[라니] 부산 초신축 2호기 한 썰 들어보실래요? (1_가계약금) (자향님, 마그온튜터님 보세요)

안녕하세요! 라니입니다. 

저는 지금 가계약금을 막 쏘고 막차를 타고 온 뒤 

2호기 의사결정과정을 휘발되기 전에 써보자! 해서

이시간에 책상앞에 앉았습니다.

25년 4월 자산 재배치

1호기 때 중도 퇴실의 실패로 

현 거주지에서 계속 살고 있던 저는

집주인이 전세 보증금을 구해주지 못해

집을 팔아버립니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/10786118

만기 시점이 돌아오는 25년 4월 

깔고 앉은 돈을 빼겠어! 라고 다짐한 저, 

새 집주인이 저의 조건을 허락해 주고 

1년 연장을 하게 됩니다.

자 이제 현금이 저에게 주어집니다.

그럼 뭐다? 가야죠!

동료들과 함께 A구를 먼저 앞마당으로 만들게 됩니다.

하지만 업무 이슈로 A구를 매물임장도 하지 못한 채 

끝나 버립니다.

이상한 상태로 끝내놓고  지투,업무,내마실을 하고 

3개월이 지나 버립니다.

25년 9월,,이제 슬슬 앞마당을 챙겨야겠다

9월 시세를 보던 중

이상한 낌새를 느낍니다.

전세가가 올라갑니다.

동료들이 여기서 투자를 합니다.

(그동안 저만 모르고 있었습니다)

안되겠다 싶어 해당 지역을 추석 연휴때 다 뽀개자! 하고

분임,단임, C구 분임까지 해버립니다 (언덕..죽을뻔 했습니다)

투자 타겟단지는 여기로 하고

‘좀더 딥하게 파봐야겠다’

라는 내용을 남긴 채 

11월이 되고, 실전반을 듣게 됩니다.

(밥잘 튜터님 죄송합니다..

튜터님이 9월 이후에 수도권 보라고 했는데 규제터지고 날라갔습니다..

꾸역꾸역 결국 그 지역 갔어요 ㅠㅠ 이해해주실꺼죠?)

마그온 튜터님과의 만남

실전반 제 담당 튜터님은 마그온 튜터님!

튜터님은 진짜 여리여리하신 분이셨는데

저희가 마씨라고(?) 마동석 사진을 

대문짝만하게 써버립니다 (죄송해요 ㅠㅠ)

튜터님은 개인적인 목표를 한명한명 다 물어보고

저의 목표는 2호기! 

온 동네방네 소문을 다 냅니다.

목표를 세우면서

튜터님과 한달 싱크를 진짜 제대로 맞췄습니다.

제가 이상한 방향으로 가도 튜터님이 방향성을 잡아주셨습니다.

물론 이상한 질문도 하고 

가끔 혼나기도 했습니다.

(카톡을 다시보니 부끄럽네요)

그렇게 해서 저는 11월 말에 

총 5개의 단지를 추리게 됩니다.

1. A지역 A단지 - 전세 리스크가 있지만 세낀 물건이라 리스크 헷지가 되고 잔금이 가능하다. 

만기일 6개월 이전이고 법인 세입자라 내년 4월에 전세금을 시세대로 계약할 수 있다.

2. B지역 A단지 - 이 위치에 이 가격이면 괜찮은데? 평수가 아쉽지만 일단 넓은 평수까지 다 보자. 

(월세입자 퇴실예정(26.07) 집이 딱 두집밖에 없어서 잔금길게가 가능하겠다 그 사이 전세가는 어떻게 될까)

3. B지역 B단지 - A단지보다 선호도는 떨어지지만 34평에 이 가격이면 싸다

4. B지역 C단지 - AB단지보다 생활권은 후순위지만 연식이 좋고 투자금 범위에 들어온다!

5. B지역 D단지 - 생활권은 좋지만 연식이 아쉬운데 투자금을 더 줄여서 들어갈수 있는 방법은 없을까?

이렇게 생각의 나래를 펼치게 됩니다.

