[윤윤진] 돈버는 독서모임 - 부동산 트렌드 2025 (25.02)

월급쟁이부자들 독서스터디 :: 후기

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025

저자 및 출판사 :김경민,김규석,이보람,이영민저외1명

읽은 날짜 :2025.02

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : 부동산시장 #트렌드  # 상승 #

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) :8점

1. 저자 및 도서 소개

:매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈가 2025년 부동산 시장을 전격 해부한다.

2. 내용 및 줄거리

:

2024년과 2025년 물량은 과거 평균의 절반 수준에 불과하며, 2026년 이후는 더 처참할 수 있다. 입주 물량이 이 정도로 부족한 경우, 2025년 이후 전세가격이 상승 압력을 받을 수 있으며 이는 매매가격으로 전가될 수 있다. 따라서 서울 부동산 시장의 미래는 대폭락의 2022년 상황과 정반대가 될 가능성이 매우 크다.”

매매와 임대차 거래량 분석이다. 부동산 거래는 ‘매매 거래’와 ‘임대차 거래’의 합이다. 다른 조건이 동일할 때, 전체 거래 중 매매 거래 비중이 줄어든다면 이는 사람들이 매매가격 하락으로 인해 전월세 시장으로 이동함을 의미한다. 그런데 어느 시점부터 매매 거래량의 비중이 다시 증가하기 시작한다면, 이는 전월세 시장의 수요가 매매 시장으로 이동하고 있음을 뜻한다. 이러한 경향이 현 주택 시장에서 나타나고 있다. 매매 시장으로의 수요 전환은 매매가격을 움직일 가능성을 내포한다. 그 가능성이 골든크로스에 정확히 도출됐다.

현재 서울 아파트 시장이 재상승의 단계에 진입했음을 확인한 두 가지 분석 결과가 있다.  첫째, 부동산 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 뚫고 올라가는 ‘골든크로스’가 발생했다. 주식시장에서 일반적으로 활용되는 ‘이동평균선’이라는 개념은 그 동안 여러 이유로 부동산 시장 분석에 쓰이지 못하고 있었다. 이번에 필자의 연구실에서 AI를 활용해 자체 개발한 분석법으로 부동산 가격의 장·단기 이동평균선을 비교해본 결과, 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 상향 돌파하는 모습이 나타났다. 이는 시장이 강세로 전환될 가능성이 높다는 신호로 해석된다.

둘째, 전체 거래량 중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있다. 전체 거래량은 매매 거래량과 임대 거래량의 총합으로 이루어져 있다. 이 중 매매 거래의 비중이 늘어난다는 것은 주택을 구매하고자 하는 시장 참여자들의 의지가 강해지고 있음을 의미한다. 

서울시 아파트 시장이 상승에 돌입했다는 것, 그렇게 슈퍼사이클의 포문이 열렸다는 것에 집중하려 한다.      

사람들은 주로 자신이 살고 있는 곳의 인근 지역으로 이동하는 경향이 있는 만큼, 지리적으로 인접한 지역은 서로 영향을 주고받으며 같은 시장 권역을 형성한다. 지금부터는 수도권 동남부, 동북부, 서북부, 서남부로 나눠 4개 권역별로 가격 확산이 어떻게 일어나는지 살펴보려 한다. 주택 가격의 상승세가 퍼져나가는 지역과 그렇지 않은 지역이 있다면, 우리는 그 효과를 예상해 자신의 경우에 적용할수 있어야 한다.

동조화 현상은 강남구의 가격 상승이 주변 지역에 확산되면서 나타난다. 강남을 중심으로 한 인접 지역들이 비슷한 패턴의 가격 변동을 겪게 되는 것이다. 크게 보면 강남 이남 지역은 하나의 연계된 부동산 시장으로 볼 수 있으며, 이들 지역의 매매가격 흐름은 상호 밀접하게 연관되어 있다.

대규모 아파트 단지가 들어서 공급이 늘어나면, 수요와 공급의 법칙에 따라 주택 가격 상승이 억제된다. 이는 수지구의 주택 가격이 강남구나 분당구에 비해 상대적으로 덜 상승하는 원인이다. 

특정 지역의 주택 가격 상승률에는 그 지역의 개발 가능성, 공급량, 수요와 공급의 균형 등 여러 요인이 복합적으로 작용한다. 이러한 요인들이 모여 각 지역의 위계를 형성한다.

수지구의 누적 상승률은 강남구나 분당구에 비해 현저히 낮은 편이다. 그 이유는 수지구 주변에 새로운 아파트를 대량으로 공급할 수 있는 충분한 공간이 있기 때문이다. 

