[열중반 43기 9조 dearelmo] 1강후기 _ 저환수원리와 투자에 대한 생각

게리롱님과 함께한 1강 수업은 귀에 쏙쏙, 머리와 마음에 팍팍 꽂히는 명쾌한 수업이었다.

게리롱님, 꼭 월부가 아니여도 어디서나 성공할 수 있는 스타일~~!  일타~!

가독성 넘치는 피피티 정리와  정돈 된 주제의 흐름으로 즐겁게 수강한 시간이었다. 

주제는 저환수원리의 올바른 해석과 그것을 실제 투자 사례를 통해  더 잘 이해하는 것.

예전에 했던 잘못된 투자로 뼈아픈 경험을 했던 터라 월부에서 처음 저환수원리를 접했을 때,

바로 이거야! 이것을 그때도 알았더라면! 무릎을 탁 쳤었는데. 

이번 수업을 통해 소가 되새김질 하듯 저환수원리를 곱씹으며 정말 열심히 소화하고자 했다. 

저평가 : ‘가치가 있는 것’을 ‘가치보다 싸게 사는 것’ 

a. 투자에서나 저평가 판단에서나 가장 중요한 사안은 ‘입지’ 이다.

b. 이 입지는 중요 업무지구와의 거리, 교통, 학군, 환경 등의 인프라가 반영 된 것이다.

c. 입지는 서울 포함 수도권 / 지방 광역시&50만 도시로 크게 구분하고 이를 다음과 같이 다시 세분한다.

    서울 포함 수도권 : 1~3군 평균이상 입지 / 4~5군 평균이하 입지

    광역시 & 50만 도시 : 광역시 / 50만 도시

d. 각각의 입지에 단지가 신축인지 구축인지로 ‘상품성’의 가치를 체크한다.

e. 반대로 걸러야 하는 저가치 아파트의 공통점은 

    * 입지가 떨어지는 동네의 구축단지

    * 전세가가 장기간 오르지 않는 단지(물간상승률 반영 안됨. 결국 입지와 상품성이 나쁘다는 것)

환금성 : 매도 시점에도 사람들이 좋아할 만한 것

a. 투자한 물건의 환금성을 제대로 이해하지 못하면 가격이 오르지 않는 낭패 

b. 매수 시점부터 매도에 대한 그림이 있어야 한다. 

c. 입지와 연식에 따른 선호도를 이해해야 한다.

d. 투자범위 & 매도 계획을 설정하고 투자한다. 

e. 매도계획에 있어서는 서울과 수도권은 대체로 장기투자로 가져갈 만하며, 가급적 안 팔 것을 산다.

    지방은 5년 정도를 기준으로 단기 보유 후 매도를 고려하는 편이 좋다.

f.  그러나 서울의 장기보유와 지방의 단기보유는 철칙이 아니고, 예외 케이스도 있음을 알아두도록 한다.

    (역시 입지와 상품성에 따라…)

수익성: 적절한 투자금으로 충분한 수익을 낸다.

a. 수익성은 수익금 / 수익률 두 가지를 생각해 볼 수 있다.

b. 투자금을 최소화하면 수익률은 높일 수 있겠지만, 단순히 그 한 개 투자의 수익률을 높이는 것이

    전체 투자를 놓고 볼 때 꼭 좋다고 할 수 없다.

c. 투자금을 더 쓰더라도 가치가 좋은 것에 투자하는 것이 장기적으로 더 유리하다.

    ·  투자금을 좀 더 높여 수익금을 올리는 것 - 가치투자. 수익금 상승

    ·  소액으로 투자해 수익률을 높이는 것 - 소액투자. 수익률 상승

    ·  수익금 & 수익률을 둘 다 잡는 투자 - 실력의 영역

d. 수익성이 좋은 투자의 3원칙 : 수요가 풍부하고, 가지가 있는 물건을 산다.

                                                   적당한 투자금으로 산다.(무조건 적은 투자금 no no)

                                                   싼 구간에 산다.

원금보존 : 전세가율이 높은 단지에 투자하며, 원금을 ‘절대’ 지킨다.

a. 부동산은 주식처럼 쉽게 매매하고, 손절 할 수 있는 자산이 아님. 

b. 원금을 보존하기 위해서는 ‘가치가 있는 물건이기에 제 가치를 찾아갈 것’이라는 확신이 있는 물건을 사야함

c. 기본은 매매가가 전세가보다 낮아지는 경우는 없음으로 전세가가 높은 물건을 선택한다.

d. 그러나 상황에 따라 전세가가 낮아지면 매매가도 함께 떨어진다.

e. 가치에 대한 정확한 평가와 확신이 있다면  함부로 손해 매도하지 말고 가치가 다시 상승 할 때까지

     내 투자금을 ‘절대’ 지킨다.

f. 원금보존을 위한 3원칙 : 지금 전세가율이 적절한 수준인가?

                                          수요가 많고, 가치가 있는 물건인가?

                                          단기 입주물량이 적절한가? (주변 공급으로 인한 역전세 방지)

리스크 : 감당 가능한 리스크에 투자하고, 대응한다.

a. 현실에서 리스크를 피해서 할 수 있는 투자란 없다. 왜냐하면 리스크를 감당한 댓가로 얻는 것이 수익이기 때문

b. 투자자가 리스크를 대하는 자세: 예상되는 리스크가 있나? - 잔금 / 역전세 등

                                                      리스크를 감수 할 만큼 매력적인가? - 결국 ‘가치’의 문제

저환수원리의 어느 항목에서도 빠지지 않았고 반복 된 이야기는 결국 ‘가치’ 와 ‘저평가(=가격)’ 였던 것 같다.

결국엔 이것이 핵심이리라.

저환수원리 = 잃지 않는 투자를 언제든 명심 해야겠다. 

그리고 마직막으로 투자에 대한 생각!

월부에  발 디딜 때,  가늘고 오래가는 투자자가 되겠다고 다짐했었다.

그 이면엔 21년 여름, 급한 마음으로 했던 패닉바잉이 있었기 때문이다. ㅠㅠ

진짜 그 입지에, 그 금액이 물려있는…..내 고뇌의 밤…..'온 몸으로 체득하게 된 교훈 있음'으로 겨우겨우 위로한다.

가족과 일과 투자의 균형을 잡으며 정돈 된 맘으로 한걸음 한걸음 발전하겠다고 한번 더 다짐해 본다

마무리까지 뜻 깊었던 게리롱님께 감사의 말씀을 진심으로 전하고 싶다.