경민은 주로 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발등에 힘쓰고 있고  제목답게 부동산 트렌드 시리즈 책을 내고 있고 2025년을 맞아 대략적인 트렌드를 유추해보고자 한다.

2. 내용 및 줄거리

Part1. 2024 년 부동산 시장 다시보기 

1.2024년 부동산 시장에는 어떤일이 벌어진걸까 ? - N자 반등한 서울 부동산 /W자 모양도 가능하다고 생각/지방은  서울과 같지 않을수 있다

2.부동산 트렌트 2025 미리 보기 - 서울 아파트의 골든크로스가 발생한다 

-상승의 가능성 의미

 Part2 .빅데이터로 분석한 서울 & 전국 아파트 
 1.전국 아파트 매매 시장 동향 

-서울 아파트 시장 : N파고의 등장과 슈퍼사이클 돌입 / W자 모양도 가능하다고 생각

-전국 광역시 부동산 :아직 바닥일수도 있다
 

2.신도시 아파트매매 시장 동향 

-강남,분당,수지 : 강남과 분당은 누적 상승률이 비슷하나 수지는 입지독점성이 약해서 상대적으로 덜 상승 

-마포,일산,파주 :마포는 강남구와 동조화 /나머지는 제외

-양천,안양, 김포 :양천구와 안양시 동안구 동조화.  Cf)고촌읍

-노원,남양주, 의정부: 노원과 남양주 의 동조화/ 의정부는 늦음 
 

3.서울시 구별 아파트매매 시장동향 

-강남,서초구 고가아파트 시장: 신축프리미엄이 붙은 경우 서초구의 아파트가격이 강남구보다 상대적으로 더 높아질수 있다

-노도성 중저가 아파트 : 강남, 여의도 출퇴근 멀다 /기껏해야 광화문 정도이나 수요가 약하다

-고가 vs  중저가 시장비교로 보는 시사점 : 고가와 중저가 아파트상승의 시차가 존재한다/고가아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다/ 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다
 

4.서울시 아파트 공급 부족사태 

-서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과: 서울시 주택 가격 상승, 전세 및 월세가격이 상승 가능성, 주거 안정성이 악화

Part3  2025 부동산 투자 빅이슈 top6
 * 이동평균선: 특정 기간 주가의 평균을 연결한 선 
*단기 이동평균선-7주/장기 이동평균선-24주
 

1.슈퍼사이클 -서울아파트 대세상승의 신호탄

-부동산 이동평균선의 골든크로스

-서울아파트 시장의 슈퍼사이클이 시작되다

-강남 아파트는 이미 출발했다 : 서울시 전역보다 조금 앞서 반등/하락은 늦게

-노원구 아파트는 어디로 ? 노원구 역시 2024년 6월에 슈퍼사이클에 진입함 !

-상승과 하락의 사이클이 주는 인사이트는 ? 가격상승기에 강남구가 서울전역에 비해 1-2개월 선행, 노원구 후행하여 상승장 진입/부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타남 / 부동산 사이클이 짧아짐 

2.인플레이션 -부동산 상승의 기폭제

-전세계에서 월세 폭등 : 팬데믹 이후 아파트 월세 폭발적 상승 (전세계 모든도시)

-임대료 상승이 집값을 끌어올리는 이유 : 수익률 1p % 상승에도 부동산 가격은 50 % 상승할 가능성 존재함 

-시공비는 내려간적이 없다 : 따라서 신축 아파트의 물량 공급이 과거에 비해 적으므로 신축아파트가 구축 아파트보다 더 높은 프리미엄을 갖게 된다

-글로벌 주택 시장은 상승흐름을 타고 있다  : 맨해튼, 베를린, 런던 등 

*미국 부동산으로 보는 인플레이션 헷지 :주택 가격은 일반적으로 인플레이션과 함꼐 상승한다. 가장 강력한 인플레이션 헷지 수단이 부동산임을, 미국 주택시장이 다시 확인시켜주고 있다.

3. 전세가격 폭등-매매로의 전환을 이끌다 

-서울시전세가격은 언제나 우상향했다

-대형단지로 살펴본 전세가격 흐름은 ?

-전세가격 상승의 3가지 원인 : 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승/입주 물량의 부족/ 전세사기로 인한 빌라포비아

-매매로의 전환은 시작되었나 ? 매매 비중의 점진적인 상승과 매매 거래량의 증가는 시장이 정확히 바닥을 지났다는 신호를 보여주며 슈퍼사이클의 문을 열고 있다.