대규모 아파트 단지가 들어서 공급이 늘어나면, 수요와 공급의 법칙에 따라 주택 가격 상승이 억제된다. 

이는 수지구의 주택 가격이 강남구나 분당구에 비해 상대적으로 덜 상승하는 원인이다. 

특정 지역의 주택 가격 상승률에는 그 지역의 개발 가능성, 공급량, 수요와 공급의 균형 등 여러 요인이 복합적으로 작용한다. 이러한 요인들이 모여 각 지역의 위계를 형성한다.

마포구와 강남구는 독립적인 시장임에도 불구하고 두 지역이 유사한 경제적, 사회적 조건이 있기 때문이다. 이는 마포구가 강남구와 유사한 주거 선호 지역으로 자리 잡고 있음을 보여준다. 마포구는 서울 내에서 교통과 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역으로, 특히 직장인들에게 인기가 많다. 최근 몇 년간 마포구의 아파트 매매가격은 강남구와 유사한 패턴을 보이며 상승해왔다.

 우선 일산과 파주는 마포구와 비교해 직장과의 근접성이 떨어진다. 서울 중심부나 강남구로의 접근성에서 차이가 나기 때문에 가격 상승의 파급력이 줄어든다. 또한 일산과 파주는 각각의 지역 내에서 자족적인 생활권을 형성하고
있어, 마포구의 가격 상승이 직접적으로 영향을 미치지 않고 있다. 한마디로 수도권 서북권은 디커플링된 시장이라 할 수 있다.      ③
 

 양천구가 서남권역에서 중심적인 역할을 하고 있음을 보여준다.
 안양시 동안구의 매매가격 흐름은 양천구와 유사한 패턴을 보이며, 동조화 현상이 나타날 가능성을 시사한다.
 

특히 김포 한강신도시 개발과 김포골드라인 지하철 개통은 김포시의 주거 매력을 크게 높였다. 이러한 개발로 인해 김포시의 아파트 매매가격도 상승세를 보이고 있다. 2010년대에는 가격 흐름이 정체되던 모습이었으나, 2020년 이후 다른 신도시들과 마찬가지로 가격이 인근 서울 대장 구(양천구)의 흐름과 비슷해지는 모습을 보이고 있다.

김포시 인근은 대규모 개발이 지속적으로 일어날 수 있어 양천구와 같은 성장을 따라갈지는 시간을 두고 살펴봐야 한다.

강남구와 서초구는 공통점을 많이 갖고 있지만 최근 들어 부동산 시장에서 서로 다른 특징을 나타내고 있다.  먼저 ‘강남구’는 주거지와 업무지구가 혼합된 형태다. 이 지역에는 많은 직장과 업무시설이 위치해 있어 사람들이 일하고 거주하는 곳으로서의 역할을 동시에 수행한다. 강남구 역삼동 일대의 아파트는 2000년대 초중반부터 대규모 재개발이 이루어졌다. 

서초구’는 주거지의 기능이 더 강한 지역이다. 이곳은 업무지구보다는 주거지가 중심인 만큼, 주거 환경이 더욱 중요시된다. 서초구는 2020년대 이후 반포 지역을 중심으로 대대적인 재건축이 이루어지며 신축 아파트 단지로 변모했다.  강남구는 이미 재건축이 완료된 단지들이 많아진 반면, 서초구는 최근에 신축 단지들이 많이 들어서고 있다. 따라서 신축 프리미엄이 붙는 경우 서초구의 아파트 가격이 강남구보다 상대적으로 더 높아질 수 있다. 이는 서초구에 새롭게 재건축된 단지들이 많아짐에 따라 더 현대적이고 고급스러운 주거 환경을 제공하기 때문이다.

지역은 재건축 및 재개발의 잠재력이 크지만, 이러한 재개발과 재건축이 항상 순탄하게 진행되는 것은 아니다. 현재 공사비 상승과 금융비용의 증가가 큰 걸림돌로 작용하고 있다. 건축 자재의 가격 상승, 인건비 증가, 각종 규제 및 행정 절차 등의 이유로 공사비가 예상보다 많이 들 수 있으며, 이에 따라 재건축 및 재개발 프로젝트의 경제성이 저하될 수 있다. 또한 금융비용의 증가는 대규모 프로젝트의 자금 조달을 어렵게 만들어 계획의 실행에 큰 부담이 될 수 있다. 이러한 요소들이 재건축과 재개발 진행을 어렵게 만들기 때문에 충분한 잠재력이 있음에도 불구하고 실제로 이를 실현하는 데에는 많은 도전 과제가 존재한다.    현재 노도성 지역이 부동산 시장에서 정체를 겪고는 있지만, 이 지역은 저렴한 가격 외에도 경쟁력 있는 특징이 있다.

