[지방투자실전 23기 제주서핑] 마스터 멘토님 5강 후기
안녕하세요
3자유를 이룬 제주서핑 입니다:)
1년 전 정규 강의(온라인)에서 마스터멘토님을 뵙고 정말 오랜만에 멘토님의 강의를 듣게 되었는데요~
그 당시에도 마스터라는 닉네임처럼 아우라가 느껴졌는데 지금도 여전히 멋있으셨습니다><
강의 중간 중간 적용해 볼 점들이 가득 가득 담겨서 주어 담기 바빴습니다^^;;
마스터 멘토님의 5강 후기 시작하겠습니다.
#벤치마킹
성장을 잘 하는 사람은 본인의 고정관념을 벗어던지고 성공한 사람의 방정식을 따라가는 것이다.
결과를 낸 사람들을 벤치마킹 하는 게 중요하다.
→ 과연 나는 벤치마킹을 잘 하고 있었나? 그렇지 못하다고 생각한다. 처음에는 잘 따라가다가 무언가 다른 길로 새는 것 같은 느낌을 받았다. 그럴 때 마다 나를 다 잡아준 건 월부의 강의와 책 이였다. 내가 안다고 생각했던 것들을 잘 이해하고 실천으로 옮기지 못한 경향들이 있었다. 안다고 자부하지 말기! 아는 거에 끝내지 말고 바로 실천하기!
#자산재배치
자산 재배치는 월부를 시작하면서 많은 사람들이 염두하고 고민하는 키워드라고 생각한다.
자산 재배치를 어느 시기에 하고 재배치 했을 시 보증금 범위에 따른 장단을 정해주셔서 많은 사람들에게 자산 재배치에 대한 고민을 깔끔히 해결해주시지 않았나 생각한다.
#갈아 끼우기
채수가 늘어나다 보면 언젠가는 갈아 끼우기를 하게될텐데 매수에 대한 이야기는 많이 들어봤어도 매도에 대한 이야기, 그리고 갈아끼우기에 대한 지식이 없다보니 너무 막연하였는데 갈아 끼우기를 하기 위한 매도정의를 정확히 잡아주셨다. 정말 당연한 건데 막상 실전에는 어려운..ㅜㅜ
“수익이 났을 때 매도하고 가치 있는 걸 싼 가격에 매수하기”
“의미 없는 빈번한 갈아 끼우기는 오히려 손해다!!”
#기회
딱 나의 고민이랑 비슷한 질문 이였다. 지금 싼 건 아는데 전세가가 낮다 보니 투자할 수 가 없다. 그럼 지금 현재 싼 가격은 실거주하는 사람들이 매수를 해서 가격이 상승하고 그 뒤에 투자자가 진입하는 거 아니냐는 질문 이였다.
이 부분에 대해 지방 매수 타이밍 단계를 4단계로 정의해주셨다.
- 랜드마크 거래
- 미분양,급매 소진 →매매가 상승
- 투자자 진입 → 전세가 상승
- 실거주자 매수
결론 : 매수 타이밍 단계와 급지 순위에 따라 오르는 순서의 차이가 있으므로 충분히 투자할 수 있다. 투자금에 맞지 않다면 시세트래킹으로 타이밍 확인하기
#행동
과연 나는 투자로 이어지는 행동하는 사람인가에 대해 생각해보게 되었는데 절반은 그렇고 절반은 아닌 것 같다. 하기 어려웠던 부분은 과제처럼 여기고 월부생활을 했던 적도 있었던 것 같아 반성하게 되었다. 아마 이런 마인드와 자세로 인해 익숙한 단계에 머물러 있었지 않았었나 싶고 더 높은 목표를 가지고 적극적으로 임해야겠다 다짐하게 되었다.
튜터님 말씀처럼 몸을 괴롭혀서 머리가 생각도 못하게(?) 바로 행동해야겠다
#지방투자기준
- 수요가 많은 곳
- 신축 우선/ 입지 가치가 있는 곳은 구축도 가능
- 지역 특성 파악하여 선호 생활권,단지 위주 먼저 공략
내가 투자후보 물건을 뽑을 때 이 기준을 적합하게 지키고 있었는지 복기를 해보았다. 나의 관점이 아닌 거주민들이 살고 싶어하는 곳인가에 대한 공감도가 조금 떨어지지 않았나 생각해봄. ‘지방은 연식이 중요하니깐 여기 정도면 되겠지’ 가 아니라 거주민들이 살고 싶어하는가에 대해 좀 더 초점을 맞쳐서 봐야겠다.
