[알파와베타]월급쟁이 부자로 은퇴하라, 첫 독서후기

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 저자 및 출판사: 너나위, 알에이치코리아

3. 읽은 날짜: 2025.2.7

4. 총점 (10점 만점): 10점/ 10점

5. 위 점수를 준 이유 간략하게 : 부동산 투자에 있어 나에게 아낌 없이 주는 나무여서

STEP2. 책에서 본 것

[Chapter1. 왜 투자를 해야 하는가]

#인플레이션  #떨어지는 노동의 가치  #노후준비

 인플레이션의 원인 중 하나는 통화랑의 증가이다. 통화량은 다양한 이유에서 증가하는데, 단편적으로 종이 화폐의 증가뿐만 아니라 예대마진이 큰 원인이다. 예대마진이란 은행에서 만들어내는 통화량으로, 대출이자 수익-예금이자 비용으로 이루어진다. 이렇게 예대마진으로 인한 통화량 증가가 인플레이션을 설명하므로 은행에서 일어나는 모든 일들이 자본주의에 영향을 미친다. 또한, 부동산은 물건이므로 인플레이션에 의해 장기 우상향할 수밖에 없다.

노동의 가치가 떨어지고 있다. 자본주의는 가계, 기업, 정부로 구성되는데 세 주체의 소득분배 불균형이 극심해지고 있다. 1995년 당시 65:15:10 정도였다면 2017년 기준 60:25:15 정도로 불균형이 일어나고 있다. 이는, 투자는 경제적 자유 이전에 노후 준비를 위해 실행되어야 함을 말해준다.

[Chapter2. 당신과 돈이 가야할 방향]

#돈을 버는 방식  #돈을 쓰는 방식  #생산자산 결정하기

 돈을 버는 방식에는 시간을 직접 투입하는 것인 직장 생활, 소규모 자영업 등이 있고, 시간을 직접 투입하지 않는 가맹점 수수료 받기 등이 있다. 돈을 쓰는 방식에는 소비자산과 생산 자산이 있는데, 소비자산이란 자동차, 여행, 옷 등 사용할수록 그 가치가 하락하는 것이며 생산 자산이란 부동산, 주식, 저작권, 프랜차이즈 등 구입 이후에도 가치가 상승할 수 있는 자산이다. 소비자산 구입과 생산 자산 구입은 구입 즉시 모두 만족감을 가져다주지만, 소비자산은 만족의 효용이 시간이 지날수록 떨어지며, 생산 자산은 구입 이후에도 나에게 안정감을 가져다줄 수 있고, 나에게 더 나은 생활을 영위할 수 있도록 나를 위해 일해줄 수 있다.

생산 자산에는 예·적금, 보험, 펀드처럼 상품이어서 가공에 필요한 비용이 쓰이는 것이 있고, 주식처럼 직접 운용해서 비용이 들진 않지만 노력과 경험이 필요한 것이 있다. 부동산 또한 생산 자산인데, 부동산은 정보 대칭성을 가지고 있어 매도자와 매수자가 거래와 관련해 같은 정보를 가진다는 특징이 있다. 또한 타인의 자본을 지렛대 삼아 자기자본이익률을 높이는 레버리지가 가능하다는 특징이 있으며, 주식, 펀드 등과 다르게 시장참여자가 개인이라는 특징이 있다. 부동산은 위의 세 가지 특징이 큰 장점으로 작용한다.

[Chapter3. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과]

#현실투자   #입지   #호재보다는 저평가

 입지는 곧 위치이며 일자리, 교통, 환경, 학군 등이 영향을 미친다. 또한, 호재보다 저평가 여부가 잃지 않는 투자에선 더 중요하다. 입주 물량도 중요하게 고려해야 하는 요소이지만, 입주 물량이 많다고 해서 무조건 투자를 미루진 않으며, 입주가 장기간 지속되는 것이 아니라면 저평가가 더 중요한 판단 요소이다. 투자 물건을 찾는 적합한 시기는 부동산 비수기인 6월 초~8월 중순, 11월 초~1월 말이며, 잔금은 부동산 성수기인 봄과 가을에 해야 전세를 맞추기 쉽다. 

