[라니 독서후기] 부동산 트렌드 2025

2. 책에서 본 것

01.부동산 트렌드 2025 미리보기

-P24 현재 시장이 말해주는 것: 서울 아파트 가격의 골든크로스

• 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 뚫고 올라가는 '골든크로스'
• 전체 거래량 중 매매 거래량의 비중 증가

-P34 서울 아파트 가격 흐름 (2006-2024 / 2021-2024)

[깨] 부동산 사이클의 흐름이 지역별로 서로 다르다는건 알고 있었지만 과거 부동산 흐름과 현재의 흐름을 연도별로 상세히 기입해줘서 조금 더 흐름이 잘 읽히는것 같다. 임보에 적용해도 좋을거 같다.

지방 흐름에서 중요하게 봐야할 것 : 수요와 공급, 그리고 현재 지방은 바닥 가격인가?

• 지방 가격은 바닥인가?
• 바닥을 쳤다면 수요와 공급을 고려했을 때 정체상황인지 상승으로 돌입한건지? : 단지마다 다를거 같다 (대구 수성구 VS 다른 지역)
• 상승으로 돌입했다면 상승 폭이 서울 수준으로 나올 수 있는가? : 서울 4급지 랜드마크 정도는 나올수 있을 듯.

수도권 흐름에서 중요하게 봐야할 것 : 지역별로 다르게 나타나는 흐름

02.신도시 아파트 매매 시장 동향

강북과 강남의 서로 다른 온도차 : 5개 권역별로 나눈 가격 흐름

• 수도권 동남부_강남,분당,수지
• 수도권 서북부_마포,일산,파주
• 수도권 서남부_양천,안양,김포 : 목동 학원가는 근처에서 이주하려는 경향으로 최근 몇년간 꾸준히 상승. 양천구가 서권역에서 중심적인 역할을 하고 있다. 김포 한강신도시 개발과 김포골드라인 지하철 개통은 김포시의 주거 매력을 크게 느꼈다.

[깨] 김포는 생각도 못하고 있었는데 서부권에서의 대안이 될 수 있겠다! 서울과 가깝고 강서구의 비싼 집값의 대안이 될수도 있겠다.

03.서울시 구별 아파트 매매 시장 동향

 - 강남서초 : 강남은 주거지와 업무지가 혼합된 형태. 반면 서초구는 주거지의 기능이 더 강한 지역이다. 이곳은 주거 환경이 더욱 더 중요시된다. 강남구는 이미 재건축이 완료된 반면, 서초구는 최근에 신축 단지들이 많이 들어서고 있다. 신축 프리미엄이 붙을 경우 서초구의 아파트 가격이 강남구보다 상대적으로 더 높아질 수 있다.

[깨] 항상 강남구와 서초구를 어떻게 바라봐야할지 잘 몰랐는데 주거지의 성격이 조금 더 강한 서초구의 관점으로 바라보면 답이 해결될것 같다. 물론 상대적으로 멀리 떨어져있는 우면과 내곡세곡은 아쉽지만 상대적으로 탈바꿈하는 입지좋은 신축쪽의 쏠림현상이 앞으로 강하게 나타날것 같다(프리미엄)

-노도성 : 현재 가격 보합중. 가격이 정체되어 있는 이유는 강남에 접근하기가 어렵다. 이 지역에서 접근할수 있는 중심지 종로중구, 광화문 정도. 하지만 광화문만으로는 이 지역의 부동산 수요를 충분히 끌어들이기는 부족하다.

하지만 임대수요가 매우 높다. 중저가 아파트는 낮은 초기 비용으로 안정적인 임대 수익을 가져갈 수 있어 소액 투자자들에게 매력적임.

[깨] 베드타운의 성격을 띄는 노도성은 교통이 불편한건 사실이지만 투자적으로 생각하면 이런 단지들이 우리에게 기회를 줄수있는 단지들이 아닐까. 여전히 싸고 2-3억대로 진입할수있는 단지들이 있다면 충분히 노려볼만한것도 사실임.