그러나 과거 서울 부동산 시장을 오랜 기간에 걸쳐 바라보면, 강남과 강북의 누적 상승률은 거의 비슷하게 나타났다. 강남이 먼저, 또 빠르게 상승한 것은 사실이지만 시차를 두고 강북도 비슷한 수준으로 상승했다. 따라서 앞으로도 이러한 추세가 계속될 가능성을 무시할 수 없다. 실제로 2분기 이후 중저가 지역에 변화 조짐이 나타나고 있다. 고가 지역을 따라 상승세로 전환되는 움직임이 포착된 것이다. 이번 사이클에서도 다시 한 번 두 지역 간에 상승 시차가 존재함을 확인할 수 있었다.  두 지역이 모두 상승에 접어든 건 사실이지만, 그럼에도 고가와 중저가 시장의 아파트는 가격이 벌어지고 있다.

 상승과 하락의 사이클이 주는 인사이트 

   장기 이동평균선과 단기 이동평균선 비교 분석을 통해 우리가 시장 사이클에 대해 얻을 수 있는 인사이트는 다음과 같다.  

첫째, 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1~2개월가량 선행하는 데 반해, 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다. 고가 주택에 대한 수요가 먼저 몰린 후, 서민 주택으로 수요가 확산되는 패턴이 나타나는 것이다. 2024년 슈퍼사이클 역시 마찬가지 흐름을 보여준다. 

강남구가 서울시 전역보다 먼저 상승으로 돌아선 후(2024년 3월 첫째 주), 서울은 한 달이 지난 4월 첫째 주에 상승에 돌입했고, 노원구는 그보다 늦은 6월 첫째 주에 상승이 시작됐다.

둘째, 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다. 부동산은 주식처럼 짧게 보유하고 빠르게 매도할 수 있는 상품이 아니고 최소 몇 년은 보유하는 상품이다. 따라서 사이클에 변화가 일어나는 경우, 가격 변화는 매우 장기간에 걸쳐 진행된다. 2010년대의 하락기는 38개월(2010년 1월 초~2013년 2월 말)에 이르렀으며, 상승기는 무려 8년 11개월, 즉 107개월(2013년 3월 초~2022년 1월 말) 이어졌다. 상승기가 하락기보다 더 길다는 특징이 보인다. 

물론 저번 상승기에는 2020년 이후의 초저금리로 인한 예외적 상황이 있었다는 점을 감안해야 한다. 또한 대세상승기 혹은 하락기에도 일시적인 기술적 하락(혹은 정체), 상승이 나타난다는 것을 인지해야 한다.

셋째, 부동산 사이클이 짧아진다. 2010년대의 하락기는 38개월(2010년 1월 초~2013년 2월 말)간 이어졌으나, 2022~2023년의 하락기는 26개월로 앞선 하락기의 3분의 2 수준이었다. 이 사실을 기억하고 현재에 적용해볼 필요가 있다. 2013년 이후 슈퍼사이클이 상승기로 전환되며 매우 장기간에 걸쳐 가격이 상승했었다. 그런데 하락기의 사이클이 짧아졌다면 정체기 혹은 상승기의 사이클도 짧아질 가능성이 존재한다.

P154

신규 공급의 절벽이 나올 수밖에 없다. 그렇다면 신규 공급이 부족한 상황에서 아파트 시장에는 두 가지 현상이 나타날 수 있다.  첫째, 신축 아파트 물량 공급이 과거에 비해 적어, 신축 아파트가 구축 아파트보다 더 높은 프리미엄을 갖게 된다. 사람들은 같은 가격이면 신축 아파트를 선호한다. 그런데 신축 아파트가 시장에서 차지하는 비중이 점점 적어진다면, 신축 아파트는 더욱 희소해지며 당연히 프리미엄이 붙는다.  둘째, 만약 신축과 구축 아파트 간의 가격 차이(혹은 분양과 구축 아파트 간의 가격 차이)가 지나치게 벌어지는 경우, 사람들은 약간의 불편을 감소하거나 혹은 약간의 추가 비용을 들여 리모델링을 하는 선에서 구축 아파트 매매로 돌아설 수 있다. 만약 이에 더해 아파트 전세가격까지 상승하는 모습이 나타난다면 구축 아파트 역시 사람들의 관심 망에 들어갈 수밖에 없다.