[Chapter4. 성공 투자를 위한 필수 지식]

#자본재배치   #시스템투자의 현금흐름   #길게 바라보기

 자본 재배치란 내가 깔고 앉은 돈을 최소화해서 내 손에 있는 내 돈이 나를 대신해서 일할 수 있게 배치하는 것이다. 너나위님은 책 100권, 강의 10개, 투자 동료 50명과 함께 보낸 9개월 뒤에 자본 재배치를 실행하셨다고 한다. 그만큼 자본 재배치는 필요한 것이지만 섣부르면 화를 입을 수 있는 신중해야 하는 결정이다. 또한 너나위님의 멘토분들은 조급함을 버리고 10년 이상을 보라고 강조하셨다고 하니 나도 이를 마음 깊이 새겨야 한다.

 전세 레버리지 투자는 이후 내가 집을 매도할 때가 되어서야 현금흐름이 발생한다고 생각하기 쉽지만, 집을 매도하지 않아도 2년 전세 계약 때마다 현금흐름이 발생한다.

 부동산 시스템 구축에서 현금흐름을 만드는 방법은 주택 일부를 매도하여 시세차익을 실현하는 것뿐만 아니라 은퇴 후 전세 상승분을 모아 일부 주택을 월세 전환하는 것이 있다.

[Chapter5. 누구나 따라할 수 있는 투자 매뉴얼]

#디커플링   #부동산 사이클   #임장 매뉴얼

 탈동조화(탈동조화)란 수도권, 지방 자산시장이 서로 다른 방향으로 움직이는 것을 의미한다. 디커플링의 주원인은 수요, 공급, 대중심리 변화이다. 금리나 유동성 등의 경제 상황은 수도권, 지방 할 것 없이 동일한 영향을 주기 때문에 이것만으로는 디커플링을 설명할 수 없기 때문이다.

 부동산 사이클은 침체기, 반등기, 회복기, 상승기, 하락기를 반복한다. 침체기에서 반등기로 갈 때는 전세대란이 일어나며 전세가가 매매가를 밀어 올려 전매 갭이 최소가 된다. 전셋값을 되돌려받지 못할 수 있다는 우려에 모두가 집을 사기 무서워하지만 어쩔 수 없이 집을 사야 하는 사람들에 의해 집값 지지선이 생긴다. 이때 전세는 계속 상승하며 거래는 없지만 매매 호가 또한 상승한다. 지속되면 전세가 매매를 추월하기도 한다. 회복기 때는 용지를 매입하여 시장 상황을 지켜보던 건설사들이 분양을 시작하고 매매시장도 활기가 돈다. 전보다 높은 분양가도 수용하는 분위기면 프리미엄 p가 붙고, 주변 구축들도 키 맞추기로 매매가가 상승한다. 분양 하자마자 입주까지 시간이 걸리기 때문에 공급은 여전히 부족하여 전세가는 계속 상승한다. 상승기에는 강남 가격의 상승이 이슈가 될 정도로 떠들썩해지며 이때 주변 외곽으로 갭메우기가 시작된다. ‘과열’이라는 단어도 자주 보이며 규제정책도 나타난다. 하락기에는 ‘미분양’ 이 많으며, 전세가가 하락하고, 이는 매매가에 영향을 미친다. 이러한 사이클이 10년 주기로 반복된다.

