돈버는 독서모임-부동산트렌드 2025(25.2) 푸른올리브 독서후기

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025

저자 및 출판사 : 김경민, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈 / 와이즈맵

읽은 날짜 : '25. 2. 5

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #슈퍼사이클 #상승신호 #공급부족

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 8점

1. 저자 및 도서 소개 

: 김경민

서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직중이며 보스턴소재의 상업용 부동산 리서치회사 PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했다. 

2. 내용 및 줄거리

Part 1: 2024년 부동산 시장 다시 보기

2021년 후반기: 부동산 시장이 정점을 찍었고, 2022년: 대폭락

2023년: 1~3분기까지 상승세를 보였고, 4분기부터 2024년 1분기까지 다시 하락,

 하지만 2024년 2분기에는 반등하는 N자 형태의 파고가 나타났다. 이는 시장이 회복세로 들어섰음을 암시한다.

공급 부족과 금리 하락: 2023년 하반기 대비 2024년 금리가 하락하면 부동산 가격이 올라갈 것으로 보이며, 

이미 시장이 빠르게 움직이고 있는 상황이며 서울 아파트 시장에서는 골든크로스가 발생해 장기적인 가격 상승 

추세가 예상된다.

Part 2: 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트 가격트렌 드

전국 아파트 매매 시장: 서울이 먼저 상승세를 보이며, N파고에서 W파고로 전환될 가능성이 있다. 

신도시 아파트 매매: 한강 이남 지역에서는 가격 확산이 활발하지만, 이북 지역에서는 그렇지 않아 양극화가 심화되고 있습니다. 이는 각 지역의 일자리와 주거지의 접근성 차이에서 기인한다.

Part 3:올해 가장 중요하게 봐야할 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

슈퍼사이클: 서울 아파트 대세상승 신호

인플레이션: 부동산 상승의 기폭제.

전세가격 폭등: 전세가격 상승이 매매로의 전환

PF 사태: 정책 실패로 인한 공급 부족

공급 절벽: 앞으로 입주 물량이 부족할 것으로 예상됨

퍼펙트 스톰: 공급 부족과 금리 인하가 결합하여 부동산 가격 상승을 예고하고 있다.

Part 4: 12개 대장 단지 상세 리포트

서울의 주요 아파트 단지들이 가격 상승 중이며, 금리 인하가 임박한 상황이며

 이는 앞으로의 거래량과 매매 가격 상승으로 이어질 가능성이 높다

공급은 부족하고 수요는 증가 공급이 수요을 받쳐주지 못해 가격이 상승할 가능성을 암시한다.

Part 5: 2025년 부동산 가격 대예측

모든 지역에서 2021년 전고점을 돌파할 가능성이 높으며, 지역별 시점 차이가 존재한다. 

이는 가격 동조화 현상을 나타낸다.

Part 6: 주목해야 할 ‘핫 플레이스’

소비 트렌드의 변화가 눈에 띄며, 홍대 지역은 다양한 대중문화와 서브컬처가 결합된 새로운 

소비 문화의 중심으로 부상하고 있다. 

3. 나에게 유용한가 ?  느낀점 위주로 

책을 읽으면서 가장 먼저 느낀 것은 서울 부동산 시장의 복잡성과 그 안에 숨겨진 심리적 요소들이다. 

특히 N파고와  골든크로스와 같은 개념을 접목하여, 새로운 분석과 시장 참여자들의 심리를 참고할수 있었다.

매매 거래 비중의 변화: 매매 거래 비중이 줄어드는 현상은 사람들이 매매가격 하락에 대한 두려움으로 인해 전월세 시장으로 이동하는 것을 의미한다. 이는 마치 주식 시장에서 주가가 하락할 때 사람들이 주식을 팔고 현금을 보유하려는 심리와 유사하다. 이러한 심리는 과거의 경험이 현재의 결정에 큰 영향을 미친다는 사실을 다시 한번 깨닫게 해주었다.

사회적 맥락: "빌라포비아"와 같은 현상도 주목할 만하다. 전세가격 상승은 단순히 가격의 문제가 아니라, 사회적 불안정성을 반영하는 요소로 작용하고 있음을 느꼈고  이는 저소득층의 주거 안정성에 심각한 영향을 미칠 수 있다.

4. 배운 점

이 책에서 가장 유익했던 부분은 서울 대장단지의 분석과  과거 데이터를 살펴보며 

 1) 가격상승은 대체로 강남에서 시작된다. 일정시차를 두고 주변지역으로 확산되며 노도성지역은 가장늦게 영향을 받는 경향이 있다.

2) 장기적인 누적상승률은 강남과 강북간 차이가 크지않다

3) 얼죽신의 등장으로 신축축아파트와 구축아파트의 가격과 선호도는 다르다. 하지만 공급부족으로 구축아파트도 가격상승 압력을 받을것이다.

4)노도성지역아파트 시장은 강남과의  동조화현상, 신축구축프리미엄격차, 재건축정책등의 변수에 따라 영향을 받으므로 종합적으로 고려할 것

공급 부족의 영향: 공급 부족이 임대료와 매매가에 미치는 영향도 중요하다. 공급이 줄어들면 전세가격이 상승하고, 이는 결국 매매가격 상승으로 이어진다는 점은  중요한 고려사항이 될 것이다.

5. 적용해볼 점

공급 부족의 영향: 공급 부족이 임대료와 매매가에 미치는 영향도 중요하다. 공급이 줄어들면 전세가격이 상승하고, 이는 결국 매매가격 상승으로 이어진다는 점은 앞마당을 지속적을 트레킹하며 전세가격이 상승하는 흐름을 포착하고 기회잡아야 한다는것이다.

고가와 중저가 시장 간의 시차 이해: 고가 시장에서의 상승이 중저가 시장으로 퍼지는 패턴을 이해하는 것도 중요한 포인트!!  과거 데이터를 통해 강남과 강북의 누적 상승률이 비슷하게 나타났다는 점은 앞으로도 이러한 추세가 계속될 가능성을 시사한다.

대장 단지의 가격 흐름 분석: 각 대장 단지의 가격 흐름을 주의 깊게 살펴보며, 이를 토대로 대장단지가 왜 대장단지인지을 좀더 파악할  계획입니다. 특히, 권역 동조화 현상이 나타나는 지역을 선별하여 앞마당을 늘려가야한다는 것을 다시한번 새겨봅니다.

결론

"부동산 트렌드 2025"책을 통해 부동산 시장의 다양한 측면을 이해하고, 앞으로의 흐름을 함께 살펴보았습니다. 아직 충분한 실력이 쌓이지 않아 책의 내용을 전부 이해하지 못하였지만 공급과 수요의 관계, 심리, 정부의 개입등을 종합적으로 고려하여 보다 현명한 투자 결정을 내릴 수 있도록 노력하겠습니다.

부동산 시장은 언제나 변동성이 크기 때문에, 매매가격은 오르락 내리락  상승한다는 것, 전세가격은 지속적으로 우상향하고 있다는것을 알고 1호기매수의 전략을 어떻게 할지 결과를 내는 투자자가 되기위해 오늘도 지속적인 학습과 현장을 직접보고 느껴봐야 한다는 점을 다시 한번 상기하게 되었습니다.