독서후기 #61 부동산 트렌드 2025 [라라예요]

돈버는 독서모임 - 부동산 트렌드 2025 (25.2)

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025

저자 및 출판사 : 김경민 외. 와이즈맵

읽은 날짜 :  25.02.

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #슈퍼사이클    #2025부동산    #부동산예측

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 

1. 저자 및 도서 소개 

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2. 내용 및 줄거리

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서울 부동산 시장은 N자로 반등하였다. 지방 광역시 시장은 바닥인지 아직 명확하지 않다. 강남분당수지의 매매가격 흐름은 매우 긴밀하게 연결되어 있다. 마포와 일산파주는 디커플링 된 시장이다. 동안구는 양천구의 매매가격흐름과 유사한 패턴을 보이며, 동조화 현상이 나타날 수 있다. 노원구, 남양주시, 의정부시 아파트 매매가격 하락은 멈추고, 조정기에 있다. 고가와 중저가 아파트는 시장 가격이 서로 다른 요인들에 의해 영향을 받아 각 시장의 특성과 동향이 뚜렷하게 구분되고 있다. 서울시 공급절벽은 서울시 주택가격의 상승, 전세 및 월세 가격의 상승, 주거 안정성 악화를 야기할 것이다. 부동산의 이동평균선에 따르면 강남구의 아파트는 슈퍼사이클이 시작되었다. 인플레이션으로 인해 집값은 상승할 수 밖에 없다. 매매가의 상승은 전세 수요를 매매수요로 전환시킬 것이다. 정부정책의 실패로 PF 위기는 해결되지 않고 있다. 공급절벽이 예견되는 와중에 25년 공급마저 특정 지역에 편중되어 있다. 부동산 시장과 금융시장의 여러 현황들로 비우어 모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다. 

금리인하는 주택담보대출 이자율을 낮추며, 이는 결국엔 부동산 가격 상승으로 연결된다. 

중산층과 서민을 위한 ‘NEW리츠’정책을 제안한다. 

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

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요즘 돈독모 책을 접하게 되면 항상 떠오르는 질문이 있다. 왜 이 책일까. 

이번 책을 통해서 내가 배워야 할 점은 무엇일까. 

특히나 이런 질문이 더 많이 떠올랐던 책이었음. 

큰 사이클의 흐름 상 서울의 아파트 값은 우리의 월급이 오르는 것과 같이 상승할 것임을 안다. 서초, 강남에서 시작되는 바람이 노도강에 이어 빌라와 오피스텔까지 퍼져나가는 흐름이 앞으로 또 올 수도 있을 것이다(시기는 얼마나 걸릴지 모르겠지만). 그런 의미에서 이 책의 예측은 완전 틀렸어!는 아니겠지만, 시장의 흐름이 중간중간 어떻게 바뀔 수 있는지 전문가의 예측대로만 흘러가는 시장이 아님을 또 배우게 된 것 같다. 지난 여름의 상승 흐름이 끊어지지 않았다면 아마 노원구도 올랐을 것. 하지만 예상치 못한 시장 흐름은 쌩쌩 찬 바람이 부는 겨울을 맞이하고 있다. 

일부 전고 가까이 오른 단지들을 N파고로 설명한 점, 아파트로도 골든 크로스(이런 게 있는지도 몰랐음)로 설명하는 부분이 있음. 빅데이터에 따른 아파트 분석은 부동산을 이렇게도 바라볼 수 있구나 신선했다. 강남분당수지 흐름은 이해했는데 마포에서 서대문은평 건너뛰고 일산파주는 왜 이렇게 묶었을까 싶었고, 양천안양김포는 처음보는 조합이었다. 서초과천안양산본으로 내려가는 흐름으로만 접했는데 양천이 안양에 영향을 주나?! 노원 남양주 의정부… 정말 남양주와 의정부 일산 파주를 투자하라고 하는 건가. 단순히 부동산의 흐름을 분석하기 위한 지역인지 투자로 접근해도 된다는 지역인지 책에서는 명확히 구분이 안 되는 거 같았는데 단순히 책에 언급된 지역이라고 무턱대고 달려가면 위험하겠다 라는 생각도 들었다. 

슈퍼사이클, 인플레이션, 전세가격 폭등, PF사태, 공급 절벽, 퍼펙트 스톰 모두 한번씩은 들어본 내용이라 이해하며 공감되는 부분도 있었다. 대장 단지가 의미 있는 건 안다. 사람들이 모두 좋아하는 단지인 것도. 하지만 가치 대비 가격이 싼지 비싼지 투자 입장에서는 이 부분이 중요한데 가치와 가격에 대한 판단은 빠진 것 같다. 가격 흐름 상 전고를 뚫었다 아니다, 시간이 좀 걸린다 라는 표현이 가격에 대한 명확한 표현인지는 애매하다. 

서울시 집값 시나리오는… 결국 어느 상황이 벌어지더라도 대비가 되는 상황을 만드는 게 내 몫이 아닐까. 

돈독모 책 중에서도 이 책은 에고를 깨고 읽으려 노력했는데 생각만큼 잘 되지는 않았던 거 같다. 

다른 분들의 이야기를 들어보고 싶다. 

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

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‘자동가치산정모형’

검색해보니 저자 뿐 아니라 계발, 시행하는 업체가 몇 군데 더 있나 보다. 이런 것도 있다니 신기하군

AVM으로 부동산 가치를 자동으로 산정. 서로 다른 주택 자산 간의 특성을 보정한 정확한 가격지수 산출이 가능. 

부동산은 인문학이라고 배웠는데 정말 명확한 가치와 가격이 1:1로 만나는 게 가능한건가?

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

P 000 (전자책인 경우 전자책이라고 작성 부탁드립니다😊)

: P85 AVM이란 빅데이터와 인공지능 기술을 통해 부동산 가치를 자동으로 산정하는 시스템으로, 이를 활용하면 빠른 시간 내에 서로 다른 주택 자산 간의 특성을 보정한 정확한 가격지수 산출이 가능하다.

AVM과 다른게 바텀업 투자자로 내가 가지는 장점은 무엇이 될까요?  AVM을 활용한다면 어떻게 사용할 수 있을까요?

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

 : 상급지 입성 마지막 기회가 온다 (읽어보지는 않았음)