[그뤠잇] 독서 챌린지 #90 대한민국 역세권 투자 지도 독서후기

0. 책의 핵심내용

장기적인 관점을 갖고 철도사업에 대한 이해를 하자. 수도권은 서울 중심부로 직결되는 노선에 주목하자

1. 주요 내용 



사람들은 대부분 역세권의 중요성을 알고 있다.

투자든 실거주든 부동산을 매매하거나 임대할 때 최소한 근처에 지하철역이 있는지를 중요한 요소로 인식하고 있다.

그러나 역이라고 다 같은 역이 아니다. 

단순히 역 하나 있다고 어떠한 판단을 내리기는 무리다.

가치가 높은 역

(1) 수도권 광역급행철도 정차역이다.

(2) 철도의 노선이(환승없이) 직결로 서울 강남권으로 간다

(3) 철도의 노선이 돌아가지 않고 직선으로 서울 중심권에 간다

(4) 열차의 운행간격이 출퇴근 시 5분, 평상시 8분을 넘지 않는다

(5) 2개 이상의 노선이 정차하는 환승역이다

(6) 역 주변에 개발예정지가 넓은 역이다

(7) 지역의 거점역이라, 역을 중심으로 모인다.

가치가 낮은 역

(1) 철도의 노선이 빙빙 돈다

(2) 열차의 운행간격이 출퇴근 시 10분, 평상시 20분을 넘는다.

(3) 철도역이 외딴 곳에 있다

(4) 지역의 간이역에 불과하다

수도권에는 수많은 역이 존재하지만 다 똑같은 가치를 갖는 것은 아니다.

2호선이나 9호선 같이 모든 사람들이 좋아하는 노선이 있는 반면 에버라인이나 경춘선 같이 사람들이

존재하고 있는지도 모르는 역들이 있다.

위에 언급된 가치가 높은 역들의 조건에 부합하는 곳들은 현재 뿐 아니라 미래에도 가치가 있을 것이다.

내가 투자할 곳에 어떤 역이 있고 가치가 있는 역인지를 생각해보는 것이 중요하다.

관심있게 봐야할 노선

(1) GTX - A, C

(2) 지하철 2,3,7,8,9호선, 신안산선

(3) 신림선, 동북선, 서부선

GTX 노선은 양 끝단에 있는 지역, 동탄이나 파주 운정과 같은 지역에 큰 호재가 될 것 같고 삼성역까지 언제 

연결되는냐가 중요한 부분이다.

강남권을 한번에 이동하는 2,3,7,8,9호선과 여의도를 빠르게 이동할 수 있는 신안산선, 그리고 경전철이지만 핵심역을

이어주면서 이용율이 높을것으로 생각되는 신림선, 동북선, 서부선은 미래 가치가 높다고 생각한다.

철도 사업 발표 후 최소한 10년의 시간이 필요하다.

각 사업마다 기한에 차이가 있지만 사업성을 판단하는 예비타당성 조사와 기본계획 2년, 기본 및 실시설계 3년

시공 5년 등으로 최소 10년이 걸린다.

역세권 투자는 실제 운행까지의 각 진행단계를 파악하고 주요 포인트를 확실하게 짚어 꼼꼼한 전략을 세워야 한다.

철도 사업은 조단위의 자금이 투입되는 만큼 실제 공사가 시작되기 전에 무산되는 경우도 많고 실제 공사가 시작되도

예정대로 완성되는 경우가 많지 않다.

호재라고 생각하여 성급하게 결정하기 보다는 완공 시기 등을 보수적으로 생각하여 지금 투자했을 때의 예상 리크스와

미래 계획을 생각해본 후 결정하는 것이 좋다고 생각한다.

부동산은 주식처럼 오늘 사고 내일 팔 수 있는 재화가 아니다.

단기여도 최소 1~2년은 봐야 하는데 그때 상황이 어떻게 흘러갈지는 아무도 확실할 수 없다.

그래서 매도 타임은 짧아도 5~10년을 볼 줄 알고 판단하는 게 옳은 방법이라고 생각한다.

부동산은 다른 투자 자산보다 환금성이 떨어지는 자산이다.

오늘 샀다가 금방 팔수 없기 때문에 항상 긴 호흡을 갖고 투자를 결정해야 한다.

