[미라클맘]돈독모 과제제출

부동산 트렌드(2025)

1. 저자 및 도서소개

-저자 : 김경민

-도서 : 부동산 트렌드 2025

-읽은 날짜 : 2025.02.01.~02.06

-핵심키워드 :#슈퍼사이클 #공급절벽 #퍼팩트스톰

-점수 : 10점

2. 내용 및 줄거리

Part 2 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

1. 전국 아파트 매매 시장 동향

전국 거래량 중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있다. 매매 거래의 비중이 늘어난다는 것을 주택을 구매하고자 하는 시장 참여자들의 의지가 강해지고 있음을 의미한다.

시장의 본질적 흐름을 알아야 한다.

서울 아파트 시장은 N파고 형태가 명확하다.(N파고:주가가 첫 번째 고점까지 상승한 후 하락해 저점을 형성하고 다시 상승해 두 번째 고점을 형성하는 형태, 두 번째 고점이 첫 번째 고점을 넘어서면 상승세가 지속될 가능성이 높다는 신호)

P30 서울 아파트는 작가의 예측대로 W파고를 보이는 아파트들이 상급지에서 많이 보이고 있다.

아파트의 가격은 한 방향으로 흐름이 정해지면 장기적으로 움직인다. 장기적인 추세를 살펴보고 그래프가 언제 바닥을 다지고 상승하는지를 보수적으로 확인하는 것이 매우 중요하다.

현재 아파트 시장의 재상승의 단계에 진입했음을 확인한 두 가지 분석 결과

첫째, 부동산 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 뚫고 올라가는 ‘골든크로스’발생... 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 상향 돌파하는 모습을 보임... 이는 시장이 강세로 전환될 가능성이 높다는 신호로 해석된다.

둘째, 전체 거래량 중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가

전국 광역시 부동산은 전국에 걸쳐 2023년 전후로 바닥을 다진 후 2023년 9월까지 지역마다 상이한 패턴으로 상승 혹은 정체를 보였다 그 이후의 흐름 역시 지역별로 다른다.

2. ‘신도시’아파트 매매 시장 동향

한강 이남 지역에서는 수도권으로의 가격 확산이 활발히 진행 중인 반면, 한강 이북 지역에서는 이런 현상이 거의 나타나지 않고 있다 이러한 차이는 각 지역의 일자리와 직주근접에서 비롯된다.

3. ‘서울시 구별’아파트 매매 시장 동향

서울의 고가와 중저가 시장 비교로 보는 시사점은 첫째, 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다. 둘째, 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다. 셋째, 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다. 

4. 서울시 아파트 공급 부족 사태

서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과는 첫째, 서울시 주택 가격이 상승한다. 둘째, 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다. 셋째, 주거 안정성이 악화될 수 있다. 

Part 3 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6

1. 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄

장기 이동평균서과 다닉 이동평균선 비교 분석을 통해 얻을 수 있는 인사이트

첫째, 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1~2개월가량 선행하는데 비해, 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다. 고가 주택에 대한 수요가 먼저 몰린 후, 서민 주택으로 수요가 확산되는 패턴이 나타나는 것이다.

둘째, 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다. 상승기가 하락기보다 더 길다는 특징을 보인다.

셋째, 부동산 사이클이 짧아진다. 

2. 인플레이션_부동산 상승의 기폭제

인플레이션이 글로벌 현상이 된 이후, 전 세계 주요 도시들의 월세는 대폭등했다. 우리나라도 2020년을 기점으로 월세가 폭발적으로 상승했다. 

시공비는 이전보다 감소한 적이 없으며 2024년 중반, 시공비가 2020년에 대비 30% 폭등을 하였다. 시공비 급등은 신규 공급의 절벽이 나올 수밖에 없다. 이로 인해 시장에서 두 가지 현상이 나타날 수 있다. 

첫째, 신축 아파트 물량 공급이 과거에 비해 적어, 신축 아파트가 구축 아파트보다 더 높은 프리미엄을 갖게 된다. 

둘째, 신축과 구축간의 가격차가 지나치게 벌어진다면 사람들은 구축아파트도 바라보게되니 구축아파트도 상승하는 모습을 나타낸다.

3. 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다

2011년 이후 서울시 아파트 전세가격은 큰 틀에서 항상 우상향했다. 

전세가격은 2023년 2분기부터 현재까지 지속적으로 상승 중이며 전세가격 최고 시점이었던 2022년 가격에 거의 근접했다. 문제는 전세가격이 상승하면 가까운 시차를 두고 매매가격도 상승시키는 경향이 존재한다는 것이다. 

서울시 전세가격의 우상향 트렌드는 서울에 거주하고자 하는 압도적인 규모의 수요와 전세가격이 인플레이션만큼 혹은 그 이상 상승하는 경향에 기반한 것으로 본다.

2023년 2분기 이후 전세가격 상승의 원인은 첫째, 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승 둘째, 입주 물량의 부족 셋째, 전세사기로 인한 ‘빌라포비아’로 볼 수 있다. 빌라가 서울시 전체 주택 수요의 50%를 차지하는 상황에서 빌라 세입자들이 아파트 시장으로 넘어가면 그 파급력은 상당할 것이다. 

매매 비중의 점진적인 상승과 매매거래량의 증가는 시장이 정확히 바닥을 지났다는 신호를 보여주며 슈퍼사이클의 문을 열고 있다.