그리고 A지역은

제가 총 4개 구를 앞마당으로 만들었던 곳이라

보수적으로 봐야하는 지역인데 조건으로 리스크 헷지가 가능하다는 생각을 하게 됩니다.

가격도 아직 쌉니다..

자 이제 백수가 됬으니 털러 가야지?

실전반 최종모임이 끝난 12월! 

일시적으로 백수가 되었기에

매일 지정된 시간에 전임을 안 하면 동료들에게 메가커피를 쏘는 

미션으로 스스로를 가둬버립니다.

그리고 임장지로 갑니다.

매일 네이버부동산을 열어 볼수 없기에

새로운 매물이 등록되면 알람을 이용하고 

기존 물건은 치트키를 활용합니다. 

https://cafe.naver.com/wecando7/11332464

동일 생활권은 파일을 하나로 합친 뒤 

중개소 필터를 걸어서 2-3개의 단지를 동시에 올려놓은 부사님을 찾고 

그다음 개별 단지로 넘어가서 부사님께 전화합니다.

(홍님 감사합니다 다른것들도 매번 잘쓰고있습니다)

근데

집 보기가 더럽게 힘듭니다.

(매임이 제 맘대로 잡힐 리가 있겠습니까)

뜨는 시간이 생기거나 매임이 안 잡히면 

생활권 부동산 문열기 시전 

(이때는 이상한 힘이 솟아납니다,,1호기도 이렇게 만났습니다)

사장님이 안 계시면 부동산 앞에서 전화를 하면서

현재 시장상황을 몸으로 느껴봅니다.

실제로 B지역 A,B 단지 생활권은 전세가 씨가 말라

네이버 부동산에 뜨는 호가를 보고 오기엔 늦겠다! 라는 생각이 들었습니다.

(마그온 튜터님 한번더 감사합니다. 남들이 다 가는 단지가 아닌 곳을 보면서

결국 이렇게 투자기회를 주는구나! 라는 걸 현장에서 배웠습니다)

여기서 최종적으로 세 단지를 남기게 됩니다. 

1. A지역 A단지 (59)

2. B지역 C단지 (주복59) 

3. B지역 B단지 (주복84)

자 이제 물건을 한번 더 뜯어봐야겠죠!

2번에서 5개의 물건을 보게 됩니다.

(금액은 예시입니다)

1번 3.6 : 층이 아쉬운데 가격 면에서 메리트 있다.

2번 3.6 : 층이 좋은데 하늘이 더 보이네? 

3번 3.9 : 동도 좋고 층도 좋은데 주인 맘대로 인테리어 해놨네 (올화이트인데 파벽돌이랑 타일 프린팅)

4번 3.5 : 2번보다 한층 위인데 왜 싸지? (매물을 보니 납득이 되는 상태.. 석고보드가 파손되다 못해 충진재(아이소핑크) 가 보이는 최악의 물건 

5번 4.0 : 낀평형 펜트리에 소주병만 가득한 집 .. 아놔 이건 안되겠다

저는 1-3번 단지를 타겟팅으로 삼게 됩니다.

(이거 10년전에 유행하던거라고!!!)

여기서 저는 같은 투자금이 든다면, (실제로 1-2천 차이) 

평수가 더 넓은데 가리는데 하늘 보이는 층(낀평형) 

VS  앞에 뻥뚫린거(24평) 할래?

이 해답을 찾기 위해 부동산에 투넘버로 전화를 많이 했습니다.

그래서 내린 결론은

1. 전세 수요를 생각하면 같은 투자금이 들더라도 가리는 낀평형보다 

   회전율이 더 좋은 24평이 낫겠다 (이 생활권에 24평 단지 여기밖에 없음)

2. 전임으로 24평 전세찾는 사람이 더 많다는것을 확인 → 낀평형보다 전세를 빨리 맞출 수 있겠다.
3. 현재 전세 : 경쟁 물건 1개 있네? 근데 날짜가 고정이다. 더 빨리 뺄려면 500 싸게 내놔야 겠다.

라는 전략을 가지고 매코에 임하게 됩니다.

