[1년 11개월만의 1호기 경험담 및 복기_0호기 자산재배치] 투자금이 1억 원 줄었지만, 1개월만에 투자할 수 있었던 이유, 열반스쿨 실전반[진월]

드디어 목표하던 투자를 하셨나요?

회원님의 제2의 직업, 월급쟁이 투자자로서 경험한 실제 투자 이야기를 들려주세요!

안녕하세요.

진심을 다하는 월급쟁이, 진월입니다.

2월 7일, 월부에 입성한 지 1년 11개월만에 경기 4급지에 1호기 계약을 했습니다.

작년 9월부터 자산재배치를 염두에 두고 12월까지 n.5억 원으로 매물을 열심히 보다가

12월 중순, 집안 사정에 의해 투자금이 1억 원이 줄어든 상황에서 1개월만에 매수에 성공하게 됐는데요

경험을 나눌 겸, 그리고 복기를 위해 글을 남겨보려 합니다.

1부는 0호기 자산 재배치

2부는 1호기 투자로 할게요.

1부, 0호기 자산 재배치부터 시작하겠습니다.

투자 방향 전환, 0호기 목표 전세가 정하기

24년 중순, 마스터 멘토님과의 투자코칭에서 0호기 매도 후 서울 상급지에 투자해도 괜찮다고

방향성을 받고 나서 1,2급지 위주로 임장지를 넓히고 있었습니다.

• 마스터멘토님 투자코칭 후기

https://cafe.naver.com/wecando7/10855348

그러나.. 서울 상급지 중심의 급격한 가격 상승을 경험하면서

24년 10월에 0호기 자산재배치 후 서울 4급지 투자로 방향을 전환했죠.

(매물코칭에서 “저렴한 0호기를 매도하고, 비싼 물건을 사는 것은 아쉽다” 얘기해 주신 빈쓰튜터님, 정말 감사합니다)

전세를 맞춰 본 경험이 전혀 없던 터라 가장 먼저 한 것은, 목표 전세가를 정하는 것이었습니다.

월부에서 배운대로 주변 단지들에 나온 매물들의

전세가와, 가격별로 매물의 상태가 어떤지 집주인 컨셉, 실거주자 컨셉으로 파악했고,

우리 집의 선호도가 몇 등이 될 지를 가늠해봤습니다.

(중요 : 이후 호가 및 가격은 모두 예시입니다)

주변 전세 매물을 알아보기 전에는 실거래를 기준으로 4.5억 원을 목표로 했었지만

실제 매물을 파악해 보니, 0호기 전세는 4억 원 수준이라는 것을 알게 되었습니다.

약간 아쉬움이 있었지만, 현 상황에서 할 수 있는 것을 하는 것이 중요하다고 생각하고

4억 원에 동네 일잘러 부사님께 물건을 맡겼습니다.

(실제 25년 2월 현재도 최저호가가 같은 가격이니, 나름 객관적으로 전세가를 설정한 것 같습니다)

복기

잘한 것: 주변 경쟁 매물의 가격과 상태를 파악하고 목표 전세가 설정한 점

아쉬웠던 것: 투자 방향을 빠르게 바꾸지 못한 점

개선 방안 : 매 달 내가 할 수 있는 투자 시나리오를 만들어 보기

나가지 않는 전세, 그리고 전세 뿌리기

전세 가격을 합리적으로 잘 설정했다는 저의 생각과 달리

0호기 전세는 한 달 동안 6팀이 넘게 봤음에도 불구하고 나가지는 않았습니다.

부사님께 확인해 본 이유는, 집이 화이트톤으로 깔끔하지만 올수리는 아니었고

선호도가 좀 더 높은 매물들조차 전세가 나가지 않기 때문이었습니다.

올수리를 한 물건들은 좀 더 높은 가격에도 거래가 됐다는 것을 감안하면

수리하지 않은 90년대 구축 물건은 가격이 저렴해도 전세가 “내가 원하는 즉시” 나가지는 않는다는 것을

알게 된 것 같아요.

내 물건이 바로 나가지 않는다는 것을 깨닫고 난 뒤에는

동네의 모든 부동산을 직접 방문해서 물건을 뿌리게 되는데요

“이 물건 공동중개로 올라왔었는데, 물건을 못 봐서 홍보를 많이 못 했네”

라고 말해주시는 부사님들이 꽤 계시더라고요.

내 물건을 적극적으로 홍보하려면 많은 부동산에 직접 부탁하는 것이

더 좋다는 것을 깨달은 시간이었습니다.

결론적으로는, 물건을 뿌렸던 부동산 중 한 곳에서

공동중개를 통해 예비 신혼부부에게 원했던 목표가 그대로,

단돈 1원도 깎지 않고 전세를 맞출 수 있었습니다.

복기

잘한 것: 내 물건의 약점을 파악하려고 노력한 점

아쉬웠던 것: 공동중개로 올라왔기에 저절로 홍보가 될 것이라고 생각한 점

개선 방안 : 투자 물건 전세 맞출 때는, 꼭 물건 직접 뿌리기(문자든, 방문이든)

정리

여러 우여곡절이 있었지만, 결국 목표했던 시기에, 목표한 가격으로 전세를 맞출 수 있었습니다.

운이 좋았다고도 할 수 있지만, 이렇게 할 수 있었던 이유는 총 세 가지인 것 같습니다.

1) 주변 단지들의 전세가격과 상태를 모두 확인하고 목표 가격을 정한 것

2) 전세를 보여줄 때마다 항상 깨끗하게 청소해서 집이 깔끔해 보이게 했다는 것

3) 한 부사님께만 맡기지 않고 최소 20군데 부동산에 물건을 내놓은 것

실제 계약까지는 특약 협상에서 여러 우여곡절이 있었고 배운 점도 많습니다.

그 부분은 다음에 다른 나눔글에서 써 보도록 할게요.

실시간으로 협상을 해 나갈 때 도움 주신 일공일오 튜터님과

특약에 대해 미리 정리해 주신 잔쟈니 튜터님

함께 응원해 주고 도움 되는 자료 공유해 주신 동료분들에게 정말 감사합니다.

매수 편까지 한 번에 쓰고 싶었지만, 생각보다 글이 길어져서 매수편은 다음 파트로 넘기겠습니다.

읽어주셔서 감사해요!

0호기 전세 맞추기에서 배운 점, 개선할 점 정리