p164

전세가격지수의 흐름을 보면 2022년 대폭락기를 제외하면, 전세가격은 큰 틀에서 항상 우상향했다. 자세히 살펴보면 2012년부터 2022년 3분기까지 근 11년 동안 전세가격이 전년 동분기보다 낮았던 적은 고작 2회(2019년 1분기와 2분기)에 불과하다. 부동산은 계절성이 존재하기 때문에 이전 분기 혹은 이전 월 대비 상승률은 전반적인 패턴 분석에 오해를 불러올 수 있다. 따라서 전년도 동월 혹은 동분기와 비교하는 게 의미가 있다. 만약 분석 결과가 이처럼 아주 장기간에도 같은 방향의 흐름을 보여준다면, 그 변수의 내재된 특징이 존재한다고 볼 수 있다.

p164

서울시 전세가격의 우상향 트렌드에는 다양한 이유가 존재할 수 있다. 필자는 서울시에 거주하고자 하는 압도적인 규모의 수요 그리고 전세가격이 인플레이션만큼 혹은 그 이상 상승하는 경향에 기반한 것으로 본다.  아파트 매매 시장과 전세 시장에 참여하는 수요의 성격에는 차이가 있다. 매매 시장에는 주택을 매입해 거주하려는 거주 수요와 더불어 주택이라는 재화에 투자하려는 수요(거주하지는 않지만 소유하려는 수요)가 존재한다. 즉 매매 시장은 거주 수요와 투자 수요가 모두 있다. 그런데 전세 시장에는 투자 수요가 존재하지 않는다. 전세 시장의 수요는 오롯이 실거주 수요뿐이다.

p178 

전세가격 상승의 3가지 원인    그렇다면 2023년 2분기 이후 전세가격 상승의 원인은 무엇일까?

 크게 3가지 이유가 있다. 

첫째, 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승이다. 인플레이션은 재화의 가치를 하락시키며, 고정된 수입을 얻는 임대인은 떨어진 화폐 가치를 보상받기 위해 임대료를 인상하게 된다. 또한 인플레이션 시기에는 유지보수비와 관리비 등 각종 비용이 상승하기 때문에 소유주는 이를 임대료에 반영한다. 팬데믹 이후 유동성이 풍부해지면서 전 세계적으로 인플레이션이 발생했고, 이로 인해 글로벌 도시들의 월세가 크게 올랐다. 월세의 대체재인 전세가격의 상승도 자연스러운 결과다.

  둘째, 입주 물량의 부족이다.
 셋째, 전세사기로 인한 ‘빌라포비아’다. 
 

P181

 매매로의 전환은 시작되었나?   

 아파트 거래는 크게 매매 거래와 임대차 거래로 나뉘며, 임대차 거래에는 전세, 반전세, 월세 거래 등이 포함된다. 

매매 거래와 임대 거래의 합을 전체 거래량으로 볼 수 있다.

 우리는 이 세 가지 변수(전체 거래량, 매매 거래량, 임대 거래량)를 통해 매우 단순하지만 강력한 함의를 주는 새로운 변수들을 만들 수 있다. 

예를 들어 매매 거래량과 임대 거래량의 비율 그리고 전체 거래량 중 매매 거래량의 비율이다.  시장이 매우 안정화된 상황(수요와 공급이 일정하거나 가구 수가 지속적으로 유지되는 폐쇄적인 시장)이라면, 매매 거래와 임대 거래의 비중 변화는 시사하는 바가 크다. 

만약 매매 거래가 임대 거래보다 적었으나, 매매 거래 비중이 더 많이 증가한다면 시장 참여자들이 임대차 거래 대신 매매 거래, 즉 매매 시장으로 넘어가는 것을 의미한다. 

전월세 계약을 통해 아파트 공간을 빌려서 계약하는 것이 아니라 아파트를 매입하는 경향이 더 커지는 것이다.

 아파트에 거주하려는 사람은 임차를 하거나 매매를 하는 두 상황 중 선택을 하게 된다.

 주택담보대출 이자가 저렴해지거나 향후 입주 물량이 적어지거나 임대료(전세 혹은 월세)가 지나치게 상승하는 경우, 사람들은 임차에서 매매 시장으로 넘어가 아파트를 구매하기 시작한다. 이 가능성이 2024년 상반기에 나타나고 있다. 현재와 향후 입주 물량이 매우 적을 것으로 사람들이 인식하고 있으며, 전세가격이 지속적으로 빠르게 상승하고 있고, 변동금리를 선택하는 경우 주택담보대출 이자가 저렴해질 것을 예상하고 있기 때문이다.

