[방울모자] 부동산 트렌드 2025 독서후기

• 수도권 부동산 시장에서 강남구, 분당구, 수지구는 다른 지역과는 차별화된 매매가격 흐름을 보인다. 이는 강남 이남 지역에서 나타나는 동조화 현상으로 설명할 수 있다. 예를 들어 2018년 1분기에 강남구의 매매가격이 13.3% 상승하면서 시세를 올리자. 분당구는 12.6% , 수지구는 5.4% 상승하며 그 여파가 퍼지기 시작했다. 

→  지역과의 연관성에 대해 이야기 한다. 수도권에서 어느 한 지역을 볼때 연결이 되는 지역을 알고 시세의 흐름을 잘 아는게  중요함을 알 수 있었다. 그리고 가장 좋은 것부터 봐야 하는 것. 강남구가 올랐을 때 분당구를 분당구가 올랐을때 수지구를 이렇게 좋은 곳 에서 부터 내려오는 것에 대해 다시 한번 깨달았다. 

• 노원구, 도봉구, 성북구. 일명 노도성 지역은 2006년부터 2024년 1분기까지 매매가격 흐름이 73번 중 60번 같은 방향으로 움직였다. 이들 지역 역시 하나의 시장으로 인식될 만큼 동조화된 시장이라는 의미다. 각 지역의 가격 변동은 밀접하게 연관되어 있다.
   

→ 하나로 묶여있는 지역들의 매매가격의 흐름을 아는것 그리고 여기에서 튀는 가격이 있을 때 거기에서 투자기회를 얻을 수 있겠다는 생각을 해본다. 

• 강남이 먼저, 또 빠르게 상승한 것은 사실이지만 시차를 두고 강북도 비슷한 수준으로 상승했다. 따라서 앞으로도 이러한 추세가 계속될 가능성을 무시할 수 없다. 실제로 2분기 이후 중저가 지역에 변화 조짐이 나타나고 있다. 고가 지역을 따라 상승세로 전환되는 움직임이 포착된 것이다. 이번 사이클에서도 다시 한 번 두 지역 간에 상승 시차가 존재함을 확인할 수 있었다.
   

→ 이건 이번 시장에서 중요하게 볼 포인트. 강남이 많이 오르고 강북이 많이 오르지 못했는데 결국 상승장에서 강북 또한 오른다는 것을 아는게 중요하다. 오른 강남을 보는 것 보다 오르지 않는 강북을 보는 것이 더 수익적인 측면에서더 좋음을 알았다. 

• 2010년 11월부터 2011년 4월까지 6개월간 일시적인 상승세를 보였으나, 이는 기술적 반등에 불과했다. 당시 6개월간 가격은 정체 수준에 머물렀기 때문이다.
   

→ 이 부분은 솔직히 이해가 가지 않았다. 끼워 맞춘 부분이 많지 않았나 싶다. 

• 뉴욕 맨해튼의 경우 2022년 중반 연준의 금리 인상 이후 1년 이상 주택 가격이 하락했으나, 인플레이션으로 인한 신규 공급 부족과 임대료 상승으로 2023년 중반부터 오름세로 전환했다. 높은 금리에도 불구하고 주택담보대출 없이 전액 현금으로 매입하는 구매자의 비중이 2023년 4분기 기준 전년 동기 대비 17% 이상 급증하면서 맨해튼 아파트 가격의 상승세를 이끌었다.
   

→ 신규 공급 부족과 임대료 상승으로 인한 매매가 상승. 지금 서울 시장이나 공급이 없어지는 지방 시장에서 충분히 일어날 법한 시나리오다. 그리고 미국에서도 동일한 상황이 발생했다는 것이 인상깊었다. 지역이 어디가던 간에 결국 시장의 원리에 움직이고 반복됨을 알 수 있었다. 

• 과거의 가격 데이터를 살펴보면 두 가지 중요한 트렌드가 있다. 첫째, 가격 상승은 대체로 강남에서 시작된다. 강남 지역의 가격 상승은 일정 시차를 두고 주변 지역으로 확산되며 강북 지역, 특히 노도성 지역은 가장 늦게 영향을 받는 경향이 있다.
  둘째, 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다. 강남 아파트 가격이 먼저 빠르게 올랐다면 그 다음해에도 같은 속도로 오르기보다는 상승 폭이 줄어들 수 있다. 반면 강북 지역은 강남에서 가격 상승이 발생한 첫 해에는 상대적으로 상승 폭이 적거나 거의 없을 수 있지만, 그 다음해에는 급격한 상승이 나타날 수 있다.
   

→ 비슷한 맥락이 될 수 있지만 장기적 누적상승률이 큰 차이가 나지 않는다는 점. 하지만 오르는 시작의 시점이 다르다는 것을 이용하여 수익을 얻을 수 있다는 것을 꼭 기억해야 한다. 가치를 알고 저평가를 판단하는 것이 중요함을 이 문구를 통해 다시 한번 리마인드 해본다.