 부동산 사전 조사는 임장 지역 선정, 지역 조사, 가격 조사로 이루어져 있으며, 현장 조사는 임장과 매물 확인이 있다. 먼저 임장 지역 선정은 전세가율과 가격, 투자금 규모, 입주 물량, 미분양 상황으로 결정된다. 지역 조사는 일자리, 교통, 환경, 학군, 인구구성 등을 알아본다. 가격 조사는 시세 따기, 투자할 수 있어 보이는 곳 추려서 부동산 전화하기 등이 있다. 실준반에서 배운 것은 부동산 전화하기가 임장(분위기 임장, 단지 임장) 이후에 이루어지는데, 너나위님의 방법은 이 부분에서 차이를 보인다. 현장 조사인 임장에서는 지역 전체의 분위기를 파악하는 것이 매우 중요하며, 내비게이션을 켜지 않고도 그 지역을 자유롭게 다닐 수 있을 정도가 되어야 한다. 매물 확인 시 여러 부동산에서 꼼꼼히 매물을 확인하며, 각 부동산에서 모든 물건을 받고 온 뒤에는 부동산 no.1 매물을 뽑고 부동산을 나와야 한다. 또한 집에 오는 길에는 각 부동산 no.1끼리 붙여 비교해 보자.

[Chapter6. 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면]

#인지를 넘어서 행동   #독서의 힘

 변하기 위해서는 인지하는 것을 넘어서 행동해야 한다. 독서는 자본주의 경제 책으로 먼저 시작하여 전체 시장 흐름과 원리를 파악하고, 부동산투자 관련 책으로 넘어가는 흐름이 좋다.

 먼저 나의 것을 내어줄 수 있는 사람이 되자. (생각보다 이 한계를 뛰어넘지 못하는 사람이 많다고 한다)

STEP3. 책에서 깨달은 것

1. 이렇게 중요한 사실들을 책에서 배울 수 있게 되어 감사하다.

2. 이 책을 두 번째 읽는 건데 정리하며 읽으니 책 내용이 새롭고 더 잘 흡수되는 느낌이다.

3. 인플레이션의 정확한 정의나 원인을 알게 되어 부동산 투자에 대해 더욱 확신이 생겼다. 다시 생각해도 나의 투자 방향은 주식이 아닌 부동산이다.

4. 입주 물량이 투자에 있어 중요한 요소이지만, 저평가된 가치 있는 물건이라면 투자를 미루지 않고 리스크가 감당 가능한지 고려한다는 기준이 와닿았다. 입주 물량을 고려하지 말라는 것이 아닌 뭐가 더 중요한 가치인지 생각해 보라는 것으로 이해했다.

5. 자본 재배치를 쉽게 생각했는데, 너나위님은 100권의 책, 10개의 강의, 50명의 투자 동료와 함께한 뒤 실행하셨다고 하여 그 무게를 알게 되었다.

6. 전세레버리지 투자가 2년마다 현금흐름이 생긴다는 것에 대해 다시 한번 생각해 보게 되었다. 시스템 구축에서 현금화까지의 과정에 대해 자세히 이해하게 되었다.

7. 부동산 사이클을 이해하며 든 생각은 현재 어느 시기인지 인지하는 것이 투자에 있어 조급함을 줄이고, 상황을 객관적으로 바라볼 수 있게 해줄 것 같다는 것이다.

STEP4. 책에서 적용할 점

1. 인플레이션을 염두에 두고 세상 바라보자.

2. 호재가 아닌 저평가에 집중해야 한다는 점을 잊지 말자.

3. 투자와 투기를 구분하자. 투기하지 않기 위해 독서하자. 나에게 맞는 시스템을 구축하자.

4. 내가 필요로 하는 사람을 찾기보다 나를 필요로 하는 사람이 생기도록 노력하자.

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

 (P. 162) 그저 철저히, 현재 가치를 볼 때 가격이 저렴한 편인지 아닌지에 집중한다. 미래 가치의 실현 여부는 내가 통제할 수 있는 영역이 아니지만, 현재 기준으로 저평가된 것을 매수하면 그것만으로도 수익을 낼 수 있기 때문이다.

(P. 205) 사는 순간 돈을 버는 것은 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 것은 투기이다.

(P. 308) 노하우나 기술보다 중요한 건 다름 아닌 ‘태도’라는 걸 기억하라.

(P. 308) “돈을 좇으면 오히려 돈이 도망간다. 하지만 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자연스럽게 따라온다.”

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