04.서울시 아파트 공급 부족 사태

-공급 절벽이 불러올 3가지 현상 : 서울시 주택 가격 상승, 전세 및 월세가격 상승, 주거 안정성 약화

향후 부동산 가격이 상승할것을 이 책에서는 이야기하고있었다. 정부는 정책적인 노력을 한다고 하지만 개인으로서는 시각으 달리 볼 필요가 있다. 변화는 언제나 누군가에는 위기가 되고 또 다른 사람에게는 기회가 된다.

[깨] 사실 이 생각도 했다. 월세 가격이 진짜 미쳤다.. 아무리 줄일려고 해도 서울에서는 주거비가 전체 월급에서 차지하는 가격이 높은것은 어쩔 수 없다. 그럴바에는 아예 1기 신도시 아파트로 가는건 어떨까 생각도 했다.

-전세가격 폭등

-상승기 : 2011-2022년 2분기

-하락기 : 2022 2분기-2023 1분기

-상승기 : 2023 2분기-

생각보다 전세 가격이 하락한 시기는 짧다. 문제는 전세가격이 상승하면 매매가격도 상승시키는 시기가 존재한다. 전세를 준 집주인은 전세가격 상승+매매가격 상승까지 얻는 것이다. 즉 실현 수입과 미실현 수입이 동시에 발생하는 구조다.

다수의 투자자들이 갭투자가 안정적인 투자라는 신호를 공유하는 순간, 투자 가수요가 촉발될 수 밖에 없다. 전세가격이 상승하는 경우 정부에서는 사회적 약자의 주거권을 보호할 수 밖에 없다. (2+2) 선진국의 임대차 계약에 비해서도 아주 낮은 수준의 계약 거래임.

[깨] 이 부분을 임보에 적용해 놓으면 좋을 것 같다.(전세가격 폭등시기)

-퍼펙트 스톰 : 공급부족과 금리인하

인플레이션은 화폐의 가치를 감소시키는 데 반해, 실물자산인 부동산의 가치를 끌어올린다.

동시에 자재비+인건비 상승->인허가 및 착공 물량 감소 및 준공연기

지방은 수익성 감소 및 미분양 물량 증가로 현재 인허가 물량 자체가 줄었음

-지금까지의 상황을 정리하면 앞으로 5년이내 일어날 수 있는 '정해진 미래' 는 서울 아파트의 경우 1)역대급 공급부족이 3-4년간 지속될 것이고 2)동기간 금리가 낮아진다는 것이다. 공급 부족은 누군가에는 안 좋은 소식이 될 수 있으나 부동산 시장 가격에는 상승 방향으로 연결된다. 금리인하 역시 부동산 수요를 자극하기에 더 많은 사람의 시장참여를 부추길 것이다. 부동산 공간 시장과 금융시장의 여러현황이 합쳐지면서 모든 요소가 부동산 가격을 가르키고 있다.

수도권은 상승의 흐름을 이야기하고 있다. 이전 대비 물가는 안정되고, 금리인하로 인해 가격이 안정될 것이라는 예측을 고있다. 지방은 절대가 자체가 싸기 때문에 투자로 유의미하다는 의견도 내고 있다.

나에게 어떤 점이 유리한가?

 - 막연히 지나갈수 있는 임보 '시세' 부분을 다채롭게 쓸 수 있을 것 같다. 전세가 부분은 흥미롭게 읽었다. 잠시 잊고 있었던 전세가 우상향이라는 것도 새기고 간다.

책을 읽고 논의할 점

 - 저자는 전세 가격이 하락한 시기는 짧다고 이야기 했습니다. 하지만 이전 시장에서의 지방의 흐름은 공급이 많던 지역의 전세가 하락은 최대 1억까지도 나오는 흐름을 보여주고 있었습니다. 이에 대한 여러분들의 생각이 궁금하며, 앞으로 어떻게 리스크 관리를 할 수 있을지 각자의 생각을 나눠보고 싶습니다.