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부동산 트렌드 2025 - 김경민
책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025
저자 및 출판사 : 김경민
읽은 날짜 : 2025.02
본 것 & 깨달은 것
Part2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트
- 서초구가 먼저 상승하며 강남구, 송파구, 강동구로 상승세가 퍼져가고 있다. 양천구도 가격 확산 가능성이 보이고 있다. 한강 이북 지역의 가격 상승은 인접 지역으로 확산되지 않고, 독립적인 부동산 시장을 형성하고 잇다. 그 이유는 이 지역이 한강 이남 지역과는 다른 경제적, 사회적 구조를 가지고 있기 때문이다. 구조적 차이는 주로 일자리와 직주근접성에서 기인한다.
- 각각 서울시를 대표하는 고가 아파트 시장(강남3구)과 중저가 아파트 시장(노도성)으로 구분될 수 있으며, 서울시 부동산 시장에서 매우 중요한 역할을 하고 있다.
- 고가 시장의 특징 : 첫째, 매우 높은 수요와 안정성을 자랑한다. 이 지역은 여러 요인 덕분에 주거 선호도가 높다. 지속적 수요는 이 지역의 부동산 시장을 안정적으로 유지시키는 중요한 요소다.
- 중저가 아파트 지역에서는 일괄적인 시장 움직임보다는 개별 지역의 특성과 상황에 따라 다양한 가격 변동이 발생할 가능성이 커지고 있다.
- 서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과 : 1) 서울시 주택 가격이 상승한다, 2) 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다. 신규 주택 공급이 부족해지면 전세 시장에 나오는 물량도 감소한다, 3) 주거 안정성이 약화될 수도 있다. 주택 가격과 전세 및 월세 가격이 모두 상승하면 저소득층은 안정적인 주거를 확보하기 어려워진다.
Part3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6
1. 슈퍼사이클
- 주식 시장에는 이러한 단기 이동평균선과 장기 이동평균선 간의 관계를 통해 전반적이 시장의 추세를 파악하는데, 예를들어 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 상향 돌파하는 경우(골든크로스), 이는 단기적으로 주가의 상승세가 강화될 수 있다는 대세상승의 신호로 해석된다.
2024년 4월은 이전까지의 정체기를 완전히 탈피한 모습을 보여줬다. 사람들이 임대 시장에서 매매 시장으로 돌아섰음을 뜻한다. 이는 슈퍼사이클의 초입이라 볼 수 있다
→ 이는 2024년 4월의 시장이었고, 현재 2025년 2월의 시장의 모습은 다시 시장이 차가워져 매매보다는 임대를 사려는 수요, 매도가 잘 안되고 매물이 다시 쌓이기 시작하는 시장의 모습을 보이고 있다.
2. 인플레이션
신규 공급이 부족한 상황에서 아파트 시장에는 두 가지 현상이 나타날 수 있다. 첫째, 신축 아파트 물량 공급이 과거에 비해 적어, 신축 아파트가 구축 아파트보다 더 높은 프리미엄을 갖게 된다. 둘째, 만약 신축과 구축 아파트 간의 가격차이가 지나치게 벌어지는 경우 사람들은 약간의 불편함을 감수하거나 혹은 약간의 추가 비용을 들여 리모델링을 하는 선에서 구축 아파트 매매로 돌아설 수 있다.
→ 무조건 적인 신축! 이라는 편향된 사고를 통해 도출된 결론이 아닐까 싶은 생각이 든다.. 구축이더라도 우리가 현장에서 느낀 것은 ‘땅의 위치’ 즉, 입지 자체가 좋은 곳에 있는 구축은 수요가 있고 때로는 신축을 압도하기도 한다. 이런 점을 간과하여 일반화된 결론이 도출된 것 같기도 하여 아쉬움도 있다..
3. 전세가격 폭등
- 그런데 재미있는 점은 ‘신규’ 계약과 ‘갱신’ 계약의 평균 전세가격 격차가 변했다는 점이다. 이 격차는 2020년 후반부터 2022년 초반까지 존재하다가 2022년 3분기를 기점으로 차이가 없어져버렸다. 임대차 3번 이후 이중가격이 발생한 것은 사실이나 이중 가격이 2022년 3분기에 사라진 것이다.
- 인플레이션으로 인한 월세 및 전세 가격 상승 / 입주 물량의 부족 / 전세사기로 인한 ‘빌라포비아’
매매 비중의 점진적인 상승과 매매 거래량의 증가는 시장이 정확히 바닥을 지났다는 신호를 보여주며 슈퍼사이클의 문을 열고 있다.
→ 이건 비율이다… 비율은 매매>전세일 수 있지만 사실상 거래량 자체는 매우 낮은 수준으로 시장을 바꾸기에는 역부족이지 않을까? 하는 생각이 든다.
→ 이것만 봐도… 현재 거래량은 역대 10면 중에 최저치를 기록하는 중… 임대 거래량 또한 역대 최저치를 기록하는 중… 비율상으로는 매매>전세일 수 있고 슈퍼사이클의 지표라고 할 수 있지만 거래량 자체가 현저히 적어 변곡이라고 보기 어렵다고 생각한다.