4. PF사태_정책 실패와 최악의 공급 부족

창조적 파괴를 통한 혁신

높은 토지 가격, 금융비용 상승, 시공비용 상승, 분양가 하락, 이 모든게 합쳐져 사업을 어렵게 만들었고 이로인해 공급절벽이 발생하게 될 것이다. 

5. 공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가

입주 물량으로 분석했을 때 2025년부터 2027년까지 서울 아파트 입주 물량에는 두 가지 문제점이 있다. 첫째, 입주 물량이 지나치게 적다. 둘째, 입주 물량이 지역적으로 지나치게 편중되어 있다. 

6. 퍼팩트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공

국내 외 상황을 고려했을 때 기준금리는 시점이 문제일 뿐 인하가 시작될 것이 자명하다.

(24.08.22 3.50% ⇒ 24.10.11 3.25% ⇒ 24.11.28 3.00% ⇒ 25.01.16 ⇒ 3.00%) 국고채 10년물 금리도 하락... 주택담보대출금리도 지속적으로 내려갈 것이다.

부동산 수요 측면에서 빈부 격차 확대로 주택 시장의 양극화가 진행되고 있으며, 초고가 지역의 아파트 가격 급등은 부동산 시장의 공간 균형으로 인해 인접 지역에 영향을 줄 것이다. 서울의 압도적인 대기 수요와 부동산 공급과 금융시장의 요소들 모두 상승 방향을 가리키고 있다. 공급 측면에서 이토록 물량이 지속적으로, 장기간 부족한 사태는 거의 최초의 일이다. 

현재의 금융시장에서 더 이상의 기준금리 인상은 힘들고 기준금리 인하는 언젠가 시작된다.(이미 시작됨)

앞으로 단기간(5년 이내)에 일어날 ‘정해진 미래’는 서울 아파트의 경우 ①역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이고, ②동기간 금리가 낮아진다는 것이다. 

모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다. 

Part 4 12개 대장 단지 상세 리포트

대부분의 단지에서 슈퍼사이클이 시작되고 있다. 다만 강남과 강북권에는 작은 차이가 존재하며 평형대별 차이도 존재한다. 그럼에도 큰 흐름의 변화는 부인할 수 없다. 

대장 단지 트렌드 파악은 두 가지 관점에서 분석이 요구된다. 첫째, N파고의 달성이다. 이는 직전 최고가를 상회해 가격이 지속적으로 상승할 가능성을 의미한다. 둘째, W파고의 가능성이 있는지 확인한다.

부동산 상관관계에 대한 일반적이 사항 두 가지는 첫째, 금리를 아파트 매매가격과 역의 상관성을 보인다. 둘째, 매매가격과 거래량은 동조화 현상을 보인다. 

Part 5 2025부동산 가격대예측

전제 및 작동원리

첫째, 매매 수요는 여전히 충분하다는 가정이 중요

둘째, 금리 변화는 부동산 수익률에 직접적인 영향을 미치며, 이는 부동산 가격에 영향을 미친다는 가정

1. 서울시 집값 시나리오

금리가 2024년 6월 대비 0.25p 인하될 경우 서울 전체 아파트 가격은 약5% 상승할 것으로 예상된다. 한편 금리 인하 폭이 0.75%p까지 확대될 경우 가격 상승률은 10%에 이를 수 있다. 과거 가격 데이터를 살펴보면 두 가지 트렌드가 있다. 첫째, 가격 상승은 대체로 강남에서 시작된다. 둘째, 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다. 시차를 두고 서울시 모든 지역이 서로 연결되어 가격이 동조화되는 경향이 나타난다.

2. 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향

종부세를 폐지하는 경우 실효 재산세율을 어느 정도까지 높일지, 그리고 재정 자립도가 낮은 농촌 지역의 재정보조는 어떤 방식으로 할지 논의해야 한다. 

Part 6 주목해야 할 ‘핫 플레이스’

1. 요즘 상권의 새로운 소비문화

소비 트렌드가 빠르게 변화하고 양극화되는 현상이 나타나고 있다. 유동인구가 많은 상권일수록 트렌드 변화에 따를 상업공간의 생애주기가 더욱 짧아졌다.

 2. 서브컬처가 살아있는 4세대 홍대

4. 이 책에서 얻은 점과 알게 된 점 그리고 느낀 점

과거 부동산 시장의 흐름과 현재의 부동산 시장 상황 그리고 이를 바탕으로 한 2025년 부동산 시장 전망에 대해 넓은 안목을 키울 수 있었다. 

월부에서는 이보다 더 깊고 디테일하게 강의해주고 있다는 점도 알려주고 있다는 점

자본주의 체제에 살면서 자본주의를 이해하고 어떤 마음과 자세로 살아가야할지에 대해 다시 한 번 더 느껴볼 수 있었던 시간이었다.

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점

내가 만약 부동산 투자에 관심이 없는 사람이라면 저자가 이야기하고 있는 종부세 개혁, 중산층을 위한 ‘NEW리츠’ 정책, 임대차법 개혁 등의 주장에 100% 동의를 했을 것이다. 하지만 부동산 투자를 생각하고 공부하고 있고 이제 곧 1호기를 해야겠다고 마음먹고 틈만 나면 전임과 매임을 하고 있는 지금.... 난 나의 투자가 먼저이기에 동의하기가 어렵다.

여러분들은 어떠신지 같이 나누어보고 싶습니다.