돈버는 독서모임 - 부동산 트렌드 2025 (25.2) -실행해보자

부동산 트렌드 2025 서울 아파트 슈퍼사이클 진입

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025 서울 아파트 슈퍼사이클 진입

/김경민

저자 및 출판사 : 김경민 와이즈맵

읽은 날짜 : 20252..6

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : # 공급절벽 #거래량 #수도권 구분

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 8점

1. 저자 및 도서 소개

: 김경민 서울대학교 환경대학원 도시계획 교수, 글로벌 부동산 연구, 빅데이터 기반 부동산 시장 분석,

2. 내용 및 줄거리

:서울아파트는 PF대출 연장으로 정리되어야 할 사업이 정리되지 않아 땅값이 하락하지 않았고 이로 인해 신규공급이 없어졌다. 미국금리와 함께 한국금리도 내려가는 상황에서 서울 아파트는 대세상승의 시작이 되었다. 12개 대장 단지가 대부분 N파고를 달성했고 W파고를 달성할 가능성이 높다. 매매거래 비중이 상승하고, 금리가 내려가면 공급이 적은 서울아파트는 대세상승사이클로 전환되게 된다. (따라서 매매거래비중과 금리를 잘 살펴보라 )

나의 생각: 현재 대출제한, 탄핵정국, 금리를 인하할 수 없는 환경(환율)으로 인해 매매거래비중이 줄어들고 있어 아파트 상승세는 하락세로 전환됐다. 2025년 대출제한은 조금 완화됐지만 하락세를 바꿀 수는 없는 상태이다. 한국 경제가 당뇨병이 걸렸다는 진단, 외화보유고가 많지 않다는 여건 등을 볼 때 인플레이션으로 아파트 가격이 우상향하겠지만 급격한 상승은 없지 않을까? 또는 한국경제가 심각해 질 수도 있다는 경고도 있는 시점에 내가 감당 가능한 좋은 아파트를 싸게 사는 것이 매우 중요한 시기인 것 같다.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

1) 2025 서울 아파트를 보는 다른 관점을 볼 수 있었다.

- 수도권을 동남부(강남,분당,수지), 서북부(마포,일산,파주),서남부(양천,안양,김포),동북부(노원,남양주,의정부)로 나누어 흐름이 연결되는 지역들을 묶었다.

- 고가 아파트 시장(강남구,서초구의 아파트)과 중저가 아파트 시장(노원구,도봉구,성북구)로 묶은 것이 새로운 시각을 볼 수 있게 했다.

2) 체험과 쇼핑을 즐기는 MZ세대 소비문화인 ‘오픈런’,‘팝업 스토어’,‘플래그십 스토어’이 상권형성에 미치는 영향과 덕후들의 문화로 새롭게 다시 떠오르는 홍대상권의 발달에 대해 알게 되었다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

- 2024년 부동산 동조 현상(p39~)

1) 수도권 동남구: 강남, 분당, 수지

강남과 분당은 누적 상승률이 비슷한 수준이다. 수지구는 새로운 아파트를 대량으로 공급할 수 있는 충분한 공간이 있기 때문이다. 강남, 분당, 수지는 주거 선호지역으로 자연스럽게 가격 흐름이 흘러간다.

2) 수도권 서북부: 마포,일산,파주

마포구는 강남구와 비슷한 가격 변동 패턴을 보이며 동조화 현상을 이루고 있지만, 이러한 상승세가 일산과 파주로까지 확산되지는 않고 있다. 마포구는 서울내에서 교통과 생활 인프로가 잘 갖춰진 지역으로 강남구와 유사한 패턴을 보이며 상승해왔다.

3) 수도권 서남부: 양천,안양,김포

양천구(13.5%상승)와 안양시 동안구(5.5%상승)는 동조화 흐름을 보이나, 김포시(0%상승)는 향후 추이를 살펴봐야 한다. 과거 양천구에서 시작된 상승세가 안양시 동안구와 김포시로 퍼져나가는 과정에는 시차와 강도가 달랐다.

4) 수도권 동북부: 노원,남양주,의정부

노원구, 남양주시, 의정부시의 매매가격은 하락을 멈추고 일단 안정화 단계에 접어들었다. 과거 노원구와 남양주시의 매매가격은 동조화 현상을 보이며 동시에 변동하는 경향이 있다. 그러나 의정부시는 이들과 다르게 약 2개 분기의 시차를 두고 매매가격이 변하는 모습을 보였다. 남양주시에는 북한강과 다산신도시가 위치해 있으며, 경춘선과 서울 지하철 4호선이 연장될 예정으로 교통 접근성이 개선되고 있다.

- 신축프리미엄이 붙는 서초구 아파트가 강남구보다 상대적으로 더 높아질 수 있다.

- 고가 VS 중저가 시장 비교로 보는 시사점(p70): 고가와 중저가 아파트 시장 가격이 서로 다은 요인들로 의해 영향을 받고 있으며, 각 시장의 특성과 동향이 뚜렷하게 구분되고 있음을 보여준다.