#전세가율
전세가율이 높아지면 투자기회라고 생각했는데 전세가율이 높을 때 착가하면 안되는 것이 있다
- 가격이 낮은 구간에서 달라붙은 전세가율
- 가격이 높은데 달라붙은 전세가율
이 중에서 조심해야 하는 건 가격이 높은데 전세가율은 경우인데 이 경우는 공급폭탄이 예정되어있는 곳은 전조증상으로 나타난다고 함. 이유는 입주하기 위해 1,2년 전에 미리 본인 집을 매도하고 전세로 들어가려는 수요가 많아지기 때문에 전세가율이 오른다고 함.
앞으로 시세트래킹할 때 전세가율이 높다고 무조건 투자기회구나! 라고 좋아하지 말고 무슨 의미의 전세가율 상승인지에 대해 저평가인지와 공급묾량 체크를 잊지 말아야겠다. 함정에 속지말자!
#매도
나중에 매도할 때 어떻게 해야 할지 참 막막하였는데 이번 강의에 전세 낀 물건 매도 법과 거래가 안되는 시장에서 매도 하는 방법 등 정말 알차게 알려주시지 않았나 생각된다.♥ 꼭 기억했다가 매도할 때 꺼내보기><
[ 세 낀 물건 매도]
- 거주자도 미리 사고 싶을 만큼 매력적인 가격
- 매도 생각해서 높은 전세를 세팅 후 매도 가격을 적극 조정해서 투자자에게 매력적인 물건으로 만들기
- 세입자에게 협상 제안하여 입주가능한 물건으로 만들기
- 좋은 가격에 살 수 있는 갈아탈 물건이 있다면 적극적으로 조정해서 매도하기
[일잘러 부사님]
매도가 안될때는 주변 단지까지 매임을 다시 해보면서 내 물건의 현실적인 가격인지에 대해 체크하기
거래가 너무 안되는 시장일 때는 일잘러 부사님을 찾아서 적극적으로 도움 요청하기
(그 지역 터줏대감, 일잘러 부사님은 알아서 물건을 만들어 오기도 한다)
→ 이래서 전임을 하고 부동산 사장님 평가란을 적는구나를 한 번 더 느끼게 됨, 역시 의미없는 행동은 없다!
#협상
막상 마음에 드는 물건이 있으면 참 이상하게 협상을 어떻게 해야할 지 그리고 내가 상대방에게 해줄 수 있는 게 무엇이 있을지에 대해 막막해서 제안을 하기가 참 어려웠는데 매달 모의계약서를 작성해보고 그 물건만의 특약을 넣으면서 어떻게 협상시도 해볼 지에 대해 생각하고 글로 남기기
매임 할 때도 그냥 물건을 보는 것이 아닌 하자 여부와 점유자 상황과 성향을 파악해서 협상 포인트 그리고 앞으로 세를 뺄 때 있을 리스크를 가늠해보기
#복기
내가 조금만 더 있다가 살 걸 이런 결과론적인 복기는 금지!
지방은 보통 4~5년 정도면 시장 사이클이 바뀌므로 충분히 수익을 내고 나올 수 있다. 지금 오르지 않는다고 해서 잘 못 된 투자가 아니다.
나의 1호기 투자는 2년 뒤 매도하고 나와야지 생각했는데 예상한 것보다 더 많은 공급으로 인해 2년 뒤에는 매도가 어려워 질 것 같다는 생각이 들었고 그럼 일정 손해를 볼 수 도 있겠다는 생각이 들었는데 지방은 4~5년 정도면 충분히 수익을 낼 수 있다는 말에 나의 결정에 대해서 한 번 더 굳건하게 믿어나가 보기로 함.
마스터 멘토님의 10년 투자생활을 응축해서 강의로 꾹꾹 눌러 담아 많은 케이스를 다뤄주셨는데 정말 다양한 경험을 한꺼번에 한 느낌이었습니다. 앞으로의 투자생활에 있어 미래의 나에게 꼭 필요한 내용은 필사로 남기고 계속 꺼내보겠습니다. 감사합니다♥
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