[용렌버핏] 열중 1주차 강의 후기

안녕하세요 용렌버핏입니다.

저환수원리에 대해 심층적인 강의를 해주신 게리롱 멘토님 강의후기입니다.

지금까지 투자 후보 물건에 대한 저환수원리를 기계적이고, 형식적으로 진행했었는데요. 이번 강의를 통해서 저환수원리에 대해 더 큰 이해를 할 수 있었습니다.

• 저평가 : 전고 대비 -15~20%
  • 같은 가격인데 더 좋은 게 있나?
  • 비슷하게 좋은데 더 싼 게 있나?
  • 비교대상이 많아질수록 유리함

→ 사실 저는 저평가를 할 때 가장 먼저 보는 것은 전고 대비 하락률이었습니다. 희미하게 앞마당 내 가격이나 가치가 비슷하다고 생각한 단지들을 입지요소에 따라서 비교를 해보고 1등을 뽑기도 하지만, 결국은 전고 대비 하락률에 의지를 많이 하고 있었습니다. 그리고 전고점이 의미가 없어지는 시기가 오면 결국 가치 판단을 스스로 할 수 있어야겠다는 생각이 들었습니다.

<B.M.> 

투자 후보 단지 간 비교 시 철저하게 단지끼리 비교를 해볼 것. 그 후에 전고점으로 검증을 한다.

• 환금성 : 저층, 탑층제외, 300세대 이상
  • 매도 시점에도 사람들이 좋아할만한 것인가
  • 입지와 연식에 따른 선호도를 이해한다.
  • 투자 범위 & 매도계획을 설정하고 투자한다.

→ 환금성은 사실 보편적인 조건만 맞으면 그냥 넘어갔었는데요. 매도 시점에도 사람들이 좋아할만한 것인가에 대한 궁극적인 생각은 안 했던 것 같습니다. 그리고 매도 계획을 설정하지도 못했었습니다. 

<B.M>

환금성에 대해 더 심층적으로 생각해볼 것. 상승장이나 하락장에서 거래가 얼마나 이루어졌는지에 대한 것들도 체크해볼 것.

• 수익성 : 투자금을 최소화해서 수익을 높인다
  • 적절한 투자금으로 충분한 수익을 낸다

→ 투자금 대비해서 몇프로의 수익률을 올리는가에 대해 고민만 했지, 수익금에 대한 고민은 하지 않았던 것 같습니다. 수익률이 낮더라도 수익금이 크다면 다음투자로 나아가는 데 더 큰 도움이 되는데도 말이죠. 

<B.M>

수익성을 살필 때 수익규모도 살펴보고, 다음투자까지 연결지어 생각해볼 것

• 원금보존 : 전세가율이 높은 것(서울 60%, 지방 70% 이상)
  • 매매가는 전세가 밑으로 빠지지 않지만 전세가가 떨어지면 매매가도 떨어진다. 그러나 가치가 있는 단지는 결국 제 가치를 찾아간다. 그때까지 투자금을 잃지 않고 지킨다.

→ 원금보존이 되는 투자법은 전세가율이 과도한 게 아닌지, 전세가가 떨어져 손해를 보더라도 수요가 있는지? 입주 물량이 적절한지? 등을 봐야한다고 합니다. 사실 전세를 맞추는 상황에서 전세가를 최대한 높여받고자하는 생각이 있습니다만 과도하게 전세금을 받는다면 결국 나중에 역전세로 돌아올 수 있다는 생각이 듭니다.

<B.M.>

투자 물건 전세금은 적정선에서 빠르게 맞춘다. 

• 리스크 : 리스크는 피한다
  • 감당가능한 리스크에 투자하고, 대응한다

→ 사실 리스크가 없는 투자는 없을 것 같습니다. 공급에 따른 모든 리스크를 피하려고 하기 보다는 대응을 할 수 있는 영역일지에 대해 생각해보고, 감당 가능하다면 리스크를 안고 갈 수 있습니다. 하지만, 너무나 감당하기 어려운 리스크라면 피해야겠죠.

<B.M>

무리하게 전세가 고집하지말 것. 전세상승분으로 무리하게 재투자하지 말 것. 감당 가능한 규모로 운영할 것.