*2024년 현재 ,임대차2법은 무죄다 

4.PF사태-정책실패와 최악의 공급부족

-PF 대출연장이 개발을 가로막는 이유 : 토지가격이 하락하지 않고 금융비용이 계속 발생

-과거 PF사태에서 우리가 배운것은 ?위기관리  그러나 PF 대출만기가 연장됨 

-사업성 있는 PF가 사라졌다 : 지방 vs 서울 → 지방이 더 심하다 ?

-PF 대출연장이 불러온 공급절멸  

5.공급절벽 -정확히 얼마나 심각한가 ?

-빌라와 아파트 모두 급감한 착공 물량

-공급물량의 79%가 특정지역에 몰려있다 : 2024년 1.98만 /2025년 2.6만(서초 4800 + 동북권 1.5만)/2026년 1.23만 /2027년 9600채 (서초구)

-서울 서쪽지역의 구는 절대적으로 입주물량이 부족한 상황이 처할것이다 ! -→ 전세가가 더오르겠네 ?

6.퍼펙트 스톰-공급부족과 금리인하의 협공

-부동산 수요 : 소득수준과 주택양극화 -빈부격차확대로 주택 시장이 양극화되고 있다

-부동산 공간 : 여전한 고물가 속 공급절벽 - 거의 최초의 일

-금융시장 : 시점이 문제일뿐 금리는 인하된다

-모든 지료가 상승을 가리킨다 : 인플레이션으로 인한 시공비 급등 ,PF정책 실패로 말미암은 토지가격의 유지와 공급부족, 전세가격 상승과 매매로의 전환, 예상되는 금리 인하와 부동산 수요자극등 

Part 4 12개 대장 단지 상세 리포트 

1.아파트 단지별 슈퍼사이클 확인

-대장단지의 흐름이 바뀌었다  : N 파고,  W파고

-서울시 아파트는 역대 최고를 경신할것인가 ? W 파고

2. 서울 대장 단지 가격 분석  12개 

Part 5.2025 부동산 가격 대 예측

1.서울시 집값 시나리오 
-금리0.25%p 인하시(2024년 6월대비) 서울전체 아파트가격. 약 5 % 상승

-금리 0.75 % p 인하시. 약 10 % 상승 가능 

-강남 서초구 아파트 가격 예측 :  4 % 상승/ 8% 상승

-노도성 아파트 가격 예측 : 6% 상승/ 12% 상승 
 * 트렌드1 ) 가격 상승은 대체로 강남에서 시작. 트렌드2) 서울시 전체 아파트 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북간 차이가 크지 않다 
 

2.대한 민국 부동산 시장이가야할 방향

-중산층과 서민을 위한 new 리츠 정책 - 부동산을 소유하는것이 아님 

-알래스카보다 낮은 서울 아파트 재산세 -종부세로 지방농촌 재정경제 도움 

Part6. 주목해야할  핫플레이스

1.요즘 상권의 새로운 소비문화 - 경험중심 !!!

2.서브컬처가 살아있는 4세대 홍대 

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 : 서울 아파트의 골든 크로스가 발생하였다. 모든 지표가 대세상승을 가리킨다.  올해내 또는 올해 상반기에 투자를 하는게 맞다 . 

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

-서울아파트의 골든 크로스가 발생하였다 

-서울 부동산 슈퍼사이클이 시작되었다.

-역대 최악의 공급위기에 처해있다 / 금리 인하 초읽기 상태이다/ 전셋값 상승과 이에 따른 매매로의 전환이 이루어질것이다/강남 상승세의 확산이 일어날것이다/ 서울시 매매 거래량이 증가 할것이다.

-종부세 와 농촌 지방경제 지원의 상관관계성.& 더불어  서울아파트 재산세율 낮음 

-임대차법은 죄가 없다 ? 

-빅데이터와 AI이용한 모델 --→ 골든 크로스 

-대세상승장으로 가기 위한 여러조건들이 거의다마련되었고 초입이다.  앞으로 전세가상승하여 전세가율이 상승할 것이다. 매매가도 함께 날라갈수도 있다. 점점 사이클이 짧아지고 있다.   올해 상반기내에 투자를 하자 !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

-월부에서 잘 배웠다 ^^

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

P 000 (전자책인 경우 전자책이라고 작성 부탁드립니다😊)

: 골든 크로스의 발생과 계엄령과 스트레스 DSR 3단계 시행 예정의 이해 ??? 
: 현재 현장에서의 시장느낌 (투자자만 돌아다니는 거 같은데 맞는지 ? 상급지로 갈아타기도 일어나고 있는지 ?  이미 갈아타기 수요는 저번 24년. 5,6,7 월에 다 했는지 ?  궁금합니다 ~~~

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

:  잘 모르겠어요 ^^