PF 대출 연장이 불러온 공급 절멸 

   높은 토지 가격, 금융비용 상승, 시공비용 상승, 분양가 하락. 이 모든 게 합쳐져 사업을 어렵게 하고 있다. PF 대출이 20개월 동안 연장되며 토지 가격을 붙들어 놓자 도저히 사업 수지가 안 맞는 상황이다. 아파트든 빌라든 신규 개발을 하려 해도 분양 채산성이 안 맞는다. 디벨로퍼 입장에서는 자신이 금융비용을 바꿀 수도, 시공비용을 바꿀 수도 없으니 토지 가격이 하락하기만을 기다릴 수밖에 없다. 

장장 20개월간 연장된 PF 대출은 그 기간을 늘려 놓았을 뿐이다. 이런 상황은 결국 인허가 물량의 폭감으로 이어졌다.  신규 주택 인허가 물량의 감소는 미래의 공급 부족으로 연결된다. 일반적으로 인허가는 사전 토지 작업이 2~3년 소요되고 준공이 빠르면 3년 정도 걸린다. 합하면 최소 5~6년이 필요한 작업이다. 만약 2022~2023년에 PF 대출을 연장해주지 않고 부실 부동산 매물이 저렴한 가격에 시장에 나왔더라면, 그래서 디벨로퍼들이 사업에 참여할 수 있었더라면, 2027~2028년에 어느 정도 준공 물량이 나올 수 있었다는 뜻이다.  

p233

공급 물량의 79%가 특정 지역에 몰여 있다.

첫째, 입주 물량이 지나치게 적다.

둘째, 입주 물량이 지역적으로 지나치게 편중되어 있다.

서북권,서남권 입주 물량 부족에 직면할 가능성이 크다.

25년에는 서초구 4천8백채 와 동북권( 장위동, 휘경동, 이문동 포함) 1만5천채 입주예정.

26년 약 1만2,300채의 아파트 입주예정. 이중 8,700채가 서초구 물량

나머지 지역에 약 4,600채 2027년에도 서초구가 전체 입주 물량에 절반이상 비중을 차지.

P243

부동산 시장에서 주택 가격은 ‘공간 균형’을 찾아간다. 특히 서울처럼 경기도권의 엄청난 대기 수요가 존재하는 도시는 특정 지역의 가격이 상승했다면 인근 지역의 가격도 순차적으로 상승한다.    부동산 수요 측면을 요약하자면 빈부 격차 확대로 주택 시장의 양극화가 진행되고 있으며, 초고가 지역의 아파트 가격 급등은 부동산 시장의 공간 균형으로 인해 인접 지역에 영향을 줄 것이다. 또한 중산층과 서민의 실질소득이 줄어들었다고 하더라도 이를 다른 요소들이 압도하고 있다. 전반적인 소득 감소가 다른 요인에 비해 주택 가격에 더 큰 영향을 끼친다면 주택 가격이 하락하겠지만 그렇지 않다는 것이다. 다른 요인들의 영향은 매우 거대하고 압도적이다. 서울의 압도적인 대기 수요뿐만 아니라 이어서 살펴볼 부동산 공급 측면과 금융시장의 요소들 역시 상승 방향을 가리키고 있다. 

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

:   책을 통해서 우리가 알고있는 내용들을  풀어주면서 설명해주는 부분에서 재미있게 읽을수

    있었다.PF 대출 관련 들어도 내용이 어려웠는데 이책을 통해서 조금 이해할수있게 되었다.

그리고 요즘 트렌디 한 부동산 시장에 대해서도 알게되었고 전반적인 부동산 시장에 대해 

잘 설명되어 있었고 지역별 랜드마크단지와  서울지역에 대한 설명도 내가 임장했던곳에 대한 설명도

나름 재미있게 읽어볼수있었던것 같다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

: 앞으로 부동산 시장 예측하기보다 현재 부동산 시장에 대해 객관적으로 보고

현장에 직접 가봄으로써 현장에서 일어나는 상황 분위기를 알고 내가 대처할수있는 

방향으로 해나가야겠다 라는 생각이 들었고 수도권 시장의 사이클은 길기 때문에 

내가 준비를 잘해서 하락장의 기회를 놓치지 않고  현장투자자가 되어 기회를 잡을수있는

준비된 사람이 되어야겠다라는 생각이 들었다. 이책을 읽은 사람들이 앞으로 부동산

시장이 기회가 있다고 생각한들 그안에서 행동하는 사람만이 이 기회도 잡을수 있겠다라는 

생각이 들었다. 

5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?

:

#부동산 트렌드 2025  #김경민

* 마지막에 책 제목과 작가 이름을 꼭 태그를 작성해주시고, 검색 가능으로 변경 부탁드립니다 : )