돈버는 독서모임 -부동산트렌드 2025

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025

저자 및 출판사 : 김경민

읽은 날짜 :  2025.01.14

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #슈퍼사이클    #인플레이션    #12개 대장 단지

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 8점

1. 저자 및 도서 소개 

 :김경민/빅데이터를 기반으로 현재 부동산 시장을 분석하고 향후 부동산의 트랜드에 관한 정보룰 알려주는 책이다.

2. 내용 및 줄거리

< 2024년 부동산 시장 다시보기>

 2024년 초, 골든크로스가 발생하며 서울 아파트의 새로운 ‘슈퍼사이클’이 시작됨을 보여줬다. 부동산 사이클이 짧아지는 특성을 고려할 때 가격의 ‘ 장기간’, ‘폭등’을 의미하는 것은 아니다.

<빅데이터로 분석한 서울과 전국 아파트>

 서울은 N파고

-N형 패턴은 주식시장의 기술적 분석 기법의 하나로, 주가가 상승-조정-재상승의 세 단계로 움직이는 것을 뜻한다. 차트가 알파벳 N 모양을 닮아서 이런 이름이 붙었다. 서울 아파트 시장의 경우 N파고 형태가 명확하다. 이미 첫번째 전  고점을 돌파해 상승중이기 때문이다.

<서울시 구별 아파트 매매 시장 동향>

고가 VS 중저가 시장 비교로 보는 시사점

  - 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다.

  -고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다.

- 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다.

<서울시 아파트 공급 부족 사태>

서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과

-서울시 주택 가격이 상승한다.

-전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다.

-주거 안정성이 악화될 수 있다.

<2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6>

상승과 하락의 사이클이 주는 인사이트

-가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1~2개월 가량 선행하는 데 반해, 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다. 고가 주택에 대한 수요가 먼저 몰린 후, 서민 주택으로 수요가 확산되는 패턴이 나타나는 것이다.

-부동산 상승기화하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다. 부동산은 주식처럼 짧게 보유하고 매도할 수 있는 상품이 아니고 최소 몇년은 보유하는 상품이다. 따라서 사이클에 변화가 일어나는 경우, 가격 변화는 매우 장기간에 걸쳐 진행된다.

-부동산 사이클이 짧아진다. 

<전세가격 폭등-매매로의 전환을 이끌다.>

-전세가격은 큰 틀에서 항상 우상향했다. 

-전세가격은 23년 2분기부터 현재까지 지속적으로 상승중이며 전세 가격 최고 시점이었던 2022년 가격에 거의 근접했다.

<전세 가격 상승의 3가지 원인>

-인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승이다.

-입주 물량의 부족이다.

-전세사기로 인한 빌라포비아이다.

<공급 절벽, 정확히 얼마나 심각한가?>

-공급 물량의 79%가 특정 지역에 몰려 있고 입주 물량이 지나치게 적다.

-입주 물량이 지역적으로 지나치게 편중되어 있다. 동북권과 서초구에서 나오는 물량이 전체의 79%디다. 그렇다면 서울 서쪽 지역의 구는 절대적으로 입주물량이 부족한 상황에 처할 것이다

<퍼펙트 스톰 공급부족, 금리인하의 협공>

부동산 수요 측면을 요약하자면 빈부 격차 확대로 주택 시장의 양극화가 진행되고 있으며, 초고가 지역의 아파트 가격 급등은 부동산 시장의 공간 균형으로 인해 인접 지역에 영향을 줄 것이다. 또한 중산층과 서민의 실질소득이 줄어들었다고 하더라도 이를 다는 요소들이 압도하고 있다. 전반적인 소득 감소가 다른 요인에 비해 주택 가격에 더 큰 영향을 끼친다면 주택 가격이 하락하겠지만 그렇지 않다는 것이다. 다른 요인들의 영향은 매우 거대하고 압도적이다. 서울의 압도적인 대기 수요뿐만 아니라 이어서 살펴볼 부동산 공급 측면과 금융시장의 요소들 역시 상승 방향을 가리키고 있다. 

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 : 부동산의 전체적인 흐름과 트랜드에 대해 생각해보고 다양한 데이터를 통해 앞으로 부동산 시장의 동향에 대해 알수 있어 많은 도움이 되었다. 또한 12개 대장 단지를 가격분석을 통해 부동산 급지별 가격을 예측해볼 수 있었고 2025년 서울시 가격 시나리오를 통해 앞으로 부동산을 어떻게 접근하고 전략을 세워야 할 지 생각해볼 수 있었다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

 :  공급부족, 금리 인하, 서울시 아파트 구별 매매 동향,빅테이터로 분석한 다양한 부동산 시장흐름을 통해 2025년 부동산 트랜드에 대해 조금이라도 알 수 있었다.

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

P 000 (전자책인 경우 전자책이라고 작성 부탁드립니다😊)

:.P.161

지금까지의 상황을 정리하면 앞으로 단기간에 일어날 수 있는 정해진 미래는 서울 아파트의 경우 역대급 공급부족이 3~4년간 지속될 것이고, 동기간 금리가 낮아진다는 것이다. 

현재 부동산 시장을 보면 공급이 아직 해소되지 않아 전세가격이 낮게 책정된 곳이 많은 데 이런 시장 상황에서 어떻게 투자에 접근해야 할 지? 생각했던 것보다 투자금이 많이 드는 경우엔 목표 매수가격을 낮추거나 급지를 낮춰 보수적으로 투자에 접근해야하는지 협의해보고 싶습니다.

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

 : 투자에 대한 생각