2~3년의 짧은 시간에 팔 수 있는 자산이 아닌 5~10년을 가지고 갈 수 있는 자산을 사야한다.

단타가 아닌 장기투자의 관점을 가질 필요가 있다.

합계출산율이나 고령화사회 등의 사회현상이 주택 수요나 부동산 시장의 하락을 의미하지는 않는다고 본다.

그러나 핵가족화와 거주환경에 대한 질적 요구가 늘어남에 따라 지역별 부동산 가격 차이와 신축아파트 선호 현상 등이

뚜렷해질 수 있다.

지난 2010년대와 현재의 2020년대는 부동산 시장과 인구 구조와 많이 다르다고 생각한다.

사람들의 소비패턴도 달라졌고 지금의 젊은 세대는 과거와는 확실히 다르다.

책에서 나온 신축아파트 선호 현상이 대표적인데 이런 흐름이 과연 어떻게 될지 살펴볼 필요가 있다.

경제적인 성숙도와 새로운 세대의 소비습관이 과연 어떤 영향을 줄 지 기대된다.

시간대별로 차이가 있지만 2,4호선은 출퇴근 시 3분 간격, 평상시 5분 간격으로 운행되고 3,5,6,7호선은 출퇴근 시 

4~5분 간격, 평상시 6~7분 간격으로 운행된다.

그에 반해 경의중앙선, 경강선, 경춘선 등은 운행 간격이 길다

수도권 지하철은 모두 같은 노선이 아니며 배차 간격 역시 다르다.

2,4호선과 같이 배차가 매우 빠른 노선도 있고 경읭중앙선과 같이 느린 곳도 있다.

단순히 이동 시간만 보는 것이 아니라 배차 시간을 살펴볼 필요가 있으며, 비교적 1~8호선의 배차간격이

짧은 편인것을 알 수 있다.

2호선 도림천(지선), 3호선 지축, 4호선 남태령, 7호선 장암 등의 하차 인원은 1천여 명에 그쳤다.

반면에 2호선 강남, 잠실, 홍대입구 역은 10만 명에 육박했다.

수도권 지하철역마다 이용객 수는 큰 차이가 있다.

유동인구가 많은 강남, 잠실 지역과 외곽의 지축, 남태령과 같은 지역은 승하차수가 비교하지 못할만큼 큰 차이가

있을 것이다.

유동인구가 많다는 건 그 지역에 거주하고자 하는 수요가 높다는 것으로 생각해볼 수 있는데 상권이 아닌 다른 요소로

유동인구가 많다면 그 지역에 그만큼의 수요가 있다고 생각한다.

미래 가치가 높은 노선의 조건

(1) 강남 3구 또는 주요 업무지구르 지나가는 노선

(2) 1일 편성 수가 100회 이상 되는 노선

(3) 1편성 차량이 6량 이상, 승강장은 8량 이상 확보된 노선

(4) 정차역이 30개 역 이상, 장래 양 종점부로 확장 가능한 노선

위에 언급된 가치가 좋은 노선은 대체로 강남에 직결되면서 배차가 짧은 2,3,7,9,신분당선 정도로 생각해볼 수 있다.

확장성과 관련해서도 3,7,9호선은 앞으로 동서남북으로 확장될 가능성이 높고 신분당선 역시 신사에서 용산까지의

연결을 앞두고 있다.

미래를 예측할 수는 없지만 가치가 높은 노선과 역을 생각해보고 그 일대에 투자를 계획해보는 것이 좋다고 생각한다.

2.책을 읽고 깨달은 내용

단순히 강남과의 연결성에 의존하여 지하철 교통을 파악했었는데 배차간격이나 량수 등을 함께 비교해봐야겠다는 

생각이 들었다.

그리고 수도권의 수많은 역들 중 가치가 높은 역은 어디고 낮은 역은 어딘지 스스로 판단해봐야겠다는 생각을 했다.

2호선은 좋고 6호선은 나쁘다 이런 단순한 생각보다는 수도권에서 중요한 지하철 요소를 자세하게 분석해봐야겠다는

생각을 했다.

3.책을 읽고 삶에 적용한 부분

서울의 각 노선별 배차간격과 량수, 그리고 유동인구 등을 복합적으로 분석하여 인사이트 찾아보기