4. PF사태
- PF 대출금 = 브릿지론 상환액 + 추가 건설비용 (마케팅, 광고홍보, 필요 시 공사비), 현실적으로 문제가 된 사업들은 토지 가격이 높았던 2021~2022년의 PF 대출이다. 특히 문제가 되는 부분은 브릿지론 단계에 있는 프로젝트들이다. 토지 매입을 마무리하고 본 PF 단계로 넘어가야 하는데 그러지를 못하고 있다. 어서 본 PF를 통해 ‘분양’이 일루어져야 할 이 사업들은 왜 멈춰 있는 걸까?
- 지방 : 상대적으로 토지비가 저렴해 개발비용이 100이라면 토지비가 30, 시공비가 70 정도를 차지한다. 그런데, 인플레이션으로 시공비가 30% 씩 급등하자 기존에 70%이었던 비용이 91이 되어버렸다. 이제 토지비가 9까지 무려 70% 이상 대폭락하지 않는 한 100이라는 기존의 개발비용을 맞출 수 없다.
서울 : 토지 가격이 비싼 서울은 개발 비용이 100이라 할 때 토지비가 70, 시공비가 30 정도를 차지한다. 인플레이션으로 인해 똑같이 시공비가 30% 상승하면 기존의 시공비 30은 39가 된다. 기존 70이었던 토지비가 61 까지 15% 정도만 하락하면 된다.
→실제로 서울 소재 PF 물건의 토지가 20~30% 할인되어 시장에 나오는 경우 거래가 되기 시작한다.
- PF 대출 연장이 불러온 공급 절멸… 서울 부동산 시장에서 큰 역할을 담당할 주체는 어쩌면 SH, LH 같은 공공일지도 모른다.
5. 공급 절벽
착공이 아닌, 실제 특정 시기의 ‘입주물량’을 분석해 보면 2025년부터 2027년까지 서울 아파트 입주 물량에는 두 가지 문제점이 있다. 첫째, 입주 물량이 지나치게 적다. 둘째, 입주 물량이 지역적으로 지나치게 편중되어 있다.
→ 공급이 많은 지역 광명, 동대문, 서초구, 광진구 일부 지역, 의정부, 시흥, 용인시 처인구 등등…에 편중
→ 지방의 경우 청주, 대전, 천안 아산 같은 지역 여전히 적신호 / 부산, 대구는 대공급 끝나고 정리 중… / 구미 포항 대공급 마무리 예정이지만 들어온 공급에 비해 수요(지역의 규모)가 너무 작음 / 창원 공급 없음, 김해 공급 마무리 중이지만 옆에 붙은 부산 형님 먼저 가세요…
6. 퍼펙트 스톰
- 서울시 전체 아파트에 대해 2025년 가격을 예측한 결과, 금리가 2024년 6월 대비 0.25% 인하될 경우 서울 아파트 가격은 약 5% 상승할 것으로 예상된다.
- 부동산 수요 : 소득 수준과 주택 양극화 발생
- 부동산 공간 : 여전한 고물가 속 공급 절벽
금융 시장 : 시점이 문제일 뿐, 금리는 인하된다. // 더 이상 인상은 힘들다. 언젠가 인하 된다.
→ 현재 인하 시작하여 적용 중.. 그러나 아직 주담대 등등 주택 매입을 위한 대출 금리 자체는 여전히 높다…
→ + 사람들의 심리 자체가 위축되어 있는 상태.. 금리는 낮아도 스트레스 DSR이 남았다. (3단계 시행 예정)
→ 해당 부분을 풀어주고 사람들의 인식이 돌아서기 시작하면 집 값도 곧 …? + 공급 부족에 의한 전세가 상승도 …
말 그대로 부동산 트렌드를 분석한 책이라고 느껴졌다. 부동산 투자에 대한 책이 아니라 정말 ‘부동산이 지금 어떻게 흘러가고 있는가’를 이야기 하는 책이기 때문에 우리가 투자자의 관점에서 보는 것이랑은 다른 부분이 있을 것이라고 생각하고 책을 읽어 내려갔던 것 같다.
예를 들어, 공급 절벽, 퍼펙트 스통, PF 사태, 전세 상승 등등… 시장에 대한 것들을 다룰 때 지역 단위로 진행되기 때문에 ‘투자자’인 우리가 느꼈을 때 ‘단지 대 단지’로 생각하기 어려운 부분이 있었고 전체적으로 공감하기 어렵단 느낌이 있었다.
그래프, 데이터를 기반으로 하는 이야기이고 AI툴을 통해 도출해 낸 결과이기 때문에 부동산에서 가장 중요한 요소인 ‘심리’가 적용되지 않았을 것이라는 점이 아쉬웠고 그를 토대로 거시적으로 이야기 하고 있는 책이라 전반적으로 어찌보면 당연하다고 느껴지는 이야기를 많이 하고 있지 않았나 하는 생각이 든다.
다만, 우리는 이런 것들을 분석하고 데이터화 하기에 시간이 없고 전문성이 없기 때문에 거시적 측면에서의 인사이트는 이런 책을 통해 배울 것은 배우면서 레버리지 하고 취사 선택하여 흡수 한다면 충분히 도움이 되는 책이라고 생각한다.
적용할 것
- 수도권 각 구별 누적 상승률 확인해보기
- 서울 랜드마크 상승률, 하락률 확인을 통해 감 잡아보기 (랜드마크 챕터 BM 비슷하게..)
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