김경민, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈 지음
와이즈맵
p15
부동산은 장기투자 관점에서 접근해야 하는 자산이다.
부동산 투자는 장기전이다.
N형태의 움직임은 서울 내에서도 지역별로, 단지별로 약간의 시점 차이가 있다. 하지만 2010년대 서울 부동산 가격을 장기간 분석해보면 지역들이 큰 맥락에서 유사한 움직임을 보인다. 예를 들어 2013년부터 2020년까지의 패턴을 보면 서울 일부 지역에서 상승 시작 시점이 빠른 곳이 있으나(대개 강남), 누적 상승률에 아주 큰 차이가 존재하지는 않았다. 시간이 지나며 공간 균형이 작동해 누적 상승률이 일정 부분 맞춰진 것이다.
우선순위의 차이라는 말의 의미인 듯 하다.
p39
한강 이남 지역에서는 수도권으로의 가격 확산이 활발히 진행 중인 반면, 한강 이북 지역에서는 이런 현상이 거의 나타나지 않고 있다. 이러한 차이는 각 지역의 일자리와 직주근접성에서 비롯된다.
먼저 한강 이남 지역에서는 서초구를 중심으로 가격 확산 현상이 두드러진다. 서초구는 서울의 대표적인고급 주거지로 뛰어난 교육 환경, 편리한 교통, 다양한 상업 인프라가 잘 갖춰져 있어 주거 선호도가 매우 높다. 이로 인해 서초구의 부동산 가격이 지속적을 상승하고 있으며, 이러한 상승세는 인접한 강남구, 송파구, 강동구까지 확산되고 있다. 서초구에서 시작된 부동산 가영 상승이 주변 지역으로 퍼져나가는 현상이 뚜렷하게 나타나고 있는 것이다. ~ p40이번 슈퍼사이클에서도 역시 서초구가 먼저 상승하며 강남구, 송파구, 강동구로 상승세가 퍼져가고 있다.
상급지의 가격움직임이 하급지로의 파도가 칠 준비를 했다는 것인듯 하다.
p40
반면 한강 이북 지역에서는 이와 같은 현상이 나타나지 않고 있다. 예를 들어 마포구와 노원구는 각각 독특한 특성을 지닌 지역으로 이들 지역에서 시작된 부동산 가격 상승이 인접 지역으로 확산되는 움직임은 현재는 거의 없다. ~ 한강 이북 지역의 가격 상승은 인접 지역으로 확산되지 않고 독립적인 부동산 시장을 형성하고 있다. 그 이유는 이 지역이 한강 이남 지역과는 다른 경제적, 사회적 구조를 가지고 있기 때문이다.
p44
분당이 강남보다 상승세를 조금 늦게 타기 시작하지만, 시간이 지나면 두 지역의 누적 상승률은 결국 비슷해진다.
하지만 경기도 수지구의 경우 상황이 다르다. 수지구의 누적 상승률은 강남구나 분당구에 비해 현저히 낮은 편이다. 그 이유는 수지구 주변에 새로운 아파트를 대량으로 공급할 수 있는 충분한 공간이 있기 때문이다.
~
특정 지역의 주택 가격 상승률에는 그 지역의 개발 가능성, 공급량, 수요와 공급의 균형 등 여러 요인이 복합적으로 작용한다.
결국엔 키 맞추기 한다
p63
서울의 강남구와 서초구 지역은 대한민국 부동산에서 핵심적인 역할을 한다.
첫째, 매우 높은 수요와 안정성을 자랑한다.
둘째, 강남구와 서초구 지역의 고가 아파트 시장은 우수한 교육 환경의 영향을 많이 받는다.
셋째, 뛰어난 인프라와 편의 시설을 갖추고 있어 주거지로서 매력적이다.
마지막으로, 강남구와 서초구 지역에는 고급 아파트 단지가 많이 있으며 이들 단지는 고급스러운 인테리어, 다양한 커뮤니티 시설, 우수한 관리 서비스로 높은 주거 만족도를 제공한다.
p71
과거 서울 부동산 시장을 오랜 기간에 걸쳐 바라보면, 강남과 강북의 누적 상승률은 거의 비슷하게 나타났다. 강남이 먼저, 또 빠르게 상승한 것은 사실이지만 시차를 두고 강북도 비슷한 수준으로 상승했다.
결국엔 키 맞추기 한다
p78 변화는 언제나 누군가에게는 위기가 되고 또 다른 사람에게는 기회가 된다. 서울시 주택 가격 상승을 비롯해 공급 부족이 불러올 효과를 인지하고, 자신의 상황에 맞는 의사결정을 해야 할 것이다.
