[내마중15기 32조 행냥] 1주차 수강후기

“1주택의 모든 것”

이라는 주제로 권유디님과 1주차 강의를 함께 했습니다.

제목 그대로 1주택의 모든 것이 담겨있었습니다.

강남으로 가자

평수을 넓히기보다는 상급지로 가는 것을 추천하셨는데

저는 소형이다보니 또 소형으로 갈아타는 것이 맞을까 싶은 의문이 들면서도

동일평형 갈아타기도 만약 훨씬 좋은 입지라면 생각해보기로 가능성을 열어두어야겠다는 생각이 들었습니다.

입지가 좋을수록 연식보다 땅의 가치가 크다는 말씀도 인상깊었습니다.

입지가 더 좋은 구축 vs 입지가 덜 좋은 신축 고민도 있었는데

전세금으로 투자금을 회수하는 의미도 있지만 상급지 갈아타기 시에는 입지가 더 중요하겠다는 생각이 들었습니다.

갈아타기다보니 23년~24년 초에 이어 돌아온 기회인 것 같습니다.

늦어도 이번 주말까지는 그동안의 앞마당과 이번 달에 가볼 단지 시세를 조사하고 갈아탈 후보를 다시금 추려서 실행에 옮겨야겠습니다.

현장으로 가자

현 시장은 최소 00원 이상은 가격조정이 된다는 말씀을 주셨는데

1월달에 임장을 했던 단지들은 가격 조정을 적극적으로 해보지 않았는데

이제 정말 매도 매수를 할 것이기 때문에 조금 더 적극적으로 매물을 털면서 가격조정에 나서야겠습니다.

리스크 대응

현재 일시적으로 전세가가 낮기 때문에 잔금이 안 된다면 세를 안고 싸게 사거나 전세를 더 낮게 뺄 수 있는 약간의 여유(마통)를 두는 대응법을 배웠습니다.

잔금, 여유 대응은 다 가능함을 확인해보고 마음이 놓였습니다.

투자하고 싶은 단지의 전세가가 낮아서 마통을 쓸까도 싶었는데 전세가가 일시적으로 주춤한거라서 결국 투자금이 회수될 가능성이 높음에도 불구하고 현재로서는 전세 리스크가 있고 수익률 면에서도 봤을 때도 무리하기 보다는 투자금에 들어오는 매물을 투자해야겠다는 생각도 들었습니다.

편익vs비용

비용이 아깝게 느껴지기 쉽지만 편익과 비용을 비교하여 편익이 더 큰 선택을 해야한다고 하셨습니다.

앞으로 부동산 시작이 양극화 될 가능성이 높다는 점을 고려할 때 현재 내가 가진 집에 애착이 들고 가지고 있으면 이것도 오를텐데.. 라는 생각이 드는 것도 사실이지만 다주택 규제가 여전한 현 시장에서는 갈아타는 것이 편익이 더 크다는 생각이 들었습니다.

갈아타기는 가격격차가 좁아졌을 때 하는 것이 좋다고 하셨는데 지금까지 투자후보로 봤던 단지들은 가격 격차가 벌어진 상황이라 아쉬움이 남았지만 가격 격차가 좁혀진 단지가 있는지도 검토해보고 가격 격차가 벌어졌지만 투자후보 단지가 여전히 가치 대비 저렴하다는 기준을 만족하다면 하락률이 더 낮은 단지로 갈아탄다는 비용을 감수하는 것이 더 큰 편익을 가져다 줄 것 같습니다.

2주차에는 시세조사를 통해 투자금에 맞는 단지를 추출하고

해당 단지를 방문하여 실수요자 입장에서 3순위를 뽑아보고

가장 좋은 단지(전고)를 선택해보아야겠습니다!

이 모든 과정에서 -00% 기준을 준수하되

전고 90% 이상 회복한 단지는 어나더 리그이기 때문에 RR 기준 이전 실거래 대비 낮은 가격이면 그냥 매수하도록 하겠습니다.

끝으로 저에게 힘이 되었던 권유디님의 말씀을 적어보며 1주차 강의 후기를 마칩니다.

덜 회복한 시기니까 이왕 하는거 제대로 해보자. 힘을 내자. 

이 시기가 5년 뒤 후회가 남지 않는 시기가 됐으면!!!!!