1) 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다. 과거 서울 부동산 시장은 강남과 강북의 누적 상승률은 거의 비슷하게 나타났다. 강남이 먼저, 또 빠르게 상승했지만 시차를 두고 강북도 비슷한 수준으로 상승했다. 그러나 고가와 중저가 시장의 가격은 벌어지고 있다. 예를 들면 강남10억 아파트 강북 5억아파트가 100% 상승하면 강남20억아파트 강북10억아파트가 되어 가격차는 더 벌어진다. 상승률은 같지만 절대가격이 차이나기 때문에 가격격차가 더 벌어지는 것이다.

2) 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다. 예)강남,분당,수지

3) 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다. 성북구 아파트 가격이 상승한다 해도 같은 중저가 지역의 다른 아파트 가격은 동일한 양상을 보이지 않을 수 있다. 중저가 아파트 지역에서는 일괄적인 시장 움직임보다는 개별 지역의 특성와 상황에 따라 다양한 가격 변동의 가능성이 커지고 있다.

-전반적으로 강남구는 서울시 전역보다 조금 앞서 반등이 시작되고, 하락은 늦게 시작되는 경향이 있는 것으로 나타났다.

- 상승과 하락의 사이클이 주는 인사이트p93

1) 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1~2개월가량 선행하는 데 반해, 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다.

2) 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다. 2010년대 하락기는 38개월, 상승기는 8년 11개월. 상승기가 하락기보다 더 길다. (단, 2020년 이후는 초저금리로 인한 예외적 상황)

3) 부동산 사이클이 짧아진다. 하락기 사이클이 짧아졌다면 정체기 또는 상승기 사이클도 짧아질 가능성이 존재한다.

신규공급이 부족한 상황에서의 아파트시장현상(P103)

1) 신축아파트 물량 공급이 과거에 비해 적어, 신축 아파트가 구축아파트보다 더 높은 프리미엄을 갖게 된다.

2) 신축과 구축 아파트 간의 가격 차이가 지나치게 벌어지는 경우 구축아파트 매매로 돌아설 수 있다.

-미국 부동산으로 보는 인플레이션 헷지: 미국 주택시장에서도 주택가격은 인플레이션과 함께 상승하는 경향을 보여왔다. 1970년 중반 후반, 두 차례에 걸쳐 발생했던 오일 쇼크 그리고 불경기 속 물가 상승에도 불구하고 미국 전역의 주택가격이 상당한 수준으로 상승했다. 결국 인플레이션으로 인한 구매력 하락을 방어할 수 있는 최고의 수단은 부동산이다.(P105)

- 서울시 전세가격은 언제나 우상향했다.(P109)

- 서울시 부동산 가격 예측모델(p243)

첫 번째 모델은 가격 예측을 위해 현재 전세 가격이 빠르게 상승하고 있지만, 매매로의 전환수요가 이 상승세를 완화시킬 가능성을 상정한다.

두 번째 모델은 ‘부동산 수익률 모형’이다. 이 모델은 금윰시장과 공간시장(특히 임대차 시정)의 영향을 받는다. 여기서 임대차 시장이 안정적이라면 주요 변수는 금융시장, 특히 기준금리가 된다. 금리 인하는 주택담보대출 이자율을 낮으며, 이는 부동산 수익률의 인하로 이어지고, 결국엔 부동산 가격 상승으로 연결된다.

(1) 금리가 낮아지면 부동산 수익률도 낮아진다. 금리가 4%에서 3%로 낮아지면 부동산을 투자하는 사람들은 수익률을 최소 4%이상에서 3.5~3.75% 정도의 수익률이면 충분하다고 생각을 하게 된다. 그래서 금리가 낮아지면 부동산 수익률도 따라서 내려가는 것이다. 다만, 필자의 연구에 따르면 금리가 1%P(100bps)인하된다고 부동산 수익률도 똑같은 정도로 낮아지지는 않는다. 대략 금리 인하 폭의 절반 정도가 내려간다. 그런데 부동산 수익률이 낮아지는 경우 임대 수입은 고정되어 있기에(전세,월세 2년 계약이 되어 있어 변동성이 아주 크지 않다.) ‘가격’이 상승하게 된다. 투자 수익률 수식의 분모가 움직이는 것이다. 이때 가격은 즉각적으로 변동한다.

(2) 순서를 바꿔도 마찬가지다. 부동산 가격이 올라가면 투자수익률이 낮아진다. 예를 들면 수도권 A라는 도시의 인구가 1만명 거주하고 있고, 1년치 월세가 2000만원에 RKRURDSM 5억이라고 하자. 부동산 수익률은 4%다. 그런데 해당 도시에 거대 기업이 본사를 옮겨오면 가장 먼저 토지값이 상승한다. 토지가 2배 상승한다고 했을 때 수익률은 2%로 떨어지게 된다. 임대수입 2000만원 단기적(2년계약)으로 고정되어 있는 만큼 토지 가격이 5억원에서 10억으로 폭등하면 수익률이 2%가 되기 때문이다.