할 수 있다면 행동 해야 하다!!!
p91
강남구는 서울시 전역보다 조금 앞서 반등이 시작되고, 하락은 늦게 시작되는 경향이 있는 것으로 나타났다.
p93
상승과 하락의 사이클이 주는 인사이트
첫째, 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1~2개월 가량 선행하는 데 반해, 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다.
둘째, 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다.
셋째, 부동산 사이클이 짧아진다.
부동산 사이클이 짧아진다. 시기를 늦출 필요가 없다.
p97
수요 측면에서 인플레이션은 주택 구매 수요를 증가시킴으로써 주택 가격을 상승시킨다. 인플레이션이 발생하면 화페의 구매력이 감소하는데, 이러한 화페가치 하락을 헷지하는 수단으로 실물자산이 주목받기 때문이다. 즉 재화(돈)의 가치가 떨어지기 때문에 재물 중 가장 큰 금액을 자랑하는 부동산에 대한 수요로 연결될 수 있다.
돈의 가치가 떨어지면 실물자산의 가치가 올라간다.
p99
부동산은 거주하는 보금자리이기도 하나, 투자 상품으로서의 기능도 존재한다.
p103
신규 공급이 부족한 상황에서 아파트 시장에 나타나는 두 가지 현상
첫째, 신축 아파트 물량 공급이 과거에 비해 적어, 신축 아파트가 구축 아파트보다 더 높은 프리미엄을 갖게 된다.
둘째, 신축과 구축 아파트 간의 가격 차이(혹은 분양과 구축 아파트 간의 가격 차이)가 지나치게 벌어지는 경우, 사람들은 약간의 불편을 감소하거나 혹은 약간의 추가 비용을 들여 리모델링을 하는 선에서 구축 아파트 매매로 돌아설 수 있다. 만약 이에 더해 아파트 전세가격까지 상승하는 모습이 나타난다면 구축 아파트 역시 사람들의 관심 망에 들어갈 수 밖에 없다.
구축도 결국 키맞추기를 할 수 있겠다
p107
인플에이션으로 인한 구매력 하락을 방어할 수 있는 최고의 수단은 부동산이다. 주택 가격은 일반적으로 인플레이션과 함께 상승한다. 가장 강력한 인플레이션 헷지 수단이 부동산임을, 미국 주택 시장이 다시 확인시켜주고 있다.
p111
전세가격지수에서 분명히 인식해야 하는 흐름은, 서울시 아파트 전세가격이 2022년 2분기를 기점으로 대폭락한 부분이다. 이후 전세가격 폭락은 2023년 1분기까지 지속되었다. 비록 기간이 1년이 채 안 되나, 하락의 규모는 매우 컸다. 해당 기간 전세가격은 12% 폭락했고, 이는 2011년 통계 밢 ㅛ 후 최고치였다. 그러나 전세가격은 2023년 2분기부터 현재까지 지속적으로 상승 중이며 전세 가격 최고 시점이었던 2022년 가격에 거의 근접했다.
~ 전세가격이 상승하면 (가까운) 시차를 두고 매매가격도 상승시키는 경향이 존재한다는 것이다. ~ 전세가격 상승과 매매가격 상승의 두 마리 토끼를 잡게 된다. 전세가격을 지속적으로 올림으로써 현금 수입을 챙기고 동시에 매매가격 상승(실현되지 않은 이익)의 과실까지 얻는 것이다. 즉 실현 수입과 미실현 수입이 동시에 발생하는 구조이다.
p127
PF대출 연장이 초래한 부정적 나비효과는 시장에 ‘공급 부족’이라는 큰 충격을 던져주고 있고 몸집을 더 기울 태세다.
부동산투자는 장기전이다.
상급지는 이미 상승의 흐름이 흘렀고 N파고를 치고 올라가고 있는 상황인 듯하다. 상급지를 들어갈 수는 없다 하더라도 다음 급지고 파도가 흘러가고 있던 중 대출 규제로 다시 기회를 주었다. 현재 부동산 시장의 흐름은 너무나도 짧아졌기에 현재 할 수 있다면 적극적으로 행동해야 하는 시기라는 것을 김경민 교수님 팀의 입으로 알려주는 것 같다.
그럼에도 불구하고 지금 당장 투자할 수 없는 나에게도 분명 기회를 줄 것이라는 믿음이 생긴다. 왜냐하면 이젠 알기 때문이다.
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