매코 서류를 제출하는 날 

A지역 A단지 : 가계약금 들어왔어 (ㅠㅠ)

B지역 C단지 : 실거주가 2번물건 사갔어..(ㅠㅠ)

2순위 단지를 다시 추려서 제출합니다 

(다시 제출이 가능하게 

시스템이 바뀐 월부 고맙습니다)

자향 튜터님과의 만남

드디어! 매코날이 되었습니다.

자향 튜터님은

"두 단지 모두 괜찮아요. 

하지만 두번째 단지는 세입자 받는것에 제한이 있어요. (근저당 있음)

매매-전세 동시진행이 아니면 진행하지 않겠다는 조건을 내걸고 협상해 보세요"

"지금 라니님 상황에

신용대출을 조금 더 활용해도 크게 무리가 될 것 같지 않아요.

지금 뽑아온 물건도 나쁘진 않지만

투자금을 조금 더 써서(무한정 아님, 금액 정해져 있음)

더 좋은 동에서 좋은 물건으로 가지고 가세요"

예???

이부분은 전혀 생각하지 못했던것 같습니다.

이 단지 특성상 좋은 물건과 그저그런 물건은 

*천 정도의 차이를 벌리면서 가격을 형성하고 있었고 

주복이기 때문에 매도 시 

환금성에 대한 부분을 무조건 고려해야 되므로

이정도 금액 차이면 해도 되겠다! 

라고 가격 상한선을 정합니다.

단, 이부분도 무조건 고려합니다.

“라니님 물론 더 좋은거 사는게 좋지만

라니님의 생활도 고려해야 해요. 

신용대출 추가로 쓰는거 진짜 괜찮은지 

스스로에게 진지하게 물어봐요”

-마그온 튜터님

대출 계산기를 펴고,

한달에 저축하는 실질적인 금액과

원금+이자를 감당하는 비용을

계산하기 시작합니다.

그리고, 1년 *개월이면 다 갚을수 있겠다!

라는 결론에 이르게 됩니다.

빈 엑셀에 장점과 단점을 쓰고

방향성을 한번 더 짚습니다.

코칭 내용을 다시 듣는 도중

이 말이 꽃힙니다.

“*억짜리 비싸게 나와있는 물건도 다시 보세요”

“*억짜리 비싸게 나와있는 물건도 다시 보세요"

“*억짜리 비싸게 나와있는 물건도 다시 보세요”

좋은 동에서 제가 놓친 물건이 하나 나옵니다.

일이 풀리니까 이렇게 풀리네?

코칭 직후 좋은 동에서 선택할수 있는 물건이

이상한 타일이 붙어져 있는 물건밖에 안 남았기에

사장님께 전화를 겁니다.

“나 : 사장님 이 물건 3.85까지 조정 가능한가요?”

“A사장님 : 일단 해볼게”

“A사장님 : 3.85는 죽어도 안된데. 물건 거둬들이겠데. 

매도자가 .*.**에 호가 찍힌걸 봤거든”

매임 당시에도

낀평형은 막상 전화하면 물건을 거둬들이고 

매수할수 있는 물건이 딱 하나밖에 안 남은 상황으로써

“아 이제 24평도 호가를 올리구나”

라는 생각이 들었습니다.

그래서

“나 : 사장님 네이버부동산 좋은동 필터걸어서 저랑 같이 한번만 봐주시면 안되요?”

“사장님 : (…)알겠어”

제가 보지 못한 물건들을

하나씩 체크하기 시작합니다.

저층인데 여긴 어때요? →해볼게 → 그정도 가격에는 안 팔아

사장님 여기는요? → 겨울이라 물건 거둬들인데.

사장님 여기는요? → 응 가격을 더 올리겠데.

만약 가격 try 가 안되면 별로인동도 매수해도 괜찮다는

자향 튜터님의 코칭에 따라

"나: 사장님 그럼 별로인동 본 물건 3.5까지 가격 조절 가능하다고 하셨죠?

이거 한번만 더 여쭤봐 주세요"

“A사장님: 고민하고 내일 오전까지 알려주겠데.”

다음날이 되었습니다.

오전에 사장님 전화가 옵니다.

“A사장님: 오히려 호가를 올리겠다네? 3.53까지 밖에 안된데.”