기준금리가 인하되면 주택담보대출 금리가 따라서 인하되고, 사람들은 같은 비용으로 더 큰 대출을 일으킬 수 있게 되고 이는 부동산 수요를 자극하며 부동산 가격을 인상시키는 방향을 나아간다.(p250)

- 2025년 서울시 아파트 가격 시나리오

1) 강남 서초구 아파트 가격 예측

강남 서초구 아파트의 경우 금리 0.25%p 인하시 가격은 4%상승, 0.75%인하시 8% 상승할 것으로 예측된다. 하지만 강남 아파트는 이미 2024년 7월 현재 2021년 고가의 거의 다다랐기 때문에 상승폭이 상대적으로 제한될 가능성이 있다. 이러한 예측은 다른 모든 조건이 변하지 않는다는 가정에 따른 것이다.

2) 노도성 아파트 가격 예측

만약 금리가 2024년 대비 0.25%p 인하시 가격은 6%상승, 0.75%인하시 12% 상승할 것으로 예측된다.

과거 가격 데이터를 보면 첫째, 가격 상승은 대체로 강남에서 시작된다. 둘째 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다. 서울시 전체 아파트 가격에 대해 다시 살펴보자면, 모든 지역에서 2021년 고점을 돌파할 가능성이 높다. 다만, 지역별로 그 시점에는 차이가 있을 것이다.

-요즘 상권의 새로운 소비문화(p265)

서울 7대 상권으로 명동, 가로수길, 강남, 홍대, 이태워-한남, 압구정-도산공원, 성수가 있다. 요즘 소비는 단순히 제품이나 서비스를 구매하는 행위를 넘어 사회적 상징성, 개인적 경험과 의미를 함께 아우르는 복합적인 과정인 것이다. 이러한 소비행동은 상권 분석에 있어서 매우 중요한 주제다. 온라인 환경에 친숙한 MZ세대는 취향과 가치관에 따라 소비생황을 하며, 소비공간을 방문해 새롭고 특별한 경험을 즐긴다. 이들은 소비를 통해 자신의 정체성을 표현하는데 익숙하고, 이를 온라인에서 공유하는 것에도 적극적이다.

핫 플레이스를 찾아가고, 기다리고, 맛보는 일련의 과정이 현대 소비문화의 트랜드로 자리 잡고 있다. 새로운 체험을 제공하는 ‘경험공간’으로서의 의미가 강해졌다. 특히 팝업 스토어와 플래그십 스토어가 상권에 미치는 영향은 상당한다. 이들은 상점 자체로 목적지가 되기에 브랜드 및 지역 인지도 강화, 부동산 가치 상승 등 여러 측면에서 상권을 흔들어 놓고 있다. 요즘 소비자들은 상품의 가격뿐만 아니라 비가격적인 요소에 더 큰 관심을 가지며 차별화된 상품을 찾는 경향이 있어 이에 대한 새로운 이해와 논의가 필요하다.(P290)

- 홍대입구에서 합정역까지의 1.5km의 도보 거리는 덕후들의 필수코스로 자리 잡았다.(p295) 한국에서 덕후 문화는 최근 몇 년간 급속도로 발전하며 대중속으로 스며들고 있다. 지금 홍대입구는 힙스터의 카페문화와 오타쿠 문화, 케이팝 문화 등 다양한 대중문화와 서크컬처가 결합, 공존하고 있는 곳으로 그 어떤 지역보다도 서울스로운 역동적인 공간이 되어 가고 있다. 다양한 하위문화를 만들고 해당 지역에서만 소비할 수 있는 브랜드가 많을수록 지역서이 강화된다는 점에서 홍대사례는 고무적이다.(p304)

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

1) 고가 VS 중저가 시장 비교로 보는 시사점(p70)에서 ‘고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있고, 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다.’ 고 말하고 있다. 이 점에 대해 궁금하다.

2) 상승과 하락의 사이클이 주는 인사이트(p93)에서 ‘부동산 사이클이 짧아진다. 하락기 사이클이 짧아졌다면 정체기 또는 상승기 사이클도 짧아질 가능성이 존재한다.’라고 말하고 있는데 이점에 대해 궁금하다.

3) p265 요즘 소비는 단순히 제품이나 서비스를 구매하는 행위를 넘어 사회적 상징성, 개인적 경험과 의미를 함께 아우르는 복합적인 과정인 것이다 p290, 핫 플레이스를 찾아가고, 기다리고, 맛보는 일련의 과정이 현대 소비문화의 트랜드로 자리 잡고 있다. 새로운 체험을 제공하는 ‘경험공간’으로서의 의미가 강해졌다. 특히 팝업 스토어와 플래그십 스토어가 상권에 미치는 영향은 상당하다고 했다.

위와 같은 소비문화는 아파트를 결정하는데 영향을 미칠까? 미친다면 어떻게 영향을 미칠까?

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?