여기서 물러서면 안될것 같다고 생각해서

별로인동 현재 나와있는 매물들까지 싹 다 확인합니다.

전부다 체크한 물건들이었습니다.

그리고 본론으로 넘어갑니다.

“나 : 사장님 좋은동 물건 중에서 이거 제가 안 본거 같은데요, 

이거 왜 4.2에서 4억으로 가격 내리셨어요?

혹시 이거 제가 원하는 가격까지 조정 가능할까요? 

가격 조정 가능하다고 하면 저 바로 보러 갈게요.

“A사장님: 아 그거 사정이 좀 있는데 일단 가격부터 확인해볼게”

“A사장님: 그거 4시에 누가 본다고 하는데, 4시까지 가능해? 아니면 뒷타임에 잡고"

저는 밥먹을려고 꺼내놨던걸 다시 다 집어넣고 

임장지로 향합니다.

사실 전날 

해당 물건이 세군데의 부동산에 나와 있었는데요

부동산 소재지가 서로 다른 곳이 이상하다고 생각해서 (옆 구 B 부동산) 

사장님께 투넘버로 전화를 하게 됩니다. 

(나중에 이 사장님의 정체가 드러납니다)

나: 안녕하세요 사장님~ 이 물건 왜 가격을 내리셨어요?

B사장님: 아 그거 날짜가 조금 급해져서 팔려고 내렸어. 명의만 가져가면되.

집은 진짜 깨끗해. 지인분이 세컨하우스로 쓰고 있어 

(응?)

3월에 나갈꺼야. (아 정보 조금만 더 주세요)

층은 **층이야 (앗싸 등본 떼볼수 있겠다)

그거 탑층도 있는데 탑층도 볼래? 집 보러 와요~

사실 이 타입은 세대수가 적어서 

매물도 귀하고 나오면 바로 나가는 타입이었는데요

무엇보다도 주복의 상품성을 헷지할 수 있는

앞에 가리는것이 1도 없는 뻥뷰였습니다.

등본도 깨끗했습니다. (야호 근저당 없다!)

근데 현재 소유자가 4*년생입니다..

집을 봤는데

생각지도 못한 명품들이 쫙 깔려 있었고 

(살면서 한집에 이렇게 많은 명품은 처음 본 것 같았습니다)

매도인 따님분의 지인분이 세컨하우스로 쓰고 계셨습니다.(암튼 복잡했습니다)

사장님은 물건 많이있는 집이 어지러울까봐

깨끗한집 하나를 더 보여주셨습니다 (이집은 전세로 나온 집이었습니다)

전세입자인 척 하고 들어가서 보고 나오니

구조가 머리에 그려졌습니다.

물건을 보고 와서 

A사장님과 금액 조율을 하기 시작합니다.

나: A사장님~ 저 이분께 가격 *.0까지 얘기해 주시면 안되요?

A사장님: 그건 안돼. 죽어도 그 가격에는 안 팔려고 하더라고.

나: A사장님 그래도 한번만 얘기해 주시면 안되요?

매도인과의 가격 협상은 B사장님이 해주셨습니다.

나중에 히스토리를 들어보니

제가 얘기한 *.0 가격을 A사장님이 얘기해서

매도자와 사이가 안 좋아졌다고 해요.

사실 저에겐 이것보다 더 중요한

“전세가 협의” 가 있었는데요

(사실 A부사님은 전세 대기자가 있었습니다)

전세를 높게 세팅하면 투자금이 줄어들기 때문입니다!

A사장님 : B사장님 사무실로 올건데 오면 얘기합시다.

갑자기 B사장님이 사무실로 오십니다.

B사장님 : 전세가 *.**은 곤란할 것 같애. 우리 아들이 여기 와서 살거야.

우리도 원래 생각한것 보다 5백 더 썼으니, 서로 양보 합시다.

(사실 전세가를 더 높이려고 다른 협상방법을 제시했지만,

사장님은 제가 뭘 얘기하는지 이미 한큐에 파악하고 계셨습니다…ㅠㅠ)

지금 @@은행만 매매 전세 동시진행이 가능해.

그래서 우리도 최대한 빨리 대출 실행할려고 하는거고.

그렇습니다!!!!

A 사장님이 여기 할건지 말건지 저한테 3일 전부터 들들 볶던

전세 대기자는 바로 B 사장님의 아드님이셨습니다……

(지금와서 생각해보니 전세대출에 빠삭하다고 했던 이유를 알았습니다 ㅎㅎ)

A 사장님도 B 사장님의 전세를 구해줘야 하고  

(다음주 월요일까지 안 구해지면 나와있는 전세물건으로 계약)

B 사장님은 해당 물건을 팔아야 하고 

저는 잔금이 안되니 매매-전세 동시계약을 했어야 했고

세 니즈가 딱! 맞아 떨어지면서

한큐에 매매-전세 가계약금을 서로 주고받는 상황이 벌어졌고

이로써 저의 가계약금 송금은 끝나게 되었습니다.

비록 예상한 금액보다 투자금을 몇백 더 쓰는 상황이 되었지만 

이정도는 배민 덜 시켜먹고,

집밥으로 최대한 커버 가능하다고 생각했습니다.

(처음으로 특약에 이런 문구도 썼습니다 : B소장님 아들부부가 전세 사시는 조건임 ㅎㅎ)

물론, 복기도 해봐야 겠죠?

잘한 점

• 머릿속이 혼란할 경우 빈종이 꺼내서 편익과 비용 빨리 체크하고 넘어간 점
• 코칭이후 투트랙으로 방향을 변경하고, 빨리 행동으로 옮긴 점. 대출에 있어서 상한선을 정해놓은 점.
• 최종 단지 매매가 금액을 정해놔서 흔들리지 않았던 점
• 매일 전임하고 전임 못하면 생활권 뛰어가서 부동산 문이라도 열어 제낀 점
• 만약 물건이 DROP 됬을 경우의 액션 플랜도 튜터님께 여쭤본 점
• 가격보다는 조건이 먼저임을 부사님께 어필하고, 이 조건으로 계속 물어본 점 (실제로 못난이동에서 매도인-세입자 계약서 비협조, 집 보여주기 조건이 안 되는 집들이 있어서 탈락)  

개선할 점

• 물건이 날아가자마자 조급+시야가 좁혀지고 사고의 흐름이 그대로 다 드러난 점 (튜터님 죄송합니다 ㅠㅠ)
• 임보에 투자 의사 결정 과정을 조금 더 써 놨으면 동일 상황이 펼쳐졌을 때 덜 어버버 할것 같다. 어떻게하면 임보에 이 프로세스를 담을 수 있을까? 숙제
• 가격 협상에 있어서 더 깎아볼 껄 (돈 들고 있을때만 할수 있는거잖아!!!!)
• DROP 한 단지도 가격 던져볼 껄 (돈 들고 있을때만 할수 있는거잖아!!!!)
• 이제 시작이다. 이정도 투자금으로 내 앞마당에서 할 수 있는 최선의 단지가 이것일까? 까지 임보에 남겨볼 것.

저는 이제 찐으로 자린고비의 삶이 시작되지만

더 행복합니다 왜냐구요?

이제야 “투자”를 제대로 안거 같거든요. 

앞으로의 시세가 궁금해집니다.

(제가 생각한게 맞는지 확인하는것도 짜릿하구요)

2탄은 잔금 치르고 다시 돌아오겠습니다.

텀이 좀 길것 같습니다 ㅎㅎ

다들 즐거운 연말 되시고,

파링님 마지막 말 아시죠?

다들 연말에 등기칩시다!!!!!!

감사한 분들

초롱이즈 

우(량)주(식)조장님,꿈집님,실행님,원님,리치님,생각님이음님,루나님,크림님 ♥

흔들릴때마다 잡아준 “행동을 빨리하되 조급해하지 마요”  마그온 튜터님

돈독모로, 코칭으로 또 뵈었던 자향튜터님

그리고 지투실전 튜터링을 통해 만난 다른 튜터님

(밥잘님,반나이님,오하튜터님,코쓰모쓰튜터님, 쟈부쟈튜터님,파도타기튜터님)

그외 수많은 동료들 